El concepto de “cáscara y núcleo” describe un método en el que el propietario del edificio diseña y construye el edificio base. Esto incluye los elementos centrales y exteriores (envoltura), junto con otras actividades de construcción, mientras que el trabajo de acondicionamiento se deja a los inquilinos antes de que se ocupe el edificio. Este enfoque crea un lienzo en blanco para que un inquilino cree un espacio de trabajo adecuado que satisfaga sus necesidades específicas. La construcción de armazón y núcleo también se denomina “núcleo y armazón” o “construcción de base”.
Los edificios estructurales y centrales se utilizan comúnmente para oficinas y, a menudo, están ocupados por varios inquilinos. Los propietarios e inquilinos se benefician de este enfoque:
- Los propietarios pueden ofrecer espacios flexibles que se modifican según las necesidades de los inquilinos.
- Los inquilinos pueden disponer de espacios personalizados sin necesidad de desarrollar un edificio completo.
El concepto de caparazón y núcleo se originó en Estados Unidos. Antes de que se desarrollara esta técnica, los propietarios de edificios ofrecían oficinas completas. Esta adaptación muchas veces era inadecuada para las necesidades de los inquilinos y las modificaciones necesarias representaban una pérdida de tiempo y dinero.
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¿Qué incluyen los edificios Shell y Core?
Como se mencionó anteriormente, la técnica de cáscara y núcleo implica la creación de los principales elementos estructurales de un edificio, incluidas paredes y ventanas. Este método no incluye elementos interiores como suelos y muebles. Básicamente, los desarrolladores crean la estructura principal y los inquilinos personalizan el espacio según su estilo y necesidades específicas. Los elementos incluidos en las disposiciones básicas y básicas son:
- Cimentación y esqueleto estructural.
- Revestimiento
- plano base
- Áreas comunes terminadas como lobby, recepciones, escaleras, baños, ascensores, sótanos, estacionamientos y muelles de carga.
- Trabajo externo
- Envoltura del edificio, incluido aislamiento, paredes exteriores, acristalamiento y techos.
Otros elementos generalmente incluidos en los proyectos core y shell son los siguientes:
- paisajismo
- Pavimento, caminos, vallas y muros delimitadores.
- Sistemas mecánicos, eléctricos, hidráulicos, de detección de incendios y de seguridad.
- Señalización y requisitos legales.
- Barreras cortafuegos
No existe ningún estándar que determine qué elementos deben incluirse en un proyecto central y shell. Por ello, la mejor recomendación para el inquilino es leer atentamente el contrato de arrendamiento y mantener reuniones para hacer preguntas antes de firmar.
Construcción adecuada
El acondicionamiento es el proceso de hacer que un espacio interior sea adecuado para su ocupación. Incluye mobiliario, decoración, paredes interiores, pavimentos, instalaciones mecánicas, iluminación y accesorios eléctricos. Un equipamiento completo significa que el edificio está listo para su uso. Dependiendo de la finalización del edificio y de las necesidades del inquilino, las adaptaciones pueden ser de dos tipos.
Ajuste tipo A.
Este tipo incluye elementos de modernización que completa el propietario o desarrollador. No existe una definición estándar, pero puede incluir elementos como los siguientes:
- Suelos y techos elevados
- Servicios mecanico y electrico
- Acabados de superficies internas
- Persianas
Si los inquilinos tienen requisitos de equipamiento complejos, pueden participar en el diseño principal y el diseño estructural para garantizar que se satisfagan sus necesidades. Esto ahorrará tiempo y dinero necesarios para modificar un accesorio Tipo A existente.
Ajuste tipo B
En este tipo de adaptación todos los elementos utilizados los determina el inquilino. En otras palabras, el desarrollador proporciona un espacio en blanco para completar según sea necesario. Una adaptación tipo B implica lo siguiente:
- Oficinas y áreas de recepción.
- Instalaciones especiales como salas de reuniones y conferencias.
- Cocinas
- Acabados y marca
- Equipos audiovisuales y multimedia.
- Muebles
Alcance del trabajo
El contrato de arrendamiento entre propietario e inquilino debe definir claramente los siguientes aspectos:
- Alcance del shell y el núcleo creados por el desarrollador. Esto incluye espacios en áreas comunes para electrodomésticos de los inquilinos, como generadores o refrigeradores.
- ¿El propietario incluye adaptación tipo A?
- ¿Qué equipos de los inquilinos estarán ubicados en las áreas comunes?
La finalización práctica de la estructura y las obras mayores debe estar definida por el contrato del propietario, que incluye todos los requisitos establecidos en las normas de construcción para la ocupación, excepto aquellos que serán completados por los inquilinos.
Gastos de adaptación
Los propietarios son responsables de pagar la estructura base y los elementos exteriores del edificio, pero no necesariamente son responsables de las alfombras, pisos, iluminación, aire acondicionado, muebles y otros elementos interiores. Todos los cargos se establecerán previamente en el contrato de alquiler.
Hay dos formas comunes de completar el ajuste. Uno involucra al propietario, quien compra los materiales y los deja apilados en los espacios de los inquilinos para usarlos cuando sea necesario. Por otro lado, algunos propietarios no proporcionan los materiales pero ofrecen alquileres gratuitos durante la reforma.
Ventajas del método Shell y Core
Cada inquilino requiere un diseño específico para los espacios de trabajo, lo que hace que sea casi imposible para los propietarios predecir sus necesidades. Como resultado, los propietarios pueden desperdiciar grandes cantidades de dinero en espacios para inquilinos, que a menudo serán demolidos y remodelados. Es más económico dejar el espacio vacío hasta que el inquilino se mude. Las principales ventajas del método shell y core son las siguientes:
- El proceso de diseño y construcción se vuelve más rápido, al tiempo que se reducen costos y desperdicios.
- Los inquilinos pueden completar los espacios interiores según sea necesario.
- Se pueden incorporar elementos comunes de eficiencia energética al diseño, ofreciendo sus beneficios a todos los inquilinos.
- Flexibilidad de diseño