Hay muchos términos legales utilizados en el campo de la construcción, pero la mayoría de ellos no son tan importantes como la terminación sustancial. Este término puede afectar a todas las personas en el lugar de trabajo de una forma u otra, por lo que debe explicarse explícitamente y dejarse claro a cada parte.
Definición de sustancial
La finalización sustancial de la construcción es el punto en el que el contratista deja de ser responsable del proyecto y el propietario asume toda la responsabilidad. Es en este punto cuando el contratista debería recibir la mayor parte, si no la totalidad, del saldo del contrato. Básicamente, en términos sencillos, la finalización sustancial se produce cuando el trabajo se ha completado lo suficiente.
Sin embargo, hay muchas opiniones sobre cuándo estarán realmente terminadas las obras. Algunos estados afirman que la terminación sustancial se produce cuando el propietario puede ocupar el edificio o utilizarlo para el propósito que tenía en mente. Otros estados tienen regulaciones más estrictas, pero todos dejan lagunas que dificultan saber la respuesta correcta.
Se ha completado una construcción sustancial para proteger tanto al propietario como al contratista. Si el proyecto llega a este punto en el plazo previsto, el contratista podrá declararlo finalizado a tiempo. Sin embargo, un propietario puede beneficiarse de esto si la fecha límite ha pasado y el proyecto aún no ha alcanzado una finalización sustancial.
Es necesario que el contratista y el propietario lleguen a un acuerdo sobre cuándo se logrará la finalización sustancial del proyecto actual. Esto debe estar escrito en el contrato original para que no haya dudas cuando llegue el momento de que el edificio cambie de manos.
Una vez cumplida esta fecha y especificaciones, se podrán iniciar los reclamos, garantías y pagos finales del proyecto. Los contratistas pueden cobrar el resto del dinero que se les debe y los propietarios pueden presentar un reclamo o comenzar el período de garantía de los materiales y equipos que se instalaron.
Hay tres formas diferentes de incluir la finalización sustancial de una construcción en un contrato y son las siguientes:
- Certificado de ocupación
En la mayoría de los casos, los contratistas afirmarán que la finalización sustancial de la construcción entrará en vigor una vez que el edificio obtenga su certificado de ocupación. Básicamente, establece que el edificio puede recibir personas en su interior y que puede utilizarse para el fin para el que fue construido.
- Una lista de elementos que deben completarse primero
La segunda opción que tienen los contratistas y propietarios de viviendas es crear una lista de elementos que deben completarse antes de que se conceda una finalización sustancial. Esta lista puede ser corta o larga según el contratista y el propietario, pero cada parte debe aceptar estos elementos de antemano. La buena noticia para el propietario es que no se puede realizar una finalización sustancial hasta que se hayan completado todos los elementos de la lista y la buena noticia para el contratista es que puede entregarle todo al propietario antes de que éste decida que quiere completar cualquier otro trabajo. .
- Experiencia de contratista
No todos los propietarios querrán utilizar esta opción, ya que esencialmente le da al contratista la libertad de decir cuándo cree que el edificio está listo para una finalización sustancial. Sin embargo, esta es una excelente opción para los contratistas, ya que podrán utilizar su experiencia para determinar si el edificio está listo para su uso o no. Algunos contratistas pueden intentar aprovechar esta opción, pero muchos adoptarán un enfoque directo y estricto para ganarse la reputación de ser justos y minuciosos.
Algunos contratistas pueden intentar omitir la lista de la finalización sustancial de su contrato con el propietario, pero esto sólo los perjudicará a largo plazo. Después de todo, los contratistas deben cumplir con los plazos de cada proyecto para ganar la mayor cantidad de dinero posible, y una finalización sustancial no acordada puede fácilmente convertir cualquier ganancia en una pérdida.
Son todos los honorarios adicionales de abogados y litigios los que hacen que los contratistas recuerden agregar la cláusula de terminación sustancial en sus contratos con cada propietario con el que trabajan. Si bien estas cláusulas pueden estar en el contrato, cada contratista debe volver a leerlas para cada proyecto para asegurarse de que se apliquen al actual. Como cada proyecto es diferente, es posible que no sea posible llegar a un acuerdo estándar de finalización sustancial y los contratistas deberán ser flexibles con cada proyecto.
Por supuesto, el objetivo principal es tener una conclusión sustancial por escrito y acordada por todos los involucrados, para que todos salgan contentos del proyecto y con lo que esperaban.
