Casi todos los profesionales de la construcción se enfrentan al mismo problema: el flujo de caja. Los grandes costos iniciales y los largos períodos de espera entre pagos son algo normal; La retención se suma a este problema de flujo de caja para los contratistas y gerentes de proyectos.
La retención es una práctica de larga data en la industria que puede dificultar la vida de los trabajadores de la construcción. Pero al comprender qué es la retención y cómo funciona, puede protegerse y comenzar a implementar procesos que le ayudarán a recibir sus pagos más rápido.
Retención en Construcción Definida
La definición de retención es simple: es el porcentaje del precio de un contrato que se retiene al contratista. La retención es común en la construcción de proyectos públicos y comerciales, y el porcentaje suele oscilar entre el 5 y el 10 por ciento del precio total.
El propósito de la retención es reducir el riesgo de que el propietario de un contratista no complete el proyecto de acuerdo con sus especificaciones. Sin embargo, aunque la retención es común, no siempre se utiliza de manera justa. Puede crear rápidamente problemas de flujo de caja para los contratistas, especialmente para los subcontratistas que completan su trabajo cerca del inicio del proyecto.
Para la mayoría de las empresas constructoras, los pagos de retención representan la mayor parte o la totalidad de su margen de beneficio: no cobrar los fondos retenidos significa perder dinero en el proyecto.
Lo que todo contratista de construcción debe saber sobre la retención
Para ayudar a mitigar los problemas de flujo de efectivo que la retención puede traer a su negocio de construcción, es crucial comprender cómo funciona esta práctica y, como contratista, usted tiene más poder del que cree.
Si bien la retención puede restringir su flujo de efectivo, normalmente no se retiene el monto total por adelantado. En cambio, se aplica a sus pagos progresivos. Por ejemplo, un contrato de $50 000 con una retención del 5 % no significa que haya perdido $2500 desde el inicio de su proyecto; deducirá la retención de cada pago por hito. Por lo tanto, si el mismo contrato se paga en cinco pagos, se retendrán $500 cada vez.
Quizás te preguntes cómo calcular la retención, pero esto no es definitivo. Tanto el propietario como el contratista deben aceptar una tarifa de anticipo al celebrar un contrato. También puedes negociar la retención variable, que puede funcionar de dos maneras diferentes.
Por ejemplo, la retención variable puede consistir en retener diferentes montos durante la duración del proyecto, o puede solicitar que se pague inmediatamente una vez que se complete su parte del trabajo. También podría aplicar tasas de retención más bajas a los materiales y tasas de retención más altas a la mano de obra, ayudando a cubrir los costos iniciales con márgenes de ganancia más bajos.
Límites y plazos de conservación
Si bien la retención depende principalmente de los términos de su contrato, la mayoría de las agencias gubernamentales establecen límites a las tasas de retención y los plazos de pago. Es importante que cada contratista comprenda las leyes y regulaciones relativas a la retención en su área.
Tomemos como ejemplo California, el estado con la mayor producción de construcción en Estados Unidos. Para todos los proyectos públicos, las tarifas de retención tienen un límite del 5% y los propietarios deben realizar el pago total de la retención a su contratista dentro de los 60 días posteriores a la finalización del proyecto. Entonces ese contratista tiene una semana para pagar a sus subcontratistas.
La mayoría de los lugares tienen leyes que rigen el uso de la retención en la construcción, aunque las tasas, el momento y los detalles de su uso pueden variar drásticamente.
Pagos de retención y finalización sustancial
En la mayoría de los contratos de construcción, el contratista no recibirá pagos de retención hasta que el proyecto alcance una “finalización sustancial”, lo que introduce algunos problemas.
En primer lugar, los subcontratistas que desempeñan sus funciones al comienzo del proyecto, como sentar las bases, probablemente tendrán que esperar largos períodos antes de poder recibir esos pagos.
En segundo lugar, hay una cuestión más amplia: la terminación sustancial no tiene una definición universal y, en muchos contratos, es extremadamente vaga. Cuando los términos del contrato están abiertos a interpretación, se convierte en un desafío aún mayor para los contratistas planificar su flujo de caja porque la fecha de finalización del proyecto se convierte en una fecha límite variable.
Retenciones y embargos mecánicos
Como contratista, usted tiene una poderosa herramienta que puede utilizar para cobrar el pago adeudado: un gravamen mecánico. Puede usarlo para forzar cualquier pago pendiente, incluida la retención, por el trabajo realizado.
Sin embargo, normalmente no recibirá el pago del anticipo hasta que se complete el proyecto y, si desea presentar un gravamen, deberá hacerlo dentro de un período de tiempo específico. Esto le deja con dos opciones: presentar un gravamen y posiblemente dañar su relación con ese cliente, o dejar pasar la fecha límite y esperar que el propietario cumpla y pague su retención. Es una línea muy fina para un contratista.
Cómo navegar en espera y recibir pagos más rápido
Ya sea usted una empresa constructora o un contratista, tiene derecho a que le paguen por la retención del trabajo incluida. Es importante comprender sus derechos y opciones para negociar y cobrar sus anticipos al finalizar un proyecto.
