El término dirección de obra, en su uso más común, se refiere al acto de gestionar el proceso constructivo. El director de obra, que puede ser un contratista, director de obra, superintendente o uno de sus representantes, gestiona los recursos básicos del proyecto de construcción.
Estos recursos incluyen trabajadores y subcontratistas, equipos e instalaciones de construcción, materiales, dinero y tiempo. Una gestión de construcción competente da como resultado la finalización de un proyecto a tiempo y dentro del presupuesto. Por otro lado, las malas prácticas de gestión de la construcción a menudo resultan en uno o más de los siguientes:
- Retrasos en proyectos que aumentan los costos de mano de obra y equipo (y fondos prestados)
- Altos costos de materiales como consecuencia de metodologías de compra inadecuadas, manejo ineficiente y/o pérdida.
- Mala relación entre contratista y subcontratistas y aumento del costo de los subcontratistas
- Altos costos de seguro causados por daños o pérdida de materiales y equipos, o un historial de seguridad deficiente
- Bajo margen de beneficio o pérdida de volumen de construcción.
Estas prácticas de gestión problemáticas conducirán inevitablemente al fracaso de los contratistas. Además de los objetivos principales de completar el proyecto a tiempo y dentro del presupuesto, cada gerente de construcción tiene otras tareas importantes. Estos incluyen seguridad, solidaridad de los trabajadores, relaciones públicas y profesionales, crecimiento de la productividad, innovación y tecnología mejorada.
¿Cómo se gestionan proyectos de construcción de forma eficaz?
La gestión hábil de la construcción se centra en mejorar o resolver los problemas de las malas prácticas de gestión. Aquí hay diez estrategias de gestión de la construcción que funcionan juntas en torno al marco del ciclo de vida del proyecto.
Antes de poder seleccionar al diseñador o arquitecto de un proyecto o antes de que puedan comenzar cualquier actividad de planificación, el propietario del proyecto debe tomar dos decisiones importantes: decidir las relaciones entre las distintas partes interesadas y elegir la base de pago sobre la cual se adjudicará al contratista.
Existen muchos sistemas de ejecución tradicionales, pero los estudios comparativos han revelado criterios deficientes de desempeño de los proyectos. Los retrasos en los cronogramas y los excesos presupuestarios de (1) los sistemas tradicionales de diseño-oferta-construcción, (2) diseño-construcción, (3) construcción-propiedad-operación-transferencia y (4) otros sistemas de entrega tradicionales son el objetivo de la entrega contemporánea de productos integrados. método (IPD). IPD es una forma más colaborativa de trabajar que involucra personas, sistemas, estructuras comerciales y prácticas en un proceso que moviliza las habilidades y conocimientos de todos los participantes del proyecto para optimizar la productividad del proyecto y maximizar la eficiencia. Este método de entrega colaborativa reúne a todas las partes interesadas desde el principio y permite la toma de decisiones basada en datos en las primeras etapas del proyecto. Este tipo de sistema de entrega colaborativa reduce una gran cantidad de desperdicio en el proceso de diseño y cierra la brecha entre el diseño y la construcción mediante el intercambio directo de datos, lo que aumenta la productividad de la construcción.
El tipo de contrato de servicios de construcción puede ser: (1) suma global/precio fijo, (2) precio unitario/medida y valor, (3) costo más, (4) tiempo y materiales. Tenga en cuenta que algunos tipos de contratos se adaptan mejor a tipos específicos de sistemas de ejecución de proyectos. Sin embargo, para promover los objetivos de la ejecución integrada de proyectos, se ejecuta un acuerdo de múltiples partes para contratos únicos, especificando roles, obligaciones y responsabilidades relevantes.
Al decidirse por un sistema integrado de entrega de proyectos antes de que comience el proyecto de construcción, deja claro a todos los miembros del proyecto que está enfocado en un enfoque basado en equipo para crear tiempos de entrega más rápidos, costos más bajos y un proceso de colaboración mejor y agradable. para todo el equipo.
2. Definir claramente las diferentes partes y sus funciones
Al definir claramente las funciones reales de las partes interesadas del proyecto de construcción y de los miembros del equipo, reducirá la confusión y la mala interpretación de las funciones de algunos de los profesionales en la gestión del proyecto de construcción. Las descripciones claras proporcionan una mejor comprensión de todas las partes interesadas involucradas en la ejecución del proyecto y fomentan el logro de los objetivos de las partes interesadas, al tiempo que eliminan cualquier retraso e incompetencia que pueda resultar de la confusión. Al estudiar casos de construcción anteriores, la ausencia de definiciones claras de roles resultó en un desperdicio de recursos en forma de:
- Mal acabado
- Retrabajo innecesario
- El edificio se derrumba
- Especificaciones inadecuadas
- Superdiseño
El equipo de construcción generalmente está formado por los siguientes profesionales: (1) arquitectos y algunos profesionales de ingeniería llevan a cabo los diseños del edificio, (2) los constructores llevan a cabo el proceso de construcción, (3) el director del proyecto supervisa todo el proceso de construcción y (4) otros profesionales y especialistas de soporte técnico.
3. Seleccione metódicamente a su contratista
Debido a que los contratistas influyen en el resultado de su proyecto, elegir un contratista es una parte fundamental del proceso de gestión de la construcción. Seleccionar un contratista calificado y competente aumenta las posibilidades de completar su proyecto de construcción. Si bien existen criterios de evaluación técnica para seleccionar el contratista de su proyecto de construcción, aquí hay una lista útil de componentes para evaluar su proyecto:
- Situación financiera: examinar la estabilidad financiera, los beneficios, el volumen de negocios y los fondos financieros propios del posible contratista.
- Capacidad técnica: observe el historial técnico del contratista en términos de experiencia, instalaciones y equipos y personal.
- Capacidad de gestión: evaluar el desempeño y la calidad anteriores del contratista, la política de control de calidad, el sistema de gestión de calidad, el sistema de gestión de proyectos, la experiencia del personal técnico y el conocimiento de gestión.
- Calidad, seguridad, alta dirección, incluyendo experiencia, permanencia en la empresa y división de responsabilidades.
- Proyectos/retrasos actuales, incluidos detalles del proyecto, tamaño y ubicación, porcentaje de capacidad utilizada, estado y finalización esperada, fallas anteriores en proyectos completados, número de años en construcción, relaciones previas con clientes y subcontratistas, y cooperación con contratistas.
4. Elaborar un programa, plan y programa basado en datos
Una vez que el contrato esté vigente y la fase de movilización del proyecto esté en marcha, el contratista desarrollará y creará un plan y un cronograma más detallados que se ajusten a las dimensiones temporales de los proyectos. Este plan de proyecto se utilizará para ayudar con la colocación de personal y equipos, la compra de materiales y suministros y la planificación de flujos de efectivo. También sentará las bases para monitorear y controlar el progreso del proyecto a medida que avanza la construcción.
Los términos programa y cronograma generalmente se usan indistintamente. El documento general que representa todo el cronograma del proyecto se denomina cronograma maestro o cronograma maestro. El uso de los datos disponibles para generar su plan y cronograma de construcción proporciona mejores estimaciones y cronogramas, evita errores costosos y afecta su eficiencia general. Tener procesos de planificación y programación basados en datos permite la transparencia y la rendición de cuentas.
5. Tener un plan de compra y subcontratación de materiales.
La adquisición de materiales y la subcontratación son dos partes distintas del proceso de adquisición, que es la parte de la movilización del proyecto en la que se comienza a adquirir los materiales y equipos y a organizar a los subcontratistas necesarios para el proyecto. Ya sea que centralice su proceso de adquisiciones en la oficina principal o lo lleve a cabo en sitio, debe estandarizar sus procesos.
Lo mismo se aplica a la celebración de subcontratos para partes del trabajo que el propio contratista no realizará. Es necesario estandarizar qué partes del trabajo se entregarán a especialistas o subcontratistas. Los materiales y la mano de obra subcontratados desempeñan papeles importantes en la planificación y el control de proyectos. Tener un plan sólido de compra y subcontratación de materiales minimiza los costos de compra y mano de obra.
6. Monitorear y controlar las operaciones de su proyecto (QHSE)
Su programa maestro representa el plan para programar su trabajo, mientras que el presupuesto es el plan para los aspectos de costos. Asimismo, su contratista contará con planes de gestión para los aspectos ambientales, de calidad y de seguridad de su proyecto. A medida que avanza con las operaciones del proyecto, es fundamental comparar el desempeño real de la construcción con el plan en todas estas áreas, así como las acciones necesarias a tomar para corregir cualquier no conformidad o deficiencia indicada.
Esta parte de la gestión de la construcción se denomina seguimiento y control: el seguimiento es el acto de comparar el desempeño real con el planificado y el control denota las acciones tomadas para remediar aspectos del proyecto que no se ajustan al desempeño planificado. Se debe prestar especial atención al control de la calidad de la construcción, la seguridad y salud y los riesgos ambientales. El seguimiento y el control son funciones de gestión cruciales que garantizan que los objetivos del proyecto se alcancen con éxito.
7. Administre sus recursos (materiales, equipos, mano de obra)
Los cuatro recursos principales que se deben gestionar son (1) mano de obra, (2) máquinas, (3) materiales y (4) dinero.
Centrarse en capacitar a su fuerza laboral equipa a sus equipos con las habilidades y el conocimiento necesarios para asumir sus tareas, con la capacidad de completarlas de manera rápida y exitosa. Administrar adecuadamente las máquinas y los materiales también aumenta la eficiencia, mientras que la capacidad de administrar su dinero contribuye en gran medida a solidificar la estabilidad financiera de su empresa.
8. Contar con un sistema de documentación y comunicación que funcione
Agregar software de construcción que admita la documentación y la comunicación en la nube a sus procesos in situ fomenta una colaboración eficaz que facilita la eficiencia y aumenta la productividad. A medida que los proyectos de construcción se vuelven aún más dinámicos, tener una herramienta para rastrear todo en tiempo real cierra las brechas en la comunicación y la colaboración.
9. Gestionar y prevenir problemas en el sitio
Al utilizar datos y analizar lo que es importante en tiempo real, puede rastrear y predecir problemas incluso antes de que ocurran. Una previsión precisa le ayuda a evitar retrasos y remediarlos si se producen. Encontrar la herramienta adecuada para sus necesidades le brinda funciones preventivas que le permitirán ahorrar tiempo y dinero.
10. Tener un proceso de entrega de proyectos riguroso y eficiente
Digitalizar su proceso de transferencia le permite compartir datos e información de manera simple pero precisa. Una transferencia digital mejora la eficiencia, la velocidad y la seguridad de la entrega y ahorra mucho tiempo. Para realizar una transición sin problemas, necesitará encontrar la herramienta digital adecuada que respalde sus procedimientos de transferencia.
