La demanda de muchos tipos de espacios comerciales ha disminuido a medida que más empresas utilizan la colaboración remota y el comercio electrónico. Esta tendencia se ha visto acelerada por la COVID-19, ya que Internet ofrece una forma de hacer negocios sin reuniones en persona. Para seguir siendo competitivos, los promotores inmobiliarios pueden transformar propiedades desocupadas en tipos de edificios de alta demanda.
Por ejemplo, hay menos demanda de oficinas y habitaciones de hotel , pero la necesidad de almacenes y apartamentos va en aumento. Las empresas han sustituido los viajes de negocios por herramientas de colaboración virtual como las videoconferencias, y trabajar desde casa se está volviendo permanente para muchos puestos de trabajo. Una propiedad desocupada representa una pérdida para un promotor inmobiliario, pero puede ser reutilizada en un tipo de construcción más rentable.
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Reutilizar un edificio comercial es financieramente viable cuando el tipo de ocupación se selecciona cuidadosamente, especialmente si el desarrollador tiene acceso a préstamos a bajo interés. La tasa de fondos federales de EE. UU. se encuentra actualmente en su mínimo del 0,25%, y Economy Focus predice que seguirá así en 2021 y 2022. Las tasas de interés bajas seguirán estando disponibles pronto y los desarrolladores podrán aprovecharlas.
Reutilización: ¿Qué tipos de construcción tienen una gran demanda?
Según Deloitte, muchos edificios comerciales vacíos se están reutilizando para convertirlos en apartamentos, almacenes y desarrollos de uso mixto. A medida que la colaboración remota se vuelve más común entre las empresas, las casas y apartamentos se convierten en oficinas privadas. Otros tipos de edificios con gran demanda incluyen propiedades industriales, instalaciones sanitarias y centros de datos.
Varios factores han aumentado la demanda de almacenes durante la pandemia de COVID-19. Muchas empresas están cerrando oficinas y tiendas y necesitan espacio de almacenamiento para algunos de sus activos, especialmente si planean reabrir eventualmente. La adopción del comercio electrónico también ha aumentado la demanda de servicios de almacenamiento, ya que el alquiler resulta más rentable para muchas empresas, especialmente las pequeñas.
La digitalización también explica el aumento de la demanda de infraestructuras de centros de datos. Muchas empresas se conectan a Internet por primera vez y otras que ya tienen presencia digital están ampliando sus operaciones. Además, la demanda de videoconferencias y otros servicios digitales ha aumentado considerablemente.
La mayor demanda de edificios sanitarios es una consecuencia directa del brote de coronavirus, ya que la capacidad hospitalaria existente se ha visto abrumada por millones de casos en todo el mundo. Solo un pequeño porcentaje de pacientes con COVID-19 requiere una unidad de cuidados intensivos (UCI), pero el número de pacientes que requieren atención hospitalaria en general es mucho mayor.
Aprovechando las bajas tasas de interés
La tasa de interés base era solo del 3,25% en enero de 2021 e influye en varias tasas de interés del sistema bancario. Los desarrolladores con buenos antecedentes crediticios tienen una excelente oportunidad de obtener préstamos para renovaciones de edificios y otros proyectos. Las bajas tasas de interés también brindan la oportunidad de mejorar los edificios con características que agreguen valor a los inquilinos. Por ejemplo, los propietarios de edificios pueden invertir en características que mejoren la eficiencia energética y la calidad del aire interior , haciendo que una propiedad sea más atractiva para los inquilinos.
En el caso de mejoras de eficiencia energética, los promotores también pueden beneficiarse de la financiación C-PACE (Propiedad comercial evaluada con energía limpia) . Esta opción de financiación ofrece dos ventajas principales:
- Se les reembolsa con evaluaciones de impuestos a la propiedad, lo que significa que están vinculados a la propiedad y no al propietario. Cuando se vende un edificio que ha sido mejorado con financiación C-PACE, el préstamo simplemente se transfiere al nuevo propietario.
- La financiación C-PACE tiene un plazo de hasta 30 años, lo que la hace útil para mejoras de edificios con largos períodos de recuperación.
La principal limitación de C-PACE es el requisito de legislación habilitante a nivel estatal. Si el gobierno local aún no lo ha aprobado, los promotores no podrán utilizar esta opción de financiación.
Reutilización de un edificio con valor añadido para los inquilinos
Para ser financieramente viable, un edificio reutilizado debe poder atraer inquilinos. Elegir el tipo de ocupación correcto es importante, pero el valor agregado puede ayudar a que la propiedad se destaque entre la competencia.
Características como la eficiencia energética y la calidad del aire interior brindan una ventaja de marketing, especialmente cuando están validadas por una certificación de construcción como LEED o BEM . En igualdad de condiciones, los inquilinos preferirán un edificio donde tengan facturas de energía más bajas y donde su personal esté protegido contra el COVID-19. Los desarrolladores también pueden mejorar sus proyectos de construcción con servicios integrados de TI y ciberseguridad, que ahora son necesarios para hacer negocios.
Es más probable que un proyecto de reutilización tenga éxito cuando el desarrollador elige un tipo de edificio que tiene una gran demanda y cuando hay capital disponible a bajas tasas de interés. Sin embargo, el sector inmobiliario comercial es una industria muy competitiva y los promotores deben encontrar formas de ofrecer más valor que sus competidores.
