El año 2021 representará un desafío para el sector inmobiliario comercial , según Deloitte. Sin embargo, el auge del trabajo remoto y el comercio electrónico ha aumentado la necesidad de servicios específicos. Por ejemplo, las empresas necesitan más espacio de almacenamiento para los productos vendidos en línea y sus plataformas de comercio electrónico en expansión deben estar respaldadas por centros de datos.
Los desarrolladores pueden lograr un excelente retorno de la inversión reutilizando edificios para ocupaciones de alta demanda. Esto requiere menos inversión que una nueva construcción, especialmente si los espacios existentes se pueden adaptar con pocos cambios.
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En muchos casos, la reutilización adaptativa ofrece varias ventajas sobre los nuevos desarrollos. No es necesario construir desde cero y muchos de los requisitos de zonificación y licencia ya se han cumplido. La conversión de un edificio también se puede completar más rápidamente que una construcción nueva, y los espacios vacantes abundan después de los cierres por COVID-19.
La reutilización adaptativa requiere menos inversión que la nueva construcción
En comparación con la reutilización adaptativa, la nueva construcción tiene pasos adicionales como cimientos, cimientos, trabajo estructural y mampostería. Estos pasos se omiten cuando se reutiliza un edificio existente, lo que ahorra tiempo y capital. Para una empresa de bienes raíces comerciales con muchas propiedades desocupadas, la reutilización requiere mucha menos inversión que demoler y usar el terreno para nuevas construcciones.
El costo de reutilizar edificios disminuye aún más cuando los recursos existentes se utilizan para nuevas ocupaciones. Los siguientes son algunos ejemplos de proyectos de reutilización adaptativa que requieren pocos cambios, que hemos cubierto en artículos anteriores:
- Reutilizar hoteles para convertirlos en edificios de apartamentos
- Reutilizar centros comerciales para convertirlos en almacenes o centros de datos
- Reutilizar oficinas para convertirlas en apartamentos
La demanda de vivienda es cada vez mayor y la digitalización de las empresas requiere almacenamiento y servicios de TI. La reutilización adaptativa es una estrategia viable para ofrecer estos servicios en propiedades existentes, especialmente si están desocupadas. Además de ser más económico que una construcción nueva, un proyecto de reutilización adaptativa puede estar listo para los inquilinos en menos tiempo.
La reutilización adaptativa simplifica la zonificación y el cumplimiento de códigos
La nueva construcción debe diseñarse desde cero de acuerdo con las regulaciones de zonificación y códigos de construcción locales y luego aprobarse. Sin embargo, los edificios existentes ya cumplen con la mayoría de estos requisitos, y su reutilización es similar a equipar un edificio central y exterior. Al trabajar con ingenieros profesionales de MEP, se puede diseñar y aprobar rápidamente un proyecto de reutilización.
Sin embargo, la reutilización ofrece una oportunidad para mejorar aspectos como la eficiencia energética, la calidad del aire interior y el uso del agua. Incluso cuando las instalaciones MEP existentes cumplen con el código, puede haber oportunidades de ahorrar en facturas de servicios públicos actualizándolas. Además, la pandemia de COVID-19 ha creado conciencia sobre la importancia de los edificios saludables y la calidad del aire interior es valiosa para los posibles inquilinos.
Los requisitos del código para espacios comerciales cambian según la clasificación de ocupación, pero existen puntos en común cuando las ocupaciones nuevas y existentes son similares. Por esta razón, el cumplimiento del código en la reutilización tiende a ser más sencillo que en la construcción nueva.
La reutilización adaptativa aprovecha las bajas tasas de interés
En 2020, la Reserva Federal de Estados Unidos redujo la tasa de los fondos federales al 0,00%-0,25% como estímulo económico. Como resultado, las tasas de interés se han reducido en todo el sector financiero, brindando una excelente oportunidad para los promotores inmobiliarios.
- Se espera que las tasas de interés vuelvan a subir a medida que el país se recupere de la pandemia de COVID-19.
- Sin embargo, los proyectos de reutilización adaptativa pueden aprovechar las bajas tasas de interés disponibles, gracias a su plazo más corto.
En propiedades con grandes superficies de tejado, los promotores también pueden beneficiarse de la prórroga de dos años del Crédito Fiscal por Inversión Solar . El incentivo se encuentra actualmente en el 26% y originalmente iba a disminuir al 22% y al 10% en 2021 y 2022. Sin embargo, un proyecto de ley del Congreso en diciembre extendió la tasa del 26% por dos años, y la eliminación gradual se llevará a cabo hasta 2023 y 2024.
Los préstamos comerciales PACE también son viables para reutilizar un edificio, ya que ofrecen tasas de interés bajas y plazos de pago de hasta 30 años. Además, el préstamo se reembolsa con las evaluaciones del impuesto a la propiedad y puede transferirse a un nuevo propietario si se vende la propiedad.
Conclusión
En las condiciones actuales, la reutilización adaptativa es una excelente decisión comercial para las empresas de bienes raíces comerciales. Las propiedades desocupadas que no generan ingresos pueden volverse valiosas en poco tiempo y ya se cumplen muchos requisitos de códigos y zonificación. También existe la oportunidad de financiar proyectos a tipos de interés más bajos de lo habitual, lo que mejora aún más el retorno de la inversión.
La mayoría de los retos técnicos a la hora de reutilizar un edificio están relacionados con las instalaciones mecánicas, eléctricas y de fontanería. Sin embargo, una empresa de ingeniería MEP calificada puede rediseñar estos sistemas mientras optimiza los costos del proyecto.
