Enganches en la construcción: una guía completa

Enganchar es un término común en toda la construcción, pero es esencialmente jerga y tiene significados ligeramente diferentes según las circunstancias.

La palabra se utilizará en una variedad de proyectos, por lo que siempre vale la pena que un contratista verifique cómo se aplica la frase. Puede significar diferentes cosas para diferentes personas. El enganche también puede denominarse trabajo pendiente, que es principalmente el nombre estadounidense que se le da.

Está claro, entonces, que dependiendo de con quién trabaje alguien, una lista de obstáculos puede significar algo diferente para cada trabajo.
Estas son algunas de las cosas que comúnmente se denominan listas de resultados en la industria de la construcción:

• El administrador del contrato compila la lista previa a la finalización del trabajo pendiente. Esta lista garantiza que el contratista esté al tanto del trabajo que aún debe completarse antes de que se pueda certificar su finalización práctica.
• Una lista de elementos menores, a menudo llamados minimis, que aún deben finalizarse después de la finalización práctica.
• Se está finalizando la lista de elementos no tan menores que se identifican como pendientes cuando se finalice la práctica. Esta lista se incluye en el anexo de realización práctica cuando se concede el certificado.
• Relación de puntos no muy menores que aún están pendientes y no han sido identificados hasta la entrega del certificado de realización de prácticas.

Como todos pueden ver, un obstáculo es siempre algo que se considera defectuoso, roto o inacabado. La mayoría de los problemas son estéticos, pero pueden ser mucho peores e incluir defectos de fabricación que podrían causar problemas en el futuro cercano.

5 categorías principales de obstáculos en la construcción

El enganche es un proceso crucial en la construcción que garantiza que un nuevo edificio cumpla con los estándares y especificaciones de calidad requeridos. En términos generales, el enganche se refiere al proceso por el que un nuevo propietario, ya sea el cliente o el cliente final, revisa un nuevo edificio en busca de fallas menores que deban corregirse. A menudo será algo dañado o roto.

O podría ser algo que no esté instalado correctamente o que parezca incompleto, como una puerta sin bisagras. Muchos problemas son superficiales, pero en ocasiones pueden ser problemas más graves, como por ejemplo accesorios de cocina que no están instalados correctamente.

¿Qué otro tipo de problemas pueden surgir? Por supuesto, debido a la naturaleza variada de los proyectos de construcción, es imposible enumerarlos todos. Pero, en términos generales, se dividen en cinco categorías:

1. Aspectos olvidados del proyecto

En muchos casos, cuando se completa un proyecto por primera vez, habrá algo que se ha pasado por alto. Afortunadamente, esto no sucede muy a menudo y es algo que un contratista puede resolver fácilmente.

Cuando se completa un proyecto de construcción, existe el riesgo de que algunos aspectos se olviden o se pasen por alto durante las comprobaciones finales. Esto podría deberse a una falta de comunicación entre las diferentes partes involucradas en el proyecto o simplemente a un error humano. Las consecuencias de olvidar un aspecto del proyecto pueden variar desde inconvenientes menores hasta riesgos importantes para la seguridad.

Por ejemplo, si un contratista olvida instalar una barandilla de seguridad en una escalera, esto podría suponer un riesgo importante para la seguridad de los ocupantes del edificio. Del mismo modo, olvidarse de instalar un sistema de ventilación en una cocina puede provocar una mala calidad del aire y potencialmente afectar la salud de quienes utilizan el espacio.

2. Problemas que pueden tardar un tiempo en surgir

Una segunda categoría son los problemas que pueden no surgir de inmediato, pero que pueden deberse a que los nuevos materiales tardan demasiado en instalarse. Estos problemas pueden resultar en cosas como grietas en el yeso.

Es posible que algunos problemas de construcción no se hagan evidentes inmediatamente después de que se complete el proyecto, pero pueden desarrollarse con el tiempo. Estos problemas pueden deberse a nuevos materiales utilizados en el proceso de construcción que necesitan tiempo para asentarse o adaptarse a su entorno. Por ejemplo, el hormigón recién colocado puede tardar varias semanas o incluso meses en curarse por completo y puede desarrollar grietas u otros problemas durante ese tiempo.

Otros ejemplos de problemas que pueden tardar en surgir incluyen problemas con los cimientos del edificio, que pueden moverse o asentarse con el tiempo, causando grietas en las paredes o el piso. Los problemas con los sistemas de climatización o plomería del edificio también pueden tardar algún tiempo en hacerse evidentes, y las fugas u otros problemas se desarrollan lentamente con el tiempo.

Encuéntrelo aquí: Planificación pull en la construcción – guía 101

3. Mala artesanía

Una tercera situación puede ser la mala mano de obra, que generalmente se considera la definición más común de obstáculo. Esto podría ocurrir por varias razones: o los trabajadores en el trabajo simplemente no están a la altura, o quizás no se siguieron los planes del proyecto. O, a menudo, puede ser el resultado de trabajar apresuradamente para ahorrar tiempo y dinero. Podrían ser cosas como puertas y ventanas que no han sido pintadas en todos los bordes o un sistema de calefacción que no ha sido limpiado.

La mala mano de obra es un problema común en los proyectos de construcción que puede generar una serie de problemas. Este tipo de obstáculo ocurre cuando los trabajadores no realizan sus tareas según los estándares requeridos, lo que genera problemas que deben corregirse. La mala mano de obra puede ocurrir debido a la falta de habilidades o experiencia por parte de los trabajadores, el incumplimiento de los planes del proyecto o el trabajo apresurado para ahorrar tiempo y dinero.

Los ejemplos de mala mano de obra que se pueden identificar durante el bloqueo incluyen puertas y ventanas que no están pintadas en todos los bordes, lo que genera riesgo de pudrición u otros daños. Los sistemas de calefacción mal instalados o mantenidos también pueden ser un problema común, con problemas como una producción inadecuada de calor o un funcionamiento ineficiente que provoca incomodidad y mayores costos de energía.

4. Cuestiones de diseño y materiales.

Una cuarta razón puede estar relacionada con el diseño, cuando el edificio se diseñó incorrectamente o se utilizaron materiales inadecuados. De cualquier manera, hay un impacto directo en el proceso y surgirán no conformidades.

Los problemas de diseño y materiales son otra causa común de problemas en los proyectos de construcción. Este tipo de bloqueo ocurre cuando hay problemas en el diseño o materiales del edificio, que pueden impactar el proceso constructivo y generar no conformidades.

Pueden ocurrir problemas de diseño cuando el edificio se diseña incorrectamente o el diseño no toma en cuenta todos los factores necesarios, como la ubicación del edificio, el uso previsto y los códigos de construcción locales. Por ejemplo, la distribución del edificio puede no ser adecuada para su propósito, lo que genera problemas como espacio inadecuado, iluminación deficiente o ventilación inadecuada. Además, pueden surgir problemas de diseño cuando el equipo de diseño no considera factores como la accesibilidad, la seguridad y el impacto ambiental.

Los problemas con los materiales también pueden contribuir a los accidentes, ya que el uso de materiales incorrectos o de baja calidad puede causar problemas durante la construcción o después de su finalización. Por ejemplo, el uso de materiales de mala calidad o inadecuados puede provocar problemas estructurales, como cimientos débiles o soportes inadecuados, o problemas de humedad, como filtraciones o humedades.

5. Defectos latentes

Por último, pero no menos importante, los defectos latentes. Estos son problemas que sólo se vuelven evidentes después de un período de tiempo significativo y pueden ser causados ​​por cualquiera de los problemas mencionados anteriormente.

Los defectos latentes son una causa común de problemas en los proyectos de construcción y, a menudo, son los más difíciles de detectar y resolver. Estos son problemas que sólo se vuelven evidentes después de un período de tiempo significativo y pueden ser causados ​​por cualquiera de los problemas mencionados anteriormente.

Los defectos latentes pueden adoptar muchas formas y pueden incluir cuestiones como problemas estructurales, daños por agua o fallas eléctricas. Es posible que estos problemas no se hagan evidentes hasta meses o incluso años después de que se complete la construcción, y resolverlos puede resultar costoso y llevar mucho tiempo.

¿Cuál es el problema en la construcción?

Cada elemento que llega a la lista de resultados debe documentarse cuidadosamente con meticuloso detalle, y toda esta información debe comunicarse a todos los involucrados. Esta comunicación debe ser siempre por escrito para que todos tengan una copia y para que no quede ningún dato fuera u olvidado. También se recomienda tomar fotografías para que la evidencia también quede documentada visualmente.

La información importante que debe incluirse en la documentación de la lista de problemas es el número de artículo, la persona responsable del artículo atascado, dónde se encuentra el artículo atascado, el tipo de problema, los detalles del problema, la fecha del problema y quién. es responsable de reparar el artículo. También se debe enumerar el estado de los elementos problemáticos: uno pendiente y ocho completados.

Los clientes y posibles propietarios harán su lista de obstáculos, pero el contratista debe hacer su propia lista de obstáculos a medida que avanza el trabajo para evitar problemas graves en el futuro. A medida que se completa cada etapa del trabajo, los problemas deben registrarse y corregirse lo más rápido posible para que se mantengan bajo control.

Si usted es el contratista principal de un trabajo, es importante mantener una lista de obstáculos con sus subcontratistas para garantizar que no haya ambigüedad sobre la calidad del trabajo requerido. En este sentido, tiene sentido que el contratista principal retenga una determinada cantidad de los honorarios del subcontratista hasta que el trabajo se complete a un nivel satisfactorio.

Los arquitectos a menudo también presentan una lista de obstáculos para garantizar que lo que se está construyendo se alinea con los planos. Es responsabilidad del arquitecto resaltar todo lo que no se construyó según las especificaciones correctas.
Cuando se trata del producto terminado, un nuevo propietario puede permitirse el lujo de realizar una investigación complicada. Un inspector decente comprobará todos los aspectos visibles del edificio terminado, que incluirán tanto el interior como el exterior del edificio.

Normalmente, se recomienda al comprador que haga esto antes de intercambiar contratos con un desarrollador. Aunque algunos desarrolladores no permiten que se complete una búsqueda complicada hasta que se complete.

Los constructores pueden negarse a ofrecer acceso a una propiedad antes de que esté terminada, ya que legalmente todavía son propietarios del terreno. Para un comprador de vivienda, las cosas pueden complicarse más después de mudarse, ya que una empresa constructora puede argumentar que se han producido daños desde que el cliente se mudó. Obviamente, desde la perspectiva de un contratista, es más fácil resolver cualquier problema en una propiedad vacía.

¿Cuál es el siguiente?

Una vez que se realiza un informe problemático como este, normalmente se enviará al comprador dentro de dos días hábiles. Una encuesta de este tipo normalmente cuesta alrededor de £300 más IVA.

De hecho, el comprador de una vivienda tiene dos años a partir de la fecha de mudanza a la propiedad para informar cualquier defecto, incluidos los cosméticos. Los constructores están legalmente obligados a resolver cualquier problema de acuerdo con una garantía otorgada al comprador sobre una propiedad, que puede durar hasta 10 años.

Si un nuevo propietario cree que el constructor no ha respondido satisfactoriamente, puede presentar una queja ante el Consejo Nacional de Construcción de Viviendas (NHBC) o su proveedor de garantía. Otras opciones disponibles incluyen presentar una queja sobre el proveedor de la garantía ante el Servicio del Defensor del Pueblo Financiero. O pueden recurrir al Código del Consumidor de Empresas Constructoras, que cuenta con un servicio de resolución de conflictos.

Por supuesto, también podrían seguir una vía legal, pero está claro que podría ser una opción costosa y con un resultado incierto. En circunstancias muy extremas, clientes insatisfechos han colocado pancartas en sus casas con mensajes como “No compres una casa aquí antes de hablar conmigo”.

Con suerte, para todos los involucrados, habrá pocos casos en los que será necesario recurrir a este tipo de táctica. De hecho, muy pocos compradores de vivienda nueva hacen públicas sus quejas, lo que puede deberse a que no quieren arruinar una vivienda que sin duda querrán vender en el futuro.

Pero ilustra por qué las listas de obstáculos son tan importantes y por qué cualquier problema se resuelve lo más rápido posible para evitar posibles acciones no deseadas en el futuro. Con el poder de las redes sociales hoy en día, un movimiento en falso puede generar muchas malas relaciones públicas para todos los involucrados en un proyecto.

70 preguntas para incluir en una lista de obstáculos

A continuación puede encontrar 50 preguntas que pueden formar parte de una lista de obstáculos, como se describe en SucceedwithContractors.com. Puede encontrar y descargar la lista completa aquí. Las preguntas se han dividido según la categoría de ítem a la que pertenecen:

Techos

• ¿Hay alguna junta de cinta para paneles de yeso? (consultar con las luces encendidas y con luz natural).
• ¿Se están perforando correctamente los orificios para iluminación y ventilación?
• ¿Puedes detectar alguna grieta en el techo? No olvides las esquinas del tragaluz.
• ¿Estaban los tragaluces debidamente sellados?
• ¿Puedes acceder al ático? ¿Está correctamente aislado?
• ¿Están instalados y funcionando los detectores de humo?

Paredes

• ¿Hay juntas de cinta que no han sido lijadas y pintadas adecuadamente?
• ¿Puedes rastrear alguna grieta en la puerta y/o ventana? Examina también las esquinas.
• ¿Puedes ver alguna cabeza de tornillo saliendo del panel de yeso?
• ¿Hay cabezas de clavos desprendidas del marco de madera?
• Comprueba que la pintura esté completa.
• ¿Puedes ver marcas, hendiduras y/o esquinas aplastadas?
• ¿Hay revestimientos de paredes agrietados?

Puertas y ventanas

• ¿Puedes identificar abolladuras, deformaciones o rayones en los marcos?
• ¿Se pueden abrir y cerrar puertas sin esfuerzo?
• ¿Las puertas con cierre automático se cierran como deberían?
• Asegúrese de que todas las puertas exteriores tengan burletes.
• ¿Se han escaneado todos los puertos externos?
• Compruebe que las puertas puedan bloquearse y cerrarse correctamente.
• ¿Están atornilladas correctamente las bisagras?
• ¿Está colocado y sellado correctamente el umbral de la puerta para evitar la entrada de agua?
• ¿Están unidos correctamente la pared y el marco de la puerta?
• ¿Las ventanas se abren, cierran y bloquean suavemente?
• ¿Se han colocado correctamente todas las jambas de las puertas?
• ¿Hay algún daño en las ventanas? ¿Puedes detectar algún signo de humedad entre ellos?
• ¿Hay suficiente movimiento de aire debajo de las puertas?

Gabinetes

• ¿Hay algún extremo de tornillo expuesto dentro o en la parte posterior de sus estuches?
• ¿Las puertas del armario se abren y cierran como deberían?
• Inspeccione los tornillos de las bisagras del gabinete. ¿Están colocados correctamente?
• Inspeccione la moldura. ¿Está instalado correctamente? Comprueba si está clavado o pegado.
• ¿Están instaladas correctamente las varillas cercanas? Inspeccionar su calidad.

Contadores

• Inspeccione que el fregadero esté correctamente sellado a la encimera.
• ¿Puedes encontrar espacios en las esquinas de la encimera?
• Compruebe que el protector contra salpicaduras esté cerrado correctamente.

Pisos

• ¿Puedes notar algún resto en la alfombra?
• Verifique la transición del piso. ¿Está todo colocado correctamente?
• ¿Las juntas de mortero son del mismo tamaño?
• ¿El mortero del piso está sellado correctamente?
• ¿Están los azulejos en buenas condiciones? Compruebe si hay daños (por ejemplo, grietas).
• Compruebe si la base de la pared está fijada como debería.
• ¿Hay grietas entre la base y la pared? Revisa todo entre la base y el piso.
• ¿Ves algún daño en el suelo como consecuencia de las obras?
• Inspeccione si las tiras de transición pueden ser visibles en áreas donde se encuentran diferentes tipos de pisos.

Mecánico

• Compruebe que los extractores funcionen correctamente.
• Verifique que el extractor de aire del microondas esté instalado correctamente.
• ¿Los registros y difusores funcionan como deberían?
• ¿Puedes detectar algún problema con la instalación del(los) termostato(s)?
• Inspeccionar que los filtros del horno estén limpios y en buenas condiciones.
• ¿Están los conductos adecuadamente aislados y sellados? ¿Verificar si el contratista realizó la limpieza una vez finalizado el trabajo?
• ¿Puede detectar algún ruido, ruido o vibración cuando el aire acondicionado y la calefacción están funcionando?
• ¿Los dispositivos funcionan correctamente?
• ¿Se puede utilizar el extractor?

Plomería

• ¿Funciona la ventilación de la secadora?
• Inspeccione si los accesorios de plomería están destruidos y sellados como deberían estar.
• ¿Está listo el triturador de basura para su uso? Si hay uno.
• Examinar las válvulas de cierre. ¿Puedes detectar algún problema? ¿Están instalados en todos los lugares donde hay conexión de agua (por ejemplo, baño, cocina)?
• Asegúrese de que se pueda acceder fácilmente a las tuberías de las paredes.
• Inspeccionar que los grifos funcionen bien.
• ¿Puedes notar algún problema con la descarga del inodoro?
• ¿Funciona el calentador de agua?
• ¿Están instaladas trampas y dispositivos de prevención de reflujo en el drenaje?

Eléctrico

• Inspeccione que todas las tomas telefónicas funcionen.
• Compruebe que las placas de cubierta estén instaladas.
• ¿Es posible instalar ventiladores de techo en el futuro?
• ¿Puedes localizar un interruptor de pared para ventiladores de techo?
• ¿Estaban los circuitos etiquetados correctamente?
• Asegúrese de que la puerta de su garaje funcione correctamente.
• ¿Están instaladas salidas de cables en las diferentes estancias?
• ¿Funciona perfectamente el reloj de riego?
• ¿Dónde se puede encontrar el panel del disyuntor?

Reflexiones finales sobre los obstáculos de la construcción.

La importancia de un proceso de bloqueo fluido en la construcción es colosal, independientemente del tipo de proyecto. Al preparar o trabajar en una lista de tareas pendientes, siempre debes estar atento al futuro.

En pocas palabras, desea establecer un proceso simple y estandarizado que pueda replicarse en proyectos futuros. Esta puede ser una gran inversión tanto para el desarrollo presente como futuro de su organización.
Cuanto mejor sea para detectar y resolver no conformidades, más fácil será mantenerse al tanto de su presupuesto y de una planificación de 3 a 6 semanas.

Por supuesto, algunos obstáculos valen más que otros. No todas las no conformidades afectan la planificación, pero algunas sí lo hacen y usted debería poder actualizar y monitorear digitalmente su plan.
De este modo, puede configurar y optimizar continuamente un proceso intuitivo de supervisión e inspección de proyectos y acercar su organización un paso más al éxito.