Sobre el autor : Domenic Romano, fundador y socio director de Romano Law, es un abogado corporativo y de entretenimiento líder en Nueva York.
El desarrollo inmobiliario puede ser una inversión rentable, pero presenta desafíos y riesgos únicos. La gestión eficaz de la construcción es muy importante para el éxito del proyecto, pero el negocio de desarrollo también involucra áreas como el derecho corporativo, el marketing y las finanzas. Es poco probable que una sola empresa tenga experiencia en todas estas áreas, razón por la cual los proyectos inmobiliarios generalmente se desarrollan como empresas conjuntas.
Los socios comerciales en proyectos inmobiliarios se pueden clasificar en socios generales y comanditarios, según sus responsabilidades y obligaciones:
- Los socios comanditarios solo son responsables hasta la cantidad que invirtieron, mientras que los socios comanditarios son totalmente responsables de sus obligaciones incluso si pierden bienes personales.
- A cambio de asumir un mayor riesgo, los socios generales deciden cómo desarrollar y gestionar el proyecto. Por otro lado, los socios comanditarios tienen un papel pasivo y delegan todas las decisiones a los socios colectivos.
Los socios generales suelen ser desarrolladores experimentados que pueden gestionar el riesgo. Con acuerdos comerciales e inversiones de socios limitados, los promotores inmobiliarios pueden completar proyectos que de otro modo estarían fuera de sus posibilidades.
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Minimizar el riesgo en la promoción inmobiliaria
Los promotores inmobiliarios crean una empresa separada para cada proyecto como estrategia de gestión de riesgos. Esto hace que los proyectos sean independientes entre sí, incluso si en muchos de ellos participan los mismos promotores e inversores. Si una sola empresa gestiona varios proyectos, todos se verán amenazados cuando una gran responsabilidad afecte a uno de ellos.
Los socios comanditarios asumen menos riesgo que los socios colectivos y sus obligaciones no pueden exceder el capital invertido. Sin embargo, no pueden retirar su capital si así lo solicitan; una condición común es exigir a los socios comanditarios que comprometan su capital hasta que se complete el proyecto. Esto garantiza que los socios generales no se queden sin financiación a mitad del proyecto.
En este aspecto, la promoción inmobiliaria es muy diferente a la inversión en bolsa, donde se pueden comprar o vender acciones en cualquier momento. Debido a que los socios comanditarios no tienen responsabilidades de gestión, pueden obtener ganancias incluso si no tienen experiencia en desarrollo inmobiliario.
El acuerdo comercial debe dejar claros todos los aspectos legales y financieros del proyecto.
Iniciar un proyecto inmobiliario
Crear un acuerdo comercial entre socios generales y socios comanditarios es solo un paso hacia un proyecto inmobiliario exitoso. Los promotores e inversores también deben asegurarse de que se cumplan los siguientes requisitos:
- Planificar el proyecto y definir su alcance.
- Debida diligencia: al comprar un terreno o un edificio existente, los promotores deben comprobar si la propiedad tiene problemas legales, medioambientales o financieros.
- Cumplir con las regulaciones locales: códigos de construcción, reglas de zonificación, requisitos ambientales, aprobación de proyectos, permisos de construcción, etc.
- Contratación de todos los servicios necesarios durante el proyecto: arquitectos, ingenierías, contratistas generales, servicios jurídicos, contabilidad, etc.
- Asegurar fondos suficientes para completar el proyecto de acuerdo con el alcance y el plan.
- Marketing y ventas.
El desarrollador del proyecto suele aportar algunas de las habilidades necesarias. Por ejemplo, muchos grandes contratistas ingresan al negocio del desarrollo para aprovechar su experiencia en construcción. Un proyecto también puede tener muchos socios generales que aporten habilidades complementarias.
Formar una LLC
Además de formar una sociedad en comandita o en comandita, los socios comerciales en proyectos inmobiliarios también tienen la opción de formar una sociedad de responsabilidad limitada (LLC). Una LLC es una entidad legal que aísla a sus miembros (y sus activos) de la responsabilidad personal por sentencias o deudas incurridas por la LLC. Al igual que lo hacen en una estructura de asociación, los desarrolladores inmobiliarios pueden crear LLC separadas para cada proyecto para protegerse contra la responsabilidad cruzada que surja de otros proyectos.
La estructura LLC protege a sus miembros de la responsabilidad personal, ofrece flexibilidad fiscal y no requiere las mismas formalidades rigurosas que una estructura corporativa.
Al formar una LLC, asegúrese de:
- Cumpla con las regulaciones y requisitos de formación de LLC de su estado.
- Presente los “Artículos de Organización” ante su Secretario de Estado.
- Elija un nombre distinto para su LLC.
- componer un Acuerdo operativo personalizado de LLC , que define aspectos como las obligaciones y derechos de los miembros de la LLC, establece cómo se regirá y organizará su LLC y detalla el proceso de disolución.
- Determine si su estado le exige que publique en los periódicos locales un aviso de su intención de establecer una LLC.
- Solicite y obtenga un EIN de LLC a través del IRS.
Combinando una gestión de construcción eficaz con una estructura legal adecuada, se pueden minimizar los riesgos en el negocio de promoción inmobiliaria.
