La mayoría de las mejoras en los edificios tienen como objetivo mejorar algún aspecto de la propiedad, como la apariencia o la eficiencia energética. Sin embargo, hay casos en los que la ley de Nueva York exige una actualización específica y está sujeta a una fecha límite.
Los códigos de construcción de Nueva York se revisan y actualizan periódicamente, y un edificio que se construyó originalmente según el código puede dejar de cumplir con una versión más nueva. Sin embargo, los nuevos requisitos no son retroactivos en la mayoría de los casos: el edificio todavía se considera compatible con el código, según la versión del código aplicable durante su construcción.
Las mejoras de edificios suelen caer en uno de los tres escenarios siguientes:
- Actualizaciones opcionales.
- Actualizaciones obligatorias solo para renovaciones importantes y construcciones nuevas.
- Mejoras obligatorias para todos los edificios cubiertos por una ley o código.
Identifique las mejoras más prometedoras para su edificio.
Mejoras opcionales del edificio
Como su nombre lo indica, ninguna ley o código le impone actualizaciones opcionales, pero pueden aportar importantes beneficios a su edificio. Los sistemas de energía solar son un excelente ejemplo: ninguna ley en Nueva York exige que instale un conjunto fotovoltaico, pero puede ver ahorros significativos en su factura de energía después de instalar uno. California es el primer estado en hacer obligatorios los sistemas solares, exigiéndolos en todas las construcciones residenciales nuevas a partir de 2020.
Los códigos de Nueva York establecen requisitos mínimos de desempeño para la eficiencia energética y los controles de edificios. Sin embargo, las últimas tecnologías van mucho más allá de los requisitos mínimos del código. Si está considerando una mejora del edificio que mejore la eficiencia energética u otros aspectos del rendimiento, debe buscar medidas con el mayor rendimiento financiero: el rendimiento mínimo especificado en los códigos proporciona sólo un rendimiento modesto.
Los programas de certificación de edificios como ENERGY STAR y LEED también son opcionales, pero pueden mejorar significativamente la percepción pública de su empresa:
- Los edificios ENERGY STAR superan al 75% de todos los edificios similares en los EE. UU.
- Los edificios con certificación LEED obtienen la aprobación después de un extenso procedimiento de evaluación de acuerdo con las directrices del US Green Building Council.
La ley de Nueva York no exige que los propietarios de edificios obtengan una certificación ENERGY STAR, pero la ciudad exigirá la exhibición pública de las puntuaciones energéticas a partir de 2020. Incluso si no está planeando una certificación ENERGY STAR, debe intentar obtener una puntuación superior a la valor madiano. de 50.
Mejoras obligatorias en construcciones nuevas y renovaciones importantes
Como se mencionó anteriormente, un edificio que fue diseñado originalmente según el código puede no cumplir con los requisitos de las versiones más nuevas, pero aun así se considera que cumple. Sin embargo, lo contrario no se aplica: no se pueden diseñar nuevos proyectos y renovaciones basándose en códigos de construcción obsoletos.
Un ejemplo de esto es el Código Energético de Nueva York: la versión más reciente se publicó en 2016 y la próxima versión está prevista para 2019. Supongamos que una empresa promotora ha planificado dos edificios idénticos para 2018 y 2021:
- El primer edificio puede diseñarse de acuerdo con el Código de Energía de Nueva York de 2016 y se considerará conforme.
- Sin embargo, el edificio previsto para 2021 puede necesitar una actualización de diseño una vez que se publique el Código de Energía de Nueva York de 2019. Si las especificaciones no cumplen con los requisitos del nuevo código, el proyecto no los cumplirá.
El mismo principio se aplica si está planeando una renovación o ampliación importante de una propiedad existente. Los códigos de Nueva York suelen establecer una escala máxima de proyecto y los requisitos más nuevos se aplican a las modificaciones de edificios que superan el límite. Las reparaciones y modificaciones menores normalmente no se ven afectadas.
Mejoras obligatorias para todos los edificios cubiertos por una ley
Las leyes locales de Nueva York exigen ciertas mejoras para los edificios que cumplen ciertas condiciones, y esto se aplica incluso cuando no se planean adiciones o renovaciones. Debido a que estas actualizaciones son requeridas por ley, generalmente vienen con una fecha límite.
- La Ley Local 26 de 2004 exige la instalación de sistemas de rociadores automáticos para todos los edificios comerciales bajo su cobertura, y la fecha límite es el 1 de julio de 2019.
- La Ley Local 88 de 2009 exige mejoras de iluminación para todos los edificios bajo su cobertura, y los nuevos sistemas de iluminación deben cumplir con el Código de Energía de Nueva York. La ley también exige submedición eléctrica para los espacios de los inquilinos que se encuentren por encima de ciertos límites de área. La fecha límite es el 1 de junio de 2025.
El incumplimiento de la fecha límite para una mejora obligatoria del edificio conlleva sanciones, a menos que pueda demostrar que la mejora no fue posible debido a factores fuera de su control.
Recomendaciones
Al realizar una evaluación del edificio por parte de ingenieros profesionales, podrá detectar las mejoras de propiedad más prometedoras. Las actualizaciones obligatorias especificadas por la ley de Nueva York son las más críticas, y las actualizaciones opcionales pueden priorizarse en función de su costo y beneficio.
Si su propiedad está sujeta tanto a LL26 como a LL88, considere programar ambos proyectos juntos. Las instalaciones de rociadores y las mejoras de iluminación implican la alteración de la estructura del techo, lo que requiere la eliminación temporal de las placas del techo y otros componentes. Con una programación inteligente de proyectos, puede cumplir ambas leyes y desmantelar el techo solo una vez.
