Según el Consejo Verde Urbano de Nueva York, alrededor del 85% de los edificios de la ciudad seguirán en pie en 2050. Teniendo en cuenta que la ciudad tiene un ambicioso objetivo de reducción de emisiones del 80% para ese año, los edificios existentes requerirán mejoras significativas para reducir su huella ambiental. . Las nuevas construcciones suelen lograr un rendimiento energético superior en comparación con los edificios renovados, pero demoler y reconstruir una propiedad existente es extremadamente costoso e inviable en la mayoría de los casos.
Una modernización de un edificio bien planificada y ejecutada puede reducir el consumo de energía del edificio en aproximadamente un 50 %, mientras que las emisiones disminuyen en un 65 %. Las nuevas construcciones logran una eficiencia energética adicional del 5 al 10%, pero esto es una pequeña ganancia en comparación con el costo de reconstruirlas desde cero, sin mencionar el impacto ambiental de demoler el edificio antiguo. Pueden pasar varias décadas antes de que las mejoras marginales en el desempeño de las nuevas construcciones compensen el impacto ambiental y financiero.
Como ocurre con cualquier proyecto de ingeniería, es poco probable que un enfoque no planificado produzca buenos resultados en la renovación de un edificio. El primer paso es evaluar el estado de su propiedad e identificar áreas clave de oportunidad. Luego se pueden analizar individualmente en términos de viabilidad técnica y financiera, creando un plan de inversión para modernizar el edificio.
¿Cuál es el estado actual del edificio?
Hay dos formas complementarias de evaluar el desempeño de su edificio: la evaluación comparativa le indica qué tan bien se desempeña en comparación con otras propiedades de características similares, mientras que las auditorías energéticas pueden proporcionar un análisis detallado del consumo de energía, lo que facilita la identificación de las mejores mejoras prometedoras del edificio. La puntuación ENERGY STAR de la Agencia de Protección Ambiental de EE. UU. proporciona una excelente herramienta para que los edificios comparen su desempeño con edificios similares en todo el país: los edificios con una puntuación de 75 o más obtienen la certificación ENERGY STAR, donde el valor máximo es 100. Considere que en Nueva York, Los edificios que superan ciertos límites de tamaño están obligados por ley a evaluar su uso de energía (Ley Local 84) y a realizar auditorías energéticas cada 10 años (Ley Local 87).
Proponer medidas de eficiencia energética sin conocer el estado real de un edificio es en gran medida un enfoque de prueba y error, y se desaconseja encarecidamente a los propietarios. Por otro lado, la evaluación comparativa permite a los propietarios establecer objetivos realistas, mientras que las auditorías energéticas proporcionan un estudio de viabilidad. Las auditorías energéticas también pueden revelar oportunidades de puesta en servicio: pequeños ajustes a los parámetros y controles operativos, junto con reparaciones simples, que producen mejoras en el rendimiento a un costo mínimo.
Cuando se completa una auditoría energética, el costo total de todas las medidas propuestas puede ser demasiado alto para que los propietarios de edificios las adopten todas a la vez. Si este es el caso, se puede priorizar un conjunto de medidas debido a su facilidad de implementación o su alto retorno financiero. Las actualizaciones de los sistemas eléctricos tienden a ofrecer el mayor retorno de la inversión debido al alto costo de la electricidad, pero las actualizaciones de los electrodomésticos basados en combustión tienden a eliminar la mayor cantidad de emisiones. Tenga en cuenta que algunas medidas pueden ser obligatorias según los códigos y ordenanzas de construcción de Nueva York. Por ejemplo, todos los edificios que utilizan combustible para calefacción #4 deben convertirse al #2 o una opción más limpia para 2030, y todos los sistemas de iluminación en edificios cubiertos por la Ley Local 88 deben actualizarse para cumplir con el Código de Conservación de Energía de Nueva York para 2025.
El análisis financiero de la modernización de edificios también proporciona una base para las decisiones de inversión. Las empresas suelen utilizar financiación para mejoras importantes de los edificios con el fin de minimizar el impacto en su flujo de caja. Las mejoras en los edificios que proporcionan ahorros operativos mayores que los ahorros del servicio de la deuda son especialmente atractivas, ya que pueden pagar sus propios costos.
Implementar las mejoras de edificio sugeridas
La ciudad de Nueva York tiene una amplia gama de códigos de construcción y cuáles se aplican dependen del tipo de proyecto. Los requisitos técnicos son exigentes en todos los aspectos, pero especialmente en el caso de los sistemas de protección contra incendios y los aparatos basados en combustión. La mejor recomendación es trabajar con una ingeniería cualificada durante todo el proceso, desde el diseño hasta la puesta en marcha.
Muchos propietarios deciden comenzar con mejoras de iluminación , por varias razones que se detallan a continuación. De hecho, la EPA de EE. UU. recomienda estas mejoras de edificios como el primer paso en cualquier modernización importante de un edificio.
- El procedimiento es simple y menos disruptivo que otras actualizaciones, al tiempo que ofrece un período de recuperación de sólo unos pocos años y, en ciertos casos, menos de un año.
- Las actualizaciones de iluminación pueden ser elegibles para reembolsos en efectivo de Con Edison, lo que aumenta aún más la rentabilidad de su inversión. Dependiendo de las características y la ubicación del edificio, es posible que algunas mejoras de iluminación estén disponibles de forma gratuita.
- Las actualizaciones de iluminación no dependen de otros sistemas del edificio y, a su vez, pueden lograr sinergia con sistemas posteriores. Por ejemplo, la iluminación LED es más fácil de integrar con los controles del edificio y también reduce la carga del proyecto de mejoras del aire acondicionado.
- En comparación con otras mejoras de edificios, las modernizaciones de iluminación son relativamente sencillas de diseñar y aprobar.
Después de las actualizaciones de iluminación, la recomendación es proceder con medidas que reduzcan las cargas de calefacción y refrigeración . El análisis financiero es muy importante aquí, ya que estas medidas tienden a tener una amplia variación en costo. Por ejemplo, el calafateo y el calafateo son rápidos y asequibles, mientras que actualizar a ventanas de alto rendimiento puede requerir un importante compromiso de capital y tiempo.
El siguiente paso lógico es HVAC, ya que las actualizaciones anteriores tienden a reducir la carga. Como resultado, se pueden especificar nuevos equipos con mayor eficiencia y menor capacidad, mejorando los ahorros logrados. Desde un punto de vista técnico, tiene sentido mejorar primero los sistemas de ventilación: muchos sistemas de ventilación en Nueva York están sobredimensionados, lo que aumenta la capacidad de calefacción y refrigeración requerida debido al flujo de aire excesivo. Con un sistema de ventilación de tamaño óptimo, es posible lograr temperaturas ambiente adecuadas con menos calefacción y refrigeración. Además de optimizar la capacidad, los sistemas de ventilación pueden equiparse con recuperación de energía para reducir aún más las cargas de calefacción y refrigeración.
Trabajar con profesionales de diseño calificados es importante durante todo el proceso de mejora del edificio, pero los riesgos tienden a ser mayores cuando los administradores de propiedades se ocupan de HVAC. Estas actualizaciones son costosas y disruptivas, pero también pueden ofrecer mejoras significativas en el rendimiento. Sin embargo, por la misma razón, es muy importante hacerlo bien: los sistemas HVAC implican una interacción compleja entre muchos componentes que no se pueden analizar de forma aislada.
