Muchas medidas de eficiencia energética tienen un costo inicial bajo en términos de ahorro de por vida, lo que acorta su período de recuperación. Por ejemplo, las actualizaciones de iluminación LED tienen un período de recuperación típico de menos de tres años y las marcas líderes ofrecen términos de garantía de cinco años o más. Sin embargo, muchos edificios en Nueva York necesitarán modernizaciones profundas para cumplir con los límites de emisiones de la Ley Local 97 de 2019. Una modernización profunda es un proyecto complejo con grandes costos iniciales y su período de recuperación puede exceder los 10 a 15 años.
Incluso si el propietario de un edificio tiene los fondos para una modernización importante, un gasto de esta magnitud puede alterar el flujo de caja durante años. También es posible recurrir a préstamos comerciales, pero su plazo de amortización suele ser inferior a 10 años, es decir, menos que el plazo de amortización de una renovación importante. Los ahorros de energía no son suficientes para pagar el préstamo por sí solos y el propietario debe cubrir la diferencia.
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La financiación C-PACE es una opción atractiva ya que el plazo de amortización de los edificios comerciales puede ser de hasta 30 años. Esto hace que los préstamos C-PACE sean viables para renovaciones energéticas profundas , que serán necesarias para evitar sanciones por emisiones de carbono en muchos edificios de Nueva York. En estos casos, el préstamo se puede reembolsar no sólo con ahorros de energía, sino también con sanciones por emisiones evitadas. En este artículo, utilizaremos un ejemplo simplificado para comparar el financiamiento C-PACE con un préstamo convencional.
Financiamiento de una modernización energética profunda con un préstamo comercial convencional
Supondremos que un edificio del Grupo Empresarial B tiene una superficie de 300.000 m2 y el siguiente consumo energético:
- 7.200.000 kWh al año
- 90.000 términos de gas natural al año
Suponiendo una tarifa eléctrica de 0,20 dólares/kWh y un precio del gas natural de 1 dólar por central termoeléctrica, este edificio paga alrededor de 1.530.000 millones de dólares en facturas energéticas. La huella de emisiones también es alta: 2.558,52 toneladas métricas de CO2 equivalente al año, según los factores de emisión de la Ley Local 97.
El límite de emisión es de 2.538 tCO2-e en 2024 y 1.359 tCO-e en 2030. Aunque el objetivo de 2024 puede alcanzarse con relativa facilidad, el objetivo de 2030 representa un desafío técnico importante. Para evitar sanciones LL97 en 2030, este edificio debe reducir las emisiones totales en más del 46%. Esto podría lograrse con un importante proyecto de modernización que reduciría a la mitad el consumo de gas y electricidad:
- 3.600.000 kWh al año
- 45.000 térmicas al año
- $765,000 en facturas de energía por año
- 1.279,26 tCO2-e al año (por debajo del límite 2030-2034)
Después de la renovación, el edificio ahorraría 765.000 dólares. Sin embargo, según un estudio del Rocky Mountain Institute , una modernización energética profunda cuesta entre 25 y 150 dólares por pie cuadrado. Incluso con una estimación de costos optimista de $7,500,000 (suponiendo $25/pie cuadrado), el período de recuperación de este proyecto es de 9,8 años.
Si obtiene un préstamo de $7,5 millones con un interés del 3,5% y un plazo de 10 años, sus pagos anuales totalizarán $889,973. Esto significa que los $765,000 en ahorros no son suficientes para cubrir el préstamo y usted debe pagar la diferencia en 10 años, es decir, alrededor de $1,25 millones en total.
Financiar una profunda modernización energética con C-PACE
Si utiliza un préstamo C-PACE a 30 años con una tasa de interés del 5% para el proyecto anterior, los ahorros serán mucho mayores que los pagos anuales. Comenzarás a ahorrar $765 000 en el primer año y pagarás $483 139, lo que dejará un ahorro neto de $281 861 en tu bolsillo. Mientras que el préstamo convencional le deja con un flujo de caja negativo de $1,25 millones después de 10 años, usted acumula $2,8 millones en ahorros netos con el financiamiento C-PACE.
La desventaja de un préstamo a más largo plazo es que se pagan más intereses a lo largo del tiempo, pero esto se puede cubrir totalmente con los ahorros conseguidos. Por otro lado, un préstamo más corto se liquida antes, pero se debe asumir un flujo de caja negativo durante toda su duración. Además, considere que los ahorros netos se pueden reinvertir inmediatamente con el préstamo C-PACE, aunque existe un costo de oportunidad al cubrir la diferencia en un préstamo más corto.
En el caso de Nueva York, las sanciones evitadas LL97 también se pueden utilizar para cubrir cualquier préstamo utilizado para renovar edificios. La propiedad en este ejemplo ahorrará $5,498/año entre 2024 y 2029, y $321,470/año entre 2030 y 2034. Todos los fondos que se habrían pagado como multas se pueden utilizar para el servicio de la deuda.
