El costo de desarrollar y administrar un edificio es alto, especialmente en lugares como la ciudad de Nueva York. Sin embargo, hay muchas maneras en que los propietarios pueden evitar gastar más de lo necesario. Las decisiones de diseño tienen un impacto a lo largo de todo el ciclo de vida del edificio, y los costos pueden optimizarse con un mantenimiento bien planificado y eventuales mejoras del edificio.
Los promotores residenciales y comerciales pueden volverse más competitivos reduciendo el coste total de propiedad de los edificios. Esto aumenta los márgenes de beneficio y parte de los ahorros se pueden trasladar a los inquilinos al ofrecer tarifas de alquiler más bajas que las de la competencia.
Este artículo describe algunos errores comunes que aumentan el costo de propiedad de los edificios sin ofrecer nada a cambio a los propietarios del proyecto.
Optimice sus costos de construcción y logre ahorros a largo plazo.
Instalaciones MEP sobredimensionadas
Para los promotores de edificios, la mentalidad de “más es mejor” se aplica a los márgenes de beneficio, las tasas de ocupación y el retorno de la inversión. Sin embargo, esto no se aplica a la capacidad de los sistemas constructivos; por ejemplo, una planta de enfriamiento de 300 toneladas no ofrece ningún beneficio si la carga de enfriamiento máxima es de 200 toneladas.
- Los equipos grandes tienen un precio más alto y un costo operativo más alto.
- El mantenimiento es más exigente cuando las instalaciones del edificio son sobredimensionadas y la sustitución de piezas es más cara.
- En algunos casos, el rendimiento del edificio se ve comprometido por equipos de gran tamaño. Por ejemplo, un sistema HVAC que produce calefacción o refrigeración excesiva causa incomodidad a los ocupantes y posiblemente problemas de salud.
- Los equipos sobredimensionados funcionan con carga parcial y muchos tipos de equipos sufren una caída en su eficiencia.
El mejor rendimiento se logra cuando los sistemas de construcción tienen el tamaño óptimo y una empresa de ingeniería de MEP puede seleccionar las capacidades de equipo más adecuadas. El sobredimensionamiento es común cuando las instalaciones MEP se dimensionan basándose en “reglas generales” en lugar de un análisis detallado de los requisitos del edificio.
Cambiar órdenes durante la construcción
Muchos proyectos se vuelven más costosos debido a cambios durante su proceso de construcción. Esto ocurre a menudo cuando el alcance del proyecto no está claramente definido o cuando se especifican ubicaciones de equipos contradictorias para diferentes sistemas de construcción. Hay muchas formas de minimizar las órdenes de cambio o evitarlas por completo:
- Organice una reunión inicial con proveedores de equipos y contratistas para garantizar que no haya especificaciones contradictorias en los documentos de diseño.
- Trabaje con una única empresa de ingeniería MEP en lugar de tener equipos de diseño separados para sistemas mecánicos, eléctricos y de plomería. Cuando los equipos de diseño están separados, no tienen forma de saber si el diseño propuesto entra en conflicto con otro sistema constructivo.
- Las herramientas de modelado 3D como Revit son muy útiles ya que pueden detectar especificaciones conflictivas de inmediato.
Los cambios de diseño son mucho más simples y rápidos que los cambios en el trabajo completado durante la fase de construcción. Considere también que los cambios de diseño solo requieren horas de trabajo por parte del equipo de ingeniería, mientras que los cambios durante la construcción desperdician materiales y mano de obra.
No actualizar los sistemas de compilación
Los edificios duran muchas décadas, lo que significa que los sistemas MEP eventualmente se vuelven obsoletos a medida que aparecen nuevas tecnologías en el mercado. Los desarrolladores deben realizar evaluaciones de la propiedad a intervalos regulares para encontrar oportunidades de mejora. Por ejemplo, la iluminación fluorescente fue una gran mejora para los edificios cuando era una nueva tecnología, y ahora la iluminación LED es la opción más económica.
Los sistemas constructivos se desgastan con el uso, aumentando paulatinamente el consumo de electricidad, gas y agua. Además, estos servicios tienden a aumentar su costo con el tiempo. Una solución eficaz es actualizar el sistema MEP cuando las tecnologías emergentes lleguen al mercado a un precio competitivo.
No tener un programa de mantenimiento preventivo
El mantenimiento preventivo es mucho más efectivo que solucionar los problemas tan pronto como ocurren. Cuando un equipo de mantenimiento sigue un enfoque reactivo, los problemas se vuelven más costosos de resolver y más perjudiciales para el edificio. Las fallas importantes en los equipos también pueden dañar otros componentes, lo que lleva a reparaciones que no serían necesarias con el mantenimiento preventivo.
Considere también que el mantenimiento preventivo se puede programar, mientras que las reparaciones de emergencia no. Esto significa que las piezas se pueden comprar por adelantado con un programa de mantenimiento preventivo, mientras que las reparaciones de emergencia requieren compras de emergencia y la disponibilidad de los componentes no está garantizada.
Conclusión
Los costos de propiedad de la construcción se pueden reducir de varias maneras. Los servicios de diseño profesionales, la gestión eficaz de proyectos, las evaluaciones frecuentes de la propiedad y un programa de mantenimiento preventivo pueden ahorrarle miles de dólares cada año. Aunque estos servicios requieren mano de obra calificada, su costo representa sólo una pequeña fracción de los ahorros logrados: pueden considerarse una inversión rentable.
