Fase previa a la construcción en construcción.

30 de marzo de 2024 Luciano Bertene

Existen numerosos pasos en el proceso de construcción, pero el primero se llama fase previa a la construcción. Aquí es cuando se completa toda la planificación y coordinación antes de que comience la construcción real. En esta etapa se determinará el alcance de la obra, se definirá el presupuesto y se decidirán los materiales. Por supuesto, hay muchas otras cosas involucradas en esta etapa del proceso de construcción.

La fase previa a la construcción

Revisión de Proyectos y Planos

Durante la fase previa a la construcción, es esencial una revisión exhaustiva de todos los diseños y planos arquitectónicos. Este paso lleva tiempo, ya que se examina cada detalle en busca de mejoras y ajustes necesarios. Se plantean preguntas y se realizan cambios según sea necesario. Este proceso puede ser iterativo, y surgen nuevos requisitos a medida que se implementan los cambios.

Examen detallado : cada diseño y plano arquitectónico se examina minuciosamente para garantizar que todos los detalles sean correctos y estén en línea con los requisitos del cliente y las regulaciones locales.
Identificación de Mejoras : Durante la revisión se identifican oportunidades de mejora para optimizar el diseño y funcionalidad del proyecto. Esto puede incluir ajustes en la distribución del espacio, selección de materiales o mejoras en la eficiencia energética.
Adaptación a Requisitos : Garantiza que los proyectos cumplan con todos los requisitos legales, reglamentarios y de seguridad. Cualquier discrepancia o no conformidad se identifica y corrige antes de que comience la construcción.
Iteración y ajustes : el proceso de revisión puede ser iterativo, con múltiples rondas de análisis y ajustes a medida que surgen nuevos requisitos o como resultado de los comentarios de las partes interesadas. Esto garantiza que se satisfagan todas las necesidades y que el proyecto se ejecute según lo planeado.
Comunicación efectiva : durante esta fase, una comunicación clara y efectiva entre todos los involucrados es esencial para garantizar que los cambios se comprendan e implementen correctamente. Esto incluye arquitectos, ingenieros, clientes y otras partes interesadas.
Documentación precisa : todos los cambios y decisiones tomadas durante la revisión se documentan con precisión para referencia futura y para garantizar la coherencia durante todo el proyecto. Esto incluye actas de reuniones, versiones revisadas de dibujos y cualquier correspondencia relacionada con la revisión.

Planificación y cronograma

Establecer un cronograma detallado para todas las tareas es un paso crítico previo a la construcción. Cada actividad necesita una fecha de finalización claramente definida. Durante esta fase, se llevan a cabo reuniones frecuentes para discutir la implementación de hitos y fechas clave de finalización. Estos cronogramas son fundamentales para monitorear el progreso del proyecto e identificar posibles retrasos.

Durante la fase previa a la construcción, la planificación y el establecimiento de un cronograma detallado son fundamentales para el éxito del proyecto. Aquí hay algunos puntos importantes a considerar:

Identificación de actividades : todas las actividades requeridas para el proyecto están identificadas y enumeradas. Esto incluye todo, desde la obtención de licencias y autorizaciones hasta completar la propia construcción.
Establecimiento de plazos : a cada actividad se le asigna una fecha de finalización claramente definida. Esto permite una visión clara del tiempo requerido para cada etapa del proyecto y ayuda a garantizar que el proyecto avance según lo planeado.
Implementación de hitos : A lo largo del cronograma se establecen hitos importantes, como el inicio de la construcción, la finalización de fases específicas y las inspecciones reglamentarias. Estos hitos sirven como puntos de control para evaluar el progreso del proyecto.
Reuniones frecuentes : durante esta fase, se llevan a cabo reuniones periódicas para revisar y ajustar el cronograma según sea necesario. Esto permite que el equipo del proyecto discuta la implementación de los hitos y aborde cualquier desafío u obstáculo que pueda surgir.
Monitoreo del progreso : el cronograma detallado se utiliza para monitorear el progreso del proyecto e identificar cualquier retraso. Esto permite al equipo tomar rápidamente medidas correctivas si es necesario para garantizar que el proyecto se mantenga según lo previsto.
Flexibilidad y Adaptación : Si bien el cronograma proporciona una estructura sólida para el proyecto, es importante que sea lo suficientemente flexible para adaptarse a cambios y eventos imprevistos. La capacidad de adaptar el cronograma según sea necesario es esencial para hacer frente a los desafíos inevitables que surgen durante la construcción.

Preparación del presupuesto

La elaboración de presupuestos es una prioridad durante la fase previa a la construcción, ya que todos los materiales y los costos asociados se discuten y deciden. Un presupuesto preciso evita sorpresas financieras y garantiza que los recursos estén disponibles cuando sea necesario. Es esencial monitorear de cerca el presupuesto durante todo el proyecto para evitar exceder los costos planificados y tomar medidas correctivas, si es necesario, para garantizar la viabilidad financiera del proyecto.

En la fase previa a la construcción, el presupuesto juega un papel crucial en la planificación y ejecución exitosa del proyecto. Aquí hay algunos puntos importantes relacionados con el presupuesto:

Estudio de costos : todos los materiales, mano de obra, equipos y otros costos asociados con el proyecto se examinan y estiman cuidadosamente. Esto requiere un análisis detallado de cada aspecto del proyecto para garantizar que se consideren todos los costos.
Negociación de precios : Durante esta fase, se pueden llevar a cabo negociaciones con proveedores y contratistas para asegurar los mejores precios posibles para los materiales y servicios requeridos. Esto puede implicar obtener cotizaciones de múltiples proveedores y seleccionar la opción más rentable.
Previsión de Contingencias : Es importante incluir un margen de contingencia en el presupuesto para hacer frente a imprevistos y variaciones de costos a lo largo del proyecto. Esto ayuda a evitar sorpresas financieras y garantiza que haya recursos disponibles para hacer frente a cualquier desafío que pueda surgir.
Monitoreo del gasto : una vez que la construcción está en marcha, es esencial monitorear de cerca el gasto real en comparación con el presupuesto planificado. Esto le permite identificar rápidamente cualquier desviación y tomar medidas correctivas si es necesario para evitar exceder los costos planificados.
Toma de decisiones informada : un presupuesto preciso proporciona una base sólida para tomar decisiones informadas durante todo el proyecto. Esto permite al equipo del proyecto evaluar el impacto financiero de diferentes opciones y priorizar los recursos según las necesidades del proyecto.
Comunicación transparente : Mantener una comunicación transparente sobre el presupuesto con todas las partes interesadas es esencial para garantizar que todos estén alineados con las expectativas financieras del proyecto. Esto ayuda a evitar malentendidos y conflictos y promueve un ambiente de trabajo colaborativo y eficiente.

Para aquellos que necesitan una lista un poco más detallada de lo que sucede exactamente durante la fase previa a la construcción, aquí hay una lista, sin ningún orden en particular, de la mayoría de los elementos:

Plan de ejecución : Establecer un plan detallado para ejecutar el proyecto, incluidos cronogramas, asignación de recursos y estrategias de gestión.
Plan de Adquisiciones : Desarrollo de un plan para adquirir todos los materiales, equipos y servicios requeridos para el proyecto, incluyendo los procesos de licitación y selección de proveedores.
Ingeniería : Realizar análisis y estudios de ingeniería para garantizar que el proyecto cumpla con todos los requisitos técnicos y reglamentarios.
Alcance del proyecto : Definición clara del alcance del proyecto, incluidos objetivos, entregables y requisitos específicos.
Evaluaciones específicas del cliente : evaluar las necesidades y expectativas del cliente para garantizar que el proyecto cumpla con sus expectativas.
Base del proyecto : Desarrollar una base sólida para el proyecto, incluidos análisis de viabilidad, estudios de mercado y evaluaciones de riesgos.
Análisis de Riesgos : Identificación y evaluación de todos los riesgos potenciales asociados al proyecto, junto con los correspondientes planes de mitigación.
Cronograma integrado del proyecto : desarrollo de un cronograma integral que integre todas las actividades e hitos del proyecto.
Curva de efectivo : Preparación de una curva de efectivo que detalla los flujos de efectivo esperados a lo largo del proyecto.
Requisitos y diagramas de servicios públicos : Identificación y documentación de todos los requisitos de servicios públicos, como electricidad, agua y saneamiento.
Revisión de constructibilidad en el sitio : Evaluación de la constructibilidad del proyecto en el sitio para garantizar que se tengan en cuenta todas las consideraciones prácticas.
Lista de equipos : compilación de una lista de todos los equipos y materiales que se utilizarán en el proyecto, junto con consideraciones sobre posibles medidas de ahorro de costos.
Disposiciones Generales : Desarrollo de disposiciones generales para el trazado y organización de la obra.
Requisitos de la ciudad y el condado : Cumplimiento de todos los requisitos legales y reglamentarios de las autoridades locales.
Plan del sitio y evaluación del sitio : preparación de un plan detallado del sitio del proyecto y evaluación de las condiciones del sitio.
Decisiones sobre Ampliaciones o Nuevas Instalaciones : Evaluación de las necesidades de ampliación o construcción de nuevas instalaciones, cuando corresponda.
Estrategias de Ahorro y Rapidez : Identificación de oportunidades para ahorrar dinero y acelerar el proceso de construcción, incluyendo sugerencias de valor agregado.
Análisis de costos de materiales : Evaluación detallada de los costos de todos los materiales y productos necesarios para el proyecto.
Información Eléctrica y Diagramas de Tuberías e Instrumentación : Documentación completa de los requerimientos eléctricos del proyecto, así como diagramas de tuberías e instrumentación, cuando corresponda.
Decisiones de Materiales : Tomar decisiones sobre el uso de materias primas versus la compra de materiales a proveedores externos, considerando costo, disponibilidad y calidad.

Si bien hay muchos problemas diferentes que se pueden detectar durante la fase previa a la construcción, estos son los que las empresas constructoras se benefician más al encontrar y resolver:

Viabilidad del proyecto : Evaluación detallada de la viabilidad financiera, técnica y operativa del proyecto para garantizar su finalización exitosa.
Selección del sitio y requisitos necesarios : Análisis cuidadoso de la selección del sitio del proyecto, teniendo en cuenta factores como la accesibilidad, la infraestructura local y el cumplimiento de las regulaciones.
Selección de Equipos Necesarios : Identificación de los equipos y recursos necesarios para la ejecución eficiente del proyecto, asegurando que estén disponibles cuando sea necesario.
Creación de Cronogramas Libres de Obstáculos : Desarrollo de cronogramas realistas que consideren los obstáculos potenciales y permitan completar el proyecto dentro del plazo establecido.
Evaluación del estado del suelo : Investigación del estado del suelo para garantizar que sea adecuado para la construcción prevista e identificar cualquier problema geotécnico que pueda surgir.
Evaluación de Servicios Públicos : Análisis de los servicios públicos existentes en el sitio del proyecto, así como aquellos que serán necesarios, para asegurar un adecuado acceso a agua, electricidad, alcantarillado, entre otros.
Identificación de requisitos de licencia : Identificación de los requisitos regulatorios y de licencia aplicables al proyecto, resolviendo cualquier problema o problema pendiente relacionado con las licencias en las primeras etapas del proceso para evitar demoras posteriores.

La fase previa a la construcción, aunque pueda parecer una pequeña parte del proceso general de construcción, juega un papel crucial a la hora de determinar el éxito y la eficiencia de un proyecto. Durante esta etapa se realizan una serie de tareas críticas, desde la revisión exhaustiva de los diseños arquitectónicos hasta la preparación detallada del presupuesto y el cronograma. Revisar los diseños y dibujos es esencial para garantizar que se cumplan todas las especificaciones y requisitos, mientras que la creación del cronograma permite una asignación adecuada del tiempo para cada etapa del proyecto.

Además, una preparación presupuestaria precisa es esencial para evitar sorpresas financieras y garantizar que los recursos estén disponibles cuando sea necesario. Durante esta fase, se evalúan y abordan cuidadosamente cuestiones como la viabilidad del proyecto, la selección del sitio, la evaluación del suelo y los requisitos de permisos para mitigar posibles problemas futuros.

Aunque la fase previa a la construcción puede requerir una importante inversión de tiempo y recursos, su valor es indiscutible. El esfuerzo dedicado a esta fase inicial, que representa solo una pequeña fracción del costo total del proyecto, puede generar ahorros sustanciales y evitar costosas demoras durante la construcción. Por lo tanto, las empresas constructoras reconocen la importancia crítica de la preconstrucción y están dispuestas a invertir importantes recursos para asegurar su ejecución eficiente. Al establecer unas bases sólidas durante esta fase inicial, las posibilidades de éxito y finalización exitosa del proyecto se incrementan significativamente, justificando plenamente el esfuerzo y la inversión dedicada a esta etapa inicial del proceso constructivo.