Cómo financiar mejoras de edificios: utilizando un período de recuperación combinado

Las renovaciones de edificios pueden reducir significativamente el consumo de energía y las emisiones de gases de efecto invernadero. Sin embargo, el primer paso es encontrar las medidas de eficiencia energética más adecuadas. Como cada edificio es único, la misma tecnología puede tener resultados muy diferentes cuando se utiliza en varias propiedades. Los consultores energéticos recomiendan implementar varias medidas al mismo tiempo, ya que aquellas con una recuperación rápida pueden ayudar a pagar las medidas con una recuperación más larga.

El Consejo Verde Urbano de Nueva York analizó el período de recuperación típico de varias medidas de eficiencia energética:

• Las modernizaciones de iluminación, mejoras de ventilación y controles de edificios tienden a tener los períodos de recuperación más rápidos en los edificios de oficinas, de 2 a 3 años en promedio.
• Los reemplazos de motores, las mejoras de calefacción y de aire acondicionado tienen un período de recuperación un poco más largo, generalmente alrededor de 5 años.
• Las mejoras importantes en el sistema HVAC, la generación renovable y las mejoras en la envolvente de los edificios tienen los retornos más prolongados, de 7 a 8 años en promedio.

Estos son sólo valores promedio, basados ​​en datos de edificios de Nueva York que evalúan su consumo de energía. En proyectos reales, algunas medidas de eficiencia energética pueden lograr un período de recuperación de sólo unos meses, mientras que otras requieren más de 10 años para recuperar la inversión inicial.

Identifique las medidas de eficiencia energética más efectivas para su edificio.

¿Qué es un período de recuperación combinado?

El período de recuperación de la inversión de las medidas de eficiencia energética suele calcularse individualmente. Sin embargo, también puede sumar todos los costos iniciales y los ahorros anuales para determinar el período de recuperación de un proyecto general de eficiencia energética. A esto se le llama período de recuperación combinado.

Con un período de recuperación combinado, las medidas con un período de recuperación más largo pueden justificarse financieramente. Como ejemplo, supongamos que el propietario de un edificio está considerando las siguientes mejoras (se suponen costos y ahorros para la demostración):

En este caso, la actualización de HVAC por sí sola tiene un período de recuperación de 8 años, pero el proyecto general tiene un período de recuperación combinado de poco más de 5 años. En este caso, el proyecto general puede cubrir su costo inicial más rápidamente que solo la actualización de HVAC.

Los propietarios de edificios suelen utilizar préstamos para cubrir los costos de las mejoras de los edificios. Esto elimina el coste inicial y el préstamo se amortiza con los ahorros obtenidos. Sin embargo, se aplica el mismo principio: medidas costosas con un retorno de inversión más largo son más fáciles de financiar cuando se combinan con otras medidas con un retorno de inversión más corto.

Supongamos que se utiliza un préstamo para las medidas del ejemplo anterior, con una tasa de interés anual del 3% y un período de pago de 10 años.

• Un préstamo de $1,196,000 resultaría en pagos anuales de $138,584. Estos pagos pueden cubrirse fácilmente con ahorros de $231 000, lo que resulta en ahorros netos de $92 416 sin costo inicial.
• Un préstamo de $800,000 para la mejora de HVAC resultó en pagos anuales de $92,698. Con $100,000 ahorrados, solo le quedan $7,302 después de pagar su deuda.

Incluso cuando se utiliza financiación mediante préstamos y el período de reembolso es cero, las medidas de eficiencia energética con períodos de reembolso más largos se pueden combinar con otras para facilitar la financiación del proyecto.

Reducir las emisiones de los edificios con medidas combinadas de eficiencia energética

Los edificios pueden ahorrar más energía implementando más medidas de eficiencia energética, y esto es fundamental para los edificios de la ciudad de Nueva York que deben reducir sus emisiones según la Ley Local 97 de 2019. Sin embargo, los ahorros potenciales en recursos energéticos son limitados cuando los propietarios de edificios solo eligen mejoras con un recuperación rápida.

Por ejemplo, si el propietario de un edificio sólo implementa medidas de eficiencia energética con un período de recuperación de menos de tres años, habrá pocas opciones aparte de la iluminación LED y los controles automáticos. Estas medidas por sí solas reducirán el consumo total en un pequeño porcentaje, ya que los sistemas HVAC consumen más energía en edificios residenciales y comerciales.

• Por ejemplo, la iluminación LED puede reducir los gastos de iluminación en más de un 50% en muchos casos.
• Sin embargo, si la iluminación representa sólo el 16% del consumo energético de un edificio, esta medida ahorrará sólo el 8% del consumo total.

Las mejoras de la eficiencia energética pueden ser más efectivas si siguen un enfoque que abarque todo el edificio en lugar de implementar medidas individuales como proyectos separados. El software de modelización energética es una poderosa herramienta para la toma de decisiones: analiza cómo interactúan diferentes medidas y permite una comparación rápida de diferentes alternativas. En el enfoque tradicional, las mejoras en la eficiencia energética se analizan individualmente y suponiendo un edificio típico; los ahorros estimados a menudo difieren de los ahorros reales logrados.