Los proyectos de reutilización adaptativa se hicieron populares en 2020 y 2021 a medida que cambió la demanda de espacio comercial, en gran parte debido a la pandemia de COVID-19. Esto se refleja en la Perspectiva de bienes raíces comerciales para 2021 de Deloitte: si bien los espacios comerciales y hoteles están vacíos, la demanda de almacenes y centros de datos está aumentando. Reutilizar un edificio existente es mucho menos costoso que una construcción nueva, y las propiedades que ya no son productivas pueden volverse rentables.
Muchos edificios históricos se utilizan para proyectos de reutilización adaptativa , conservando su arquitectura y al mismo tiempo haciéndolos útiles nuevamente. En particular, los edificios industriales antiguos son muy espaciosos, lo que permite una amplia gama de proyectos de reutilización. Sin embargo, también existen desafíos únicos en la reutilización de edificios históricos, ya que deben cumplir con códigos modernos y al mismo tiempo seguir las leyes de preservación de monumentos históricos.
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En este artículo, analizaremos tres cosas importantes que debe considerar si planea utilizar un edificio histórico para un proyecto de reutilización adaptativa. Estas propiedades tienen un atractivo único, pero cualquier proyecto que las involucre debe gestionarse con cuidado.
1) Verificar las instalaciones del MEP
Los códigos de construcción han cambiado mucho con el tiempo y los sistemas MEP que cumplían con los requisitos hace décadas pueden no cumplir con los requisitos de las versiones de códigos más recientes. Por ejemplo, los edificios más antiguos suelen tener grandes sistemas de calefacción , ya que los códigos exigían que tuvieran capacidad suficiente para calentar edificios con ventanas abiertas. Por otro lado, los edificios modernos tienen una construcción hermética y pueden mantener temperaturas agradables con sistemas de calefacción más pequeños.
- Al reutilizar un edificio histórico, es posible reutilizar algunos componentes de las instalaciones MEP existentes. Sin embargo, a menudo son necesarios cambios importantes para cumplir con los códigos modernos.
- Para determinar qué se puede reutilizar y qué se debe mejorar, la mejor recomendación es contar con una evaluación profesional del edificio.
Los sistemas HVAC juegan un papel muy importante en la construcción de interiores, especialmente después de la pandemia de COVID-19. Para prevenir la propagación de enfermedades infecciosas en interiores, ASHRAE recomienda utilizar la mayor ventilación posible del aire exterior. Al mismo tiempo, el aire interior debe mantenerse limpio con irradiación germicida ultravioleta y filtros con al menos una clasificación MERV 13.
Es probable que los sistemas de protección contra incendios también necesiten una actualización, ya que los requisitos del código se han vuelto más estrictos con el tiempo. En el caso de Nueva York, será necesario instalar un sistema de rociadores automáticos para cumplir con la Ley Local 26 de 2004.
2) Compruebe si hay materiales de construcción nocivos como asbesto y plomo.
Algunos materiales de construcción que eran comunes en el pasado ya no son aceptables porque se han relacionado con graves problemas de salud en los seres humanos. En el caso de edificios históricos, puede ser necesario eliminar materiales como plomo o amianto.
Históricamente, el plomo se ha utilizado en instalaciones de pintura y plomería. Sin embargo, el plomo es un metal tóxico que se ha relacionado con problemas de salud como anemia, daño renal y cerebral. En el caso de las mujeres embarazadas, el plomo también puede provocar daños en el sistema nervioso de los bebés en desarrollo.
- La pintura con plomo está prohibida en Estados Unidos desde 1978, y las tuberías de plomo desde 1986.
- Desafortunadamente, todavía se puede encontrar plomo en edificios más antiguos.
El asbesto es duradero y resistente al calor y ha sido un material de construcción popular en el pasado por estas razones. Sin embargo, el amianto puede provocar graves daños al sistema respiratorio e incluso cáncer de pulmón. Técnicamente, el asbesto no ha sido prohibido en Estados Unidos, pero evitarlo es lo mejor para los promotores inmobiliarios y sus inquilinos.
3) Asegúrese de que las entradas y salidas sean adecuadas para la nueva ocupación.
Al reutilizar un edificio histórico, puede ser necesario aumentar el número de salidas y entradas. Por ejemplo, si está transformando un edificio industrial en un proyecto de uso mixto para múltiples inquilinos, es posible que los puntos de acceso existentes no sean suficientes para los visitantes esperados. También debe asegurarse de que las salidas sean adecuadas para la evacuación en caso de emergencia.
También puede ser necesario actualizar el edificio para cumplir con los requisitos de accesibilidad de los códigos de construcción actuales. Por ejemplo, puede ser necesario añadir entradas y salidas adecuadas para personas con necesidades especiales.
Conclusión
Los proyectos de reutilización adaptativa utilizan edificios existentes para reducir los costos de desarrollo. Sin embargo, cuando se trata de edificios históricos, se debe realizar una evaluación cuidadosa de la propiedad para determinar los cambios necesarios. Esto permite estimar los costos del proyecto con mayor precisión y el desarrollador puede decidir si el proyecto tiene sentido financiero.
En particular, los promotores deben prestar atención a las instalaciones del MEP , a los materiales de construcción presentes y a las entradas y salidas existentes. Debe existir cierta compatibilidad entre la ocupación anterior y el uso previsto, o el coste de reutilizar el edificio podría ser muy elevado.
