El sector hotelero ha sido uno de los más afectados por la emergencia del COVID-19. Tanto el turismo como los viajes de negocios han disminuido, lo que reduce la demanda de habitaciones de hotel. Según la Encuesta Hotelera de CBRE, la ocupación esperada es de solo 44,4% para el primer semestre de 2021. Sin embargo, los hoteles que estén ubicados en lugares con alta demanda habitacional pueden convertirse en edificios de departamentos, como estrategia para hacer frente a la baja ocupación.
Para que un proyecto de reutilización adaptativa tenga éxito, uno de los elementos clave es elegir cuidadosamente el nuevo tipo de ocupación. Los hoteles se pueden transformar en apartamentos con relativa facilidad, ya que ya están divididos en viviendas independientes. El principal desafío técnico es agregar instalaciones de cocina individuales a cada habitación en los casos en que el hotel no las tenga.
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La demanda de vivienda siempre está aumentando, especialmente ahora que cada vez más empresas tienen a sus empleados trabajando desde casa. Esto se ha vuelto permanente para muchos empleados, y muchos buscan apartamentos más grandes con espacio que puedan usarse como oficina personal. Las habitaciones de hotel suelen tener escritorios totalmente equipados que pueden utilizarse para este fin.
Por qué los hoteles se pueden convertir fácilmente en apartamentos
Las habitaciones del hotel ya cuentan con sus propias instalaciones mecánicas, eléctricas y sanitarias, independientes de las de las habitaciones contiguas. Cuando una habitación de hotel se convierte en un apartamento, no hay necesidad de reemplazar componentes como lámparas, unidades HVAC y artículos sanitarios. Esto presenta un desafío al convertir otros edificios comerciales en apartamentos, ya que las instalaciones existentes a menudo se comparten en grandes áreas. Por otra parte, una habitación de hotel ya cumple con la mayoría de los requisitos básicos para una vivienda permanente.
Un proyecto de reutilización adaptativa se vuelve más costoso a medida que aumenta el número de cambios necesarios, pero esto es mínimo cuando los hoteles se convierten en edificios de apartamentos. Además, los hoteles ya cuentan con un vestíbulo que controla el acceso, lo que proporciona seguridad a los residentes una vez que el edificio ha sido remodelado. El edificio ya cuenta con zonas comunes de gran utilidad, como plazas de aparcamiento y lavaderos.
Cuando un hotel se transforma en un edificio de apartamentos, muchos servicios dejan de ser necesarios y esto reduce los costes operativos para el propietario. Por ejemplo, los huéspedes de un hotel esperan un restaurante con servicio de habitaciones, limpieza diaria de las habitaciones, etc. Sin embargo, estos servicios no suelen ofrecerse en edificios de apartamentos. Además, los edificios de apartamentos suelen cobrar a sus inquilinos los servicios públicos, mientras que los hoteles no cobran directamente a sus huéspedes (todos los costos están incluidos en el precio de la habitación del hotel).
Principales retos a la hora de transformar hoteles en apartamentos
Al convertir hoteles en edificios de apartamentos, uno de los principales desafíos es que no todas las habitaciones cuentan con instalaciones de cocina adecuadas. En los hoteles que ya cuentan con cocina en cada habitación, la reutilización en apartamentos es posible casi sin cambios. Sin embargo, en otros casos puede ser necesario modernizar las instalaciones eléctricas y las tuberías de gas.
La ventilación es un requisito muy importante a la hora de añadir instalaciones de cocina a las habitaciones de un hotel. Los códigos de construcción suelen exigir la extracción de aire en dos ubicaciones principales para los edificios residenciales: baños y cocinas. Aunque las habitaciones de hotel ya cuentan con extractores de aire en los baños, se necesita otro al agregar una cocina.
Las habitaciones de hotel también carecen de medición individual del consumo de electricidad y agua . Cuando se convierten en apartamentos, una opción es dividir las facturas de servicios públicos en partes iguales entre todas las habitaciones, pero esto puede no ser justo para algunos residentes. Por ejemplo, una persona que trabaja desde casa todo el tiempo consumirá mucha más electricidad que alguien que está fuera de 9 am a 5 pm. Por lo tanto, es posible que deba agregar submedición a las habitaciones de hotel antes de convertirlas en apartamentos.
Conclusión
En cuanto a su distribución, los hoteles se parecen mucho a los edificios de apartamentos. Están divididos en unidades de vivienda con instalaciones MEP y, a menudo, se accede a ellos a través de un vestíbulo y ascensores. La industria hotelera ha sufrido la caída del turismo y los viajes de negocios, pero los edificios existentes se pueden utilizar como apartamentos. Esto puede resultar especialmente útil en lugares como Nueva York y Los Ángeles, que tienen una gran demanda de viviendas asequibles.
La mayoría de las instalaciones hoteleras requieren pocos o ningún cambio cuando se reutilizan para convertirlas en un edificio de apartamentos. Los principales desafíos son agregar instalaciones de cocina individuales a los hoteles que no las tienen y agregar medidores de electricidad y agua para cada habitación. Sin embargo, el rediseño puede ser completado fácilmente por una empresa de ingeniería MEP calificada y al mismo tiempo cumplir con los códigos de construcción.
