Los edificios dependen de varios sistemas de ingeniería para funcionar correctamente y su condición no siempre es evidente cuando se alquila o se compra un edificio. Hay casos en los que los problemas de mantenimiento son fáciles de detectar por su impacto estético negativo, por ejemplo cuando una pared tiene grietas o su pintura se ha descascarado con el tiempo. Por otro lado, los principales problemas relacionados con los principales sistemas constructivos tienden a estar ocultos y sólo pueden detectarse si la propiedad es evaluada por profesionales de ingeniería calificados.
Una evaluación del estado del inmueble puede ser una excelente oportunidad para realizar también una auditoría energética: como el edificio será analizado en profundidad, es una buena oportunidad para detectar oportunidades para reducir o gestionar el consumo energético.
Generalmente es más barato resolver un problema antes de que provoque la falla de un sistema de construcción importante, lo que significa que un PCA puede considerarse una inversión: los ahorros logrados mediante la resolución temprana del problema compensan con creces su costo.
Beneficios de una PCA para el comprador o inquilino del edificio
Antes de alquilar o comprar un edificio, es muy importante que obtenga una descripción detallada de su estado actual. Si ignora este paso, corre el riesgo de afrontar gastos considerables en el futuro:
- Si compras un edificio que ha sido mal mantenido o donde el equipamiento principal está llegando al final de su vida útil, es posible que tengas que incurrir en gastos importantes a corto plazo.
- Lo mismo se aplica al arrendamiento: los inquilinos suelen ser responsables del mantenimiento del edificio y pueden ser considerados responsables de las condiciones existentes si no las evalúan.
Con un informe de ingeniería previo al arrendamiento, solo se le puede considerar responsable de los problemas que ocurren cuando el edificio está bajo su responsabilidad. Por otro lado, si surge un problema no detectado previamente después de haber alquilado un espacio, no tendrá forma de demostrar que ya existía; los gastos asociados pueden ser significativos para equipos grandes como generadores y compresores.
Comprar un edificio con un préstamo
Las empresas normalmente solicitan préstamos para comprar bienes inmuebles, incluso si tienen capital disponible. La razón es simple: generalmente es más rentable reinvertir capital en operaciones comerciales que gastar una gran suma en un edificio.
Cuando se adquiere un edificio mediante un préstamo, los bancos quieren asegurarse de que el activo esté en buenas condiciones, ya que sirve como garantía para el préstamo. Sin embargo, si el edificio tiene problemas importantes, poco valor se puede obtener de él. Por esta razón, a menudo es obligatoria una evaluación del estado de la propiedad (PCA) antes de que se pueda aprobar el préstamo.
Beneficios de una PCA para el vendedor o propietario del edificio
Evaluar el estado de la propiedad ofrece beneficios a ambas partes involucradas en una transacción, independientemente de si el edificio se vende o se alquila. A menudo los paga el inquilino o el nuevo propietario para protegerse, pero también pueden beneficiar al propietario original.
- Cuando se venden edificios, la PCA puede ayudar a evaluar el valor de un edificio; se puede cobrar un precio más alto si hay evidencia de que la estructura y los sistemas principales del edificio están en condiciones óptimas. La PCA también protege al vendedor de reclamaciones si hay problemas atribuibles al comprador.
- En el caso del arrendamiento, una PCA proporciona una base para evaluar el estado del edificio. Ayuda a definir el alcance de las reparaciones que debe realizar el inquilino, especialmente al final del contrato de arrendamiento.
Básicamente, una PCA reduce el riesgo para los inversores inmobiliarios. Es menos probable que se produzcan sorpresas no deseadas si el edificio ha sido evaluado adecuadamente por un equipo de ingenieros cualificado.
ASTM E2018-15: La norma para evaluaciones del estado de la propiedad
La Sociedad Estadounidense de Pruebas y Materiales (ASTM) publicó la primera versión de la norma ASTM E2018 en 1999, y se llevaron a cabo dos revisiones en 2008 y 2015. La norma aborda los PCA en detalle, pero el proceso se puede resumir en cuatro pasos principales. : Revisión de documentación, estudio del sitio, análisis de costos e informe de estado de la propiedad.
La razón principal para actualizar la ASTM E2018-15 fue simplificar el marco y al mismo tiempo aumentar su efectividad como guía para evaluar el riesgo asociado con las condiciones de construcción.
Revisión de la documentación
Una PCA se puede llevar a cabo de manera más efectiva si se revisa primero la documentación relevante, porque luego los consultores pueden proceder con el estudio del sitio con una mejor idea de qué esperar y en qué áreas enfocarse. Los siguientes son ejemplos de documentos importantes que deben revisarse durante esta fase:
- Planes de construcción
- Especificaciones tecnicas
- Hojas de datos del equipo
- Informes de mantenimiento
- Informes de consultoría
En definitiva, cualquier documento que ayude a tener una visión precisa del estado del edificio es útil en estos momentos. Como complemento a la revisión de la documentación, se debe entrevistar a los empleados clave, especialmente a los de los departamentos de mantenimiento e ingeniería.
Búsqueda de ubicación
Una vez que se ha revisado la documentación y se ha entrevistado al personal clave, la empresa consultora puede proceder con una encuesta in situ. El objetivo es proporcionar una valoración detallada de los principales sistemas constructivos, tales como:
- Cimentación e integridad estructural.
- Techo
- Envoltura de construccion
- Acabados exteriores e interiores.
- HVAC, ascensores y otros sistemas mecánicos.
- Plomería
- Instalaciones eléctricas
- Instalaciones informáticas y telefónicas.
- Sistemas de extinción de incendios
Con información recopilada de documentación, entrevistas e inspección directa, es posible estimar costos de mantenimiento futuros y detectar problemas que requieren atención inmediata.
Análisis de costos
El análisis técnico es importante, pero hay dos preguntas adicionales para las que todo cliente querrá una respuesta:
- ¿Cuál es el coste asociado a cada problema detectado?
- ¿Cuándo se incurrirán en los costos? ¿Algún problema es urgente?
En otras palabras, el cliente querrá saber qué se debe hacer, cuándo se debe hacer y cuánto costará. Por supuesto, una empresa de consultoría profesional también le sugerirá la forma más rentable de solucionar cada problema detectado.
Informe de condición de la propiedad
El Informe de condición de la propiedad (PCR) es el resultado final de un PCA y proporciona información importante que es de interés para ambas partes involucradas en el arrendamiento o la venta: un resumen detallado de la condición de todos los sistemas del edificio, el costo asociado con cada uno de los problemas detectados y una clasificación de asuntos urgentes y no urgentes. Los costos urgentes o inmediatos son aquellos asociados a problemas que no pueden esperar por sus potenciales consecuencias:
- Condiciones inseguras, existentes y latentes.
- Violaciones del código de construcción.
- Violaciones del código de incendios.
- Cualquier problema que pueda causar la falla de un sistema crítico del edificio dentro de un año si no se atiende.
- Cualquier problema que suponga un aumento drástico de costes si no se atiende.
En la edición de 2015 de la norma, se agregaron tres nuevos términos para describir el estado de cada artículo:
- Buen estado: El sistema está funcionando correctamente y no requerirá reparaciones en el corto plazo.
- Condiciones aceptables: el sistema funciona, pero probablemente necesitará reparaciones pronto.
- Mal estado: El sistema no funciona y debe repararse lo antes posible.
Observaciones finales
Siempre que se vende o alquila un edificio, la realización de una Evaluación del estado de la propiedad (PCA) redunda en beneficio de ambas partes. Para el propietario del edificio, la PCA proporciona un punto de referencia para futuras evaluaciones; y, al mismo tiempo, protege al comprador o arrendatario de tener que asumir costos derivados de condiciones previamente presentadas. En resumen, una PCA reduce los riesgos asociados con la venta o el arrendamiento de edificios y, por lo general, las instituciones financieras la exigen siempre que se trata de un préstamo.
Si está realizando una PCA para una propiedad, asegúrese de trabajar con una empresa consultora que cumpla con ASTM 2018E-15. De esta manera, puede estar seguro de que la PCA se realiza con una metodología probada y comprobada.
