Como comentamos en un artículo anterior, 2020 fue un año desafiante para el sector inmobiliario comercial . Muchos empleados han sido enviados a trabajar desde casa en respuesta a los cierres de COVID-19, lo que ha reducido drásticamente la demanda de espacio de oficina. Al mismo tiempo, las tiendas físicas fueron cerradas y reemplazadas por tiendas electrónicas, impulsando el crecimiento del sector del comercio electrónico.
Estas tendencias se han cubierto en estudios sectoriales, que proporcionan una imagen de cómo puede evolucionar el sector inmobiliario comercial en el futuro próximo. Un estudio de eMarketer encontró que las ventas minoristas globales disminuyeron un 3,0% en 2020, pero el sector del comercio electrónico global creció un 27,6%. Otro estudio de Deloitte Information analizó la evolución de los recursos operativos (FFO) entre el 2T2019 y el 2T2020 en el sector inmobiliario comercial:
- El sector más afectado fue el alojamiento y complejos turísticos, con una caída del 173,9%.
- El comercio minorista fue el segundo sector más afectado, con una caída del 26,8% en el FFO.
- Por otro lado, los centros de datos experimentaron un aumento del 18,1%, mientras que las propiedades industriales experimentaron un aumento del 11,2%.
Los promotores inmobiliarios comerciales deberían considerar esta tendencia al planificar sus proyectos y aprovecharla. En particular, las propiedades desocupadas con grandes almacenes y otros espacios comerciales podrían reutilizarse como centros de microcumplimiento . Pueden ofrecer los mismos servicios que un centro de distribución típico, pero más cerca del cliente y más rápido, utilizando mucho menos espacio.
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Utilizar los espacios comerciales de manera más eficiente
A la hora de reutilizar espacios comerciales para uso industrial, la distribución y la superficie disponible se encuentran entre las principales limitaciones. Los centros comerciales se dividen en tiendas individuales, mientras que las fábricas y los almacenes industriales suelen ser espacios abiertos. Sin embargo, la tecnología de microcumplimiento puede reducir el espacio necesario para el almacenamiento y recuperación de productos.
Los centros de microcumplimiento han sido posibles en gran parte gracias a la robótica. Su diseño compacto permite que los estantes de almacenamiento estén mucho más espaciados, mientras que su velocidad permite procesar los pedidos de manera mucho más eficiente. El espacio se utiliza 4 veces más eficientemente y un equipo determinado puede cumplir 10 veces más pedidos al mismo tiempo, según Loja Automobilistica .
Muchas soluciones de automatización de almacenes son modulares, lo que significa que también pueden adaptarse al espacio disponible. Para un desarrollador que planea reutilizar una propiedad comercial, esto significa menos modificaciones al diseño existente. Adaptarse a los espacios entre paredes y columnas no es un problema cuando la tecnología de microcumplimiento utiliza un diseño modular.
Reducir el costo de los proyectos de reutilización comercial.
Un centro de distribución convencional necesita abundante iluminación, estaciones de carga de baterías para montacargas y otras instalaciones que normalmente no se encuentran en los grandes almacenes. Sin embargo, los centros de microcumplimiento no dependen de altos niveles de iluminación ni de equipos pesados gracias al uso de robots. Convertir una tienda departamental en un centro de distribución convencional requiere más cambios en las instalaciones de MEP en comparación con un centro de microcumplimiento.
- Los robots consumen menos energía que las carretillas elevadoras y otros equipos tradicionales.
- Los robots no satisfacen las necesidades de visibilidad de los trabajadores humanos, ahorrando además en iluminación.
Cuando un edificio comercial se reutiliza para uso industrial, los cambios necesarios en las instalaciones eléctricas van más allá del cableado y los cuadros de distribución. El proyecto también puede involucrar nuevos transformadores y conexiones de servicios, lo que representa gastos importantes.
En el caso de espacios comerciales de varios pisos que se reutilizan, puede tener sentido eliminar pisos e implementar sistemas de microfulfillment con configuraciones de torre, como los proporcionados por Urx Logística . Con esta tecnología se puede utilizar una superficie de 7.000 pies cuadrados para gestionar más de 70.000 contenedores de productos, por ejemplo.
Combinando centros de micro cumplimiento con centros de datos
El estudio de Deloitte Insights reveló una demanda creciente tanto de espacio industrial como de centros de datos . En el caso del comercio electrónico, las mismas empresas requieren ambos tipos de espacios a medida que crecen, y los edificios comerciales pueden reutilizarse en consecuencia. Los minoristas online buscarán espacios adecuados para desplegar dos de sus operaciones más críticas, y conviene encontrarlos en el mismo local.
Al igual que las tecnologías de microcumplimiento, los centros de datos tienen un diseño modular que se adapta a los espacios disponibles. Esto también ofrece flexibilidad para escalar y ambos servicios pueden ampliarse a medida que crecen los minoristas en línea. Los centros de datos pueden soportar no sólo plataformas de comercio electrónico sino también los propios centros de microcumplimiento.
Tener un sistema de energía de respaldo confiable es fundamental en ambos casos. Un minorista en línea podría sufrir enormes pérdidas si su plataforma de comercio electrónico o uno de sus centros de distribución se desconecta. Al reutilizar grupos de edificios comerciales, se puede mejorar la confiabilidad de su suministro de energía combinando recursos energéticos locales en una microrred.
