Dado que la ciudad de Nueva York tiene los costos de construcción más altos del mundo, no debería sorprender que las viviendas asequibles sean escasas. Las altas tarifas de alquiler han aumentado la congestión del tráfico a medida que muchas personas que trabajan en Nueva York se están mudando a ciudades vecinas con costos de vivienda más bajos.
Las autoridades de Nueva York utilizan la regulación de alquileres para garantizar una oferta mínima de viviendas asequibles. El propietario de un apartamento regulado sólo puede aumentar el alquiler en pequeñas cantidades aprobadas anualmente por un ayuntamiento, o después de una gran inversión de capital en la propiedad. Cuando el alquiler supera una determinada cantidad, el apartamento se liberaliza y puede alquilarse a precios de mercado. El umbral de desregulación se revisa el 1 de enero de cada año y se fijó en US$ 2.733,75 para 2018.
Debido a la forma en que se establecen las reglas para los apartamentos con alquiler regulado, es probable que las mejoras en los edificios impulsen las tarifas de alquiler por encima del umbral para la desregulación. Como resultado, la ciudad enfrenta un desafío fundamental: ¿Cómo mejorar los viejos apartamentos de alquiler regulado y al mismo tiempo mantenerlos asequibles?
Identifique las mejoras más rentables para su edificio.
Mejorar la seguridad y el rendimiento con actualizaciones de edificios
Los propietarios tienen una amplia variedad de mejoras de edificios disponibles y cada proyecto es único. Sin embargo, en la mayoría de los casos, el objetivo es mejorar algún aspecto de la seguridad o el rendimiento del edificio:
- Por ejemplo, un sistema de rociadores hace que un edificio sea más seguro porque los incendios pueden extinguirse automáticamente cuando aún son pequeños.
- Por otro lado, una mejora del equipo HVAC aumenta el rendimiento del edificio. Los sistemas HVAC modernos tienen un control superior sobre la temperatura y la humedad y al mismo tiempo consumen menos energía: la comodidad mejora y los costos operativos disminuyen.
Estos proyectos mejoran los edificios, pero a menudo van seguidos de un aumento del alquiler para recuperar los gastos de capital. En los apartamentos con alquiler regulado, los inquilinos originales pueden perder los beneficios de las mejoras del edificio si el alquiler es demasiado alto para poder pagarlo. Para mejorar las unidades de vivienda asequibles y al mismo tiempo mantenerlas asequibles, se debe dar prioridad a mejoras de bajo costo que maximicen los beneficios por dólar invertido.
Las leyes locales de Nueva York hacen obligatorias algunas mejoras en los edificios. Sin embargo, este enfoque no es viable en apartamentos de alquiler regulado:
- Cuando se imponen proyectos de modernización a los propietarios sin aumentos de alquiler, sus márgenes de ganancia se ven afectados y pueden cerrar el negocio. Consideremos que los márgenes de beneficio ya son bajos en las viviendas asequibles; Si las mejoras obligatorias reducen aún más estos márgenes, menos inversores se sentirán atraídos por proyectos de viviendas de bajo costo.
- Desafortunadamente, las mejoras a los edificios con los correspondientes aumentos de alquiler sólo se pueden utilizar con moderación, o los inquilinos pueden verse desplazados por pagos de alquiler inasequibles.
Los apartamentos de alquiler regulado representan el 40% de los grandes espacios multifamiliares en Nueva York, y una desregulación generalizada exacerbaría los problemas existentes: el desplazamiento y la congestión del tráfico.
Mejoras económicas para edificios de apartamentos con alquiler regulado
Las sustituciones de calderas y aire acondicionado son ejemplos de medidas de eficiencia energética que permiten un elevado ahorro, pero con un importante coste inicial. Su aplicación en apartamentos con alquiler regulado es limitada, ya que el aumento resultante del alquiler a menudo desplaza a los inquilinos.
El New York Urban Green Council ha identificado muchas mejoras de edificios de bajo costo y alto impacto que pueden implementarse con éxito en proyectos de viviendas asequibles sin causar un aumento significativo en el alquiler. A continuación se muestran algunos ejemplos:
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Mejoras de edificios de bajo costo. |
Descripción |
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Comprobación y ajuste de puntos de ajuste de temperatura en sistemas de calefacción y refrigeración |
Cuando un termostato se ajusta demasiado bajo o demasiado alto, el equipo HVAC utiliza más energía de la necesaria. |
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Ajustar calderas y hornos a intervalos regulares. |
Esto reduce los costos operativos y aumenta la vida útil, ahorrando en facturas de gas y reemplazo de componentes. |
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Mejorar la envolvente del edificio con calafateo y burletes |
Se trata de medidas de bajo coste que mejoran la estanqueidad del edificio, reduciendo las ganancias de calor no deseadas (verano) y las pérdidas de calor (invierno). |
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Actualizaciones de iluminación LED |
Las actualizaciones de LED tienen algunos de los períodos de recuperación más cortos de todas las mejoras posibles en los edificios, a veces menos de un año. Dependiendo de la ubicación del edificio en Nueva York, los inquilinos pueden incluso recibir bombillas LED gratuitas a través de programas de incentivos administrados por Con Edison. |
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Aislamiento |
Se puede aplicar a muchos componentes de HVAC, como tuberías hidrónicas, tanques de agua caliente y tanques de vapor condensado. |
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Inspección y reparación de fugas. |
En las instalaciones HVAC, las fugas de todo tipo provocan pérdidas de energía porque representan una transferencia de calor no deseada. La reparación de fugas mejora la eficiencia. |
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Controles de construcción |
Al igual que las actualizaciones de iluminación LED, los controles de edificios aumentan la eficiencia energética y tienen un período de recuperación rápido. |
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Actualizaciones del sistema Steam |
Los edificios que todavía utilizan vapor pueden ahorrar dinero con válvulas termostáticas para radiadores (TRV) y controles de temperatura. Las trampas de vapor y las ventilaciones principales se pueden inspeccionar, reparar o actualizar según sea necesario. |
Las mejoras en la construcción de viviendas asequibles tienen mayores posibilidades de éxito si benefician tanto a los propietarios como a los inquilinos.
- Las medidas de eficiencia energética para los sistemas comunes de los edificios son las más atractivas para los propietarios, ya que proporcionan un retorno de la inversión sin necesidad de aumentar el alquiler.
- Es más probable que los inquilinos apoyen medidas en las que los ahorros se comparten con ellos y los pagos de alquiler no se ven afectados.
Se recomienda encarecidamente una evaluación profesional de su propiedad antes de cualquier mejora del edificio. Los consultores de ingeniería pueden identificar condiciones de construcción que van en contra de los códigos locales y problemas de seguridad que necesitan atención urgente. También pueden proponer medidas rentables de eficiencia energética en función de las condiciones de su edificio.
