Las empresas de administración de propiedades están bien familiarizadas con las actividades y responsabilidades que conlleva la propiedad de edificios: diseño, permisos, construcción, mantenimiento y, ocasionalmente, demolición o renovación importante. Sin embargo, el proceso de puesta en servicio también es importante pero a menudo se pasa por alto. Muchos edificios nunca han sido puestos en servicio, lo que genera un rendimiento deficiente de los equipos y mayores costos de propiedad. El confort y la salud de los ocupantes también pueden verse afectados negativamente.
¿Qué es la puesta en servicio?
En términos simples, la puesta en servicio (abreviada como Cx) es un proceso que mantiene los edificios en óptimas condiciones operativas. Esto se logra comparando el funcionamiento real con una serie de métricas predefinidas y realizando las correcciones necesarias cuando falla un sistema de compilación. Para que la puesta en servicio sea posible, existen dos requisitos importantes:
- Establecer una línea base de desempeño, servir como referencia para los sistemas constructivos. No se puede evaluar el rendimiento de un edificio si no hay métricas con las que compararlo.
- Defina cómo se informará el rendimiento. La comunicación entre consultores de diseño , contratistas y departamentos de mantenimiento es mucho más sencilla cuando la documentación está estandarizada.
Según el momento en que se realiza la puesta en servicio y las condiciones de construcción existentes en ese momento, se utilizan diferentes nombres para referirse a la misma:
- cuando el término puesta en servicio (Cx) se utiliza por sí solo, generalmente se aplica a edificios nuevos y se realiza durante el diseño y la construcción. Normalmente, el trabajo de puesta en servicio más intensivo se lleva a cabo después de que se completa la construcción pero antes de que comiencen las operaciones.
- Retropuesta en servicio (RCx) Se aplica a edificios existentes que nunca antes se han puesto en servicio. También se aplica si un edificio se puso en funcionamiento hace mucho tiempo, pero no ha habido trabajos posteriores y el rendimiento ha disminuido.
- Nueva puesta en servicio (ReCx) se aplica a edificios que se ponen en servicio a intervalos regulares. Normalmente, este proceso es más sencillo que poner en servicio o volver a poner en servicio un edificio nuevo.
Puesta en marcha como inversión en su propiedad
La puesta en servicio tiende a tener un retorno de la inversión muy alto y un largo período de recuperación. de menos de un año es factible. Esto se debe a que la puesta en servicio consiste principalmente en inspección, análisis, ajustes de control y reparaciones de bajo costo, y no implica grandes gastos de capital.
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Corregir los problemas de desempeño durante la fase de diseño de un proyecto es más barato que modificar el trabajo terminado, y el mantenimiento proactivo es menos costoso que resolver los problemas después de que ocurren. La puesta en servicio puede considerarse una inversión, dados sus beneficios a largo plazo en términos de rendimiento del edificio. La puesta en servicio también hace que las medidas de eficiencia energética sean más valiosas, evitando una disminución del ahorro de energía con el tiempo.
Con las modernas tecnologías de comunicación y el Internet de las cosas (IoT), el concepto de Puesta en marcha basada en monitorización (MBCx) se vuelve posible. A diferencia de la puesta en servicio normal, donde los problemas de construcción se detectan y corrigen a intervalos regulares, MBCx detecta problemas en tiempo real o incluso de forma proactiva. Esto permite actuar rápidamente y las caídas de rendimiento se corrigen cuando su impacto aún es pequeño.
Cómo se realizan las pruebas de rendimiento
El procedimiento de prueba aplicado durante la puesta en servicio se puede dividir en pruebas de rendimiento prefuncionales y funcionales .
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PRUEBA DE RENDIMIENTO |
DESCRIPCIÓN |
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Prefuncional |
Los equipos de construcción se prueban por separado para determinar su ubicación, procedimiento de instalación y etiquetado correctos. El procedimiento también incluye sistemas de control y software. |
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Funcional |
Los sistemas de construcción completos se prueban para determinar su rendimiento general y su interacción adecuada. Las pruebas se realizan bajo una variedad de condiciones posibles durante el funcionamiento normal y durante emergencias. |
Principales beneficios de la puesta en marcha
La puesta en servicio no sólo reduce el consumo de energía de los sistemas del edificio; también evita costosas averías y crea mejores condiciones interiores para los ocupantes. Considere también que el confort interior y la calidad del aire conducen a una mayor productividad en los entornos empresariales.
La siguiente tabla resume los principales beneficios obtenidos con la puesta en servicio:
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BENEFICIARSE |
DESCRIPCIÓN |
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1) Optimización y eficiencia |
Los sistemas de construcción pueden sostener las condiciones operativas especificadas en los documentos de diseño y los costos de propiedad se mantienen bajos. En un estudio de 643 edificios, el Laboratorio Nacional Lawrence Berkeley determinó que la puesta en servicio reduce los costos de energía en un 16% en edificios existentes y un 13% en edificios nuevos (en promedio). |
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2) Mejor confort y calidad del aire interior |
Los ocupantes se sienten mejor, tanto en términos de salud física como de estado de ánimo. Para las empresas, esto conduce a una mayor productividad y márgenes de beneficio. Algunos ejemplos de problemas de rendimiento que afectan el confort son las temperaturas extremas, la humedad extrema, la velocidad excesiva de ventilación, los olores y ruidos desagradables. |
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3) Mayor vida útil de edificios y equipos. |
Las reparaciones de edificios y la sustitución de equipos son costosas y perjudiciales. Con la puesta en servicio, su frecuencia se reduce drásticamente. |
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4) Conoce mejor los edificios |
Dado que la puesta en servicio implica documentación, proporciona una imagen clara de las condiciones de funcionamiento. El mantenimiento se puede programar de manera más efectiva y las áreas problemáticas se mantienen bajo una vigilancia más estrecha. La resolución de problemas también se vuelve mucho más sencilla. |
El mantenimiento reactivo ha sido el enfoque tradicional en los edificios: solucionar los problemas tan pronto como ocurren. Sin embargo, esto puede agotar rápidamente los presupuestos de mantenimiento y los pequeños problemas pasan desapercibidos. La puesta en marcha proporciona beneficios financieros generales, aumentando los márgenes de beneficio y reduciendo los gastos de operación y mantenimiento.
¿Es obligatoria la puesta en servicio en la ciudad de Nueva York?
Aunque se recomienda la puesta en servicio incluso cuando es opcional, hay casos en los que la ley de Nueva York lo exige.
- La puesta en servicio es obligatoria según el Código de Conservación de Energía de Nueva York en edificios que exceden ciertos límites de capacidad de equipos.
- Todos los edificios cubiertos por la Ley Local 87 del Plan de Edificios Más Grandes y Verdes deben volver a ponerse en servicio en intervalos no superiores a 10 años.
Cuando un edificio experimenta una disminución gradual en el rendimiento y un aumento de los costos, que no puede atribuirse a un sistema de construcción específico, se recomienda encarecidamente su puesta en servicio. Si no está seguro de si su propiedad está sujeta a la puesta en servicio obligatoria según la ley de Nueva York, la mejor solución es consultar a un consultor de ingeniería calificado.
