Los propietarios que alquilan sus propiedades deben sopesar los beneficios de la renovación con el valor de la propiedad y los posibles alquileres. Como administrador de propiedades, su objetivo debe ser mantener la propiedad y obtener el mayor rendimiento posible con la menor inversión. Los gastos innecesarios sólo reducen el retorno de la inversión, aunque la renovación y el mantenimiento de una propiedad de alquiler es inevitable para los propietarios que planean mantener rentable su inversión.
El propietario debe tener en cuenta que al renovar una propiedad de alquiler, debe centrarse en hacerla moderna y actualizada, pero tener cuidado de no gastar dinero en mejoras que no devuelven valor ni mejoran la experiencia del inquilino.
La agencia inmobiliaria londinense Portico encuestó a sus inquilinos sobre lo que querían de una propiedad de alquiler en términos de mobiliario. Destacan algunos resultados interesantes:
- El 41% de los posibles inquilinos prefirieron muebles sencillos y modernos en colores neutros. Los suelos laminados contemporáneos fueron la opción preferida.
- El 38% de los inquilinos apreciaron los toques hogareños como paredes pintadas, piezas únicas y cómodos sofás de cuero.
- Al 12 % de los participantes de la encuesta les encantó el aspecto de un espacio peculiar con suelos de madera, muebles neutros, algunos objetos fascinantes y una pared divertida.
- Sólo el 9% de los inquilinos potenciales anhelaban el minimalismo, donde se ofrecían paredes blancas brillantes, persianas simples y muebles elegantes pero minimalistas.
Una propiedad que se está actualizando para la venta puede renovarse de manera diferente a una propiedad que seguirá alquilada durante muchos años. Cada proyecto debe evaluarse en función del retorno potencial. Ser propietario o administrar una propiedad es como administrar un negocio: cada decisión afecta el resultado final.
Inspección
Este es un tutorial de arriba a abajo para determinar lo que se debe hacer. Busque áreas que necesiten reparaciones mayores y menores. Esté atento a los daños desde el exterior de la propiedad hacia el interior. Una inspección exhaustiva debe incluir el suministro de agua, las líneas de gas, la inspección del sistema eléctrico y otras fuentes que brindan servicios esenciales a la propiedad. Tenga en cuenta el estado del techo, el revestimiento exterior y las ventanas. ¿Necesita reparaciones su jardín, cerca o techo?
Mantenimiento
Esto debe estar en la parte superior de su lista antes de comenzar cualquier tipo de remodelación. Dependiendo del mercado y el precio, algunos artículos pueden ser más importantes que otros. Pintar es una solución económica que realmente puede dar nueva vida a las habitaciones. ¿Están los pisos en buen estado, los grifos funcionando, los electrodomésticos en buen estado de funcionamiento?
Verifique si hay fugas debajo de cada lavabo y alrededor de los inodoros. Revisa que las mangueras que van a lavavajillas, frigoríficos y lavadoras estén en buen estado y no superen su vida útil prevista. Una vez que tenga lista su lista de mantenimiento, será más fácil planificar su presupuesto para cualquier renovación importante que haya planificado.
Renovación de cocina
La cocina debe ser un foco de renovación para el propietario, ya que proporciona un buen retorno de la inversión. Se debe prestar atención a los gabinetes de la cocina, se debe invertir en las encimeras y toda la apariencia de la cocina debe ser atractiva para el inquilino.
A los propietarios de viviendas rara vez les gusta reemplazar los electrodomésticos que están en buen estado de funcionamiento. Sólo si su mercado requiere actualizar el electrodoméstico para generar más ingresos, recomendaría reemplazar los electrodomésticos que estén en buenas condiciones, a menos que se planee una renovación importante.
Teniendo esto en cuenta, si una renovación de la cocina forma parte de sus planes, entonces puede tener sentido actualizar sus electrodomésticos en este momento.
Las cocinas son una forma rápida de gastar todo un presupuesto. He visto estimaciones que van desde $10.000 hasta más de $100.000. Este es un gran lugar para obtener un buen retorno de la inversión, pero también es un lugar donde es fácil gastar demasiado y perder dinero.
Principales proyectos para ahorrar dinero en renovaciones de cocinas
pintar y teñir
- Si sus gabinetes son funcionales y están intactos, pueden volver a la vida fácilmente con revestimientos, pinturas o tintes para gabinetes de cocina.
- Volver a pintar puertas, molduras y paredes puede cambiar literalmente el aspecto completo de cualquier habitación y es económico.
Encendiendo
Los accesorios antiguos hacen que una casa parezca anticuada. La iluminación empotrada o empotrada a menudo puede reemplazar la iluminación existente por un costo mínimo y marcar una gran diferencia en la apariencia. También es muy fácil agregar luces adicionales al mismo tiempo.
Reemplazo del gabinete
Un secreto que las empresas de gabinetes locales no quieren que usted sepa es que puede solicitar gabinetes RTA en línea. Un gabinete RTA está listo para ensamblar. Al hacer un poco de trabajo práctico, puede ahorrar miles de dólares y tener hermosos gabinetes nuevos por una fracción del costo.
Encimeras rígidas
A todo el mundo le encantan los mostradores de superficie dura, pero como administradores de propiedades, la mayoría de nosotros no queremos gastar entre 4000 y 7000 dólares para instalar mostradores de granito o cuarzo. Una opción sencilla y económica es utilizar baldosas de gran tamaño. Por lo general, colocar mosaicos en la encimera de esta manera puede ahorrarle hasta un 75 % del costo de instalar una losa de granito por parte de un profesional.
Proporciona servicios populares
Durante la renovación, se deben poner a disposición servicios que sean útiles para los inquilinos. Proporcionar servicios como espacios de almacenamiento, lavadoras y secadoras, lavavajillas, jardín, estacionamiento fuera del sitio, un patio cercado para mascotas y un área o porche brindará más valor para alquileres más altos. La presencia de las comodidades antes mencionadas agrega más valor a la propiedad en alquiler, maximizando las posibilidades de ganar más dinero con la propiedad a alquilar y debería ayudar a mantener la ocupación.
Iluminación y Hardware
La iluminación es realmente una de las formas más fáciles y rentables de cambiar el aspecto de un interior. Actualizar la iluminación puede tener un gran impacto en la modernización del aspecto de su propiedad. Las grandes tiendas ofrecen hermosas opciones que cualquier personal de mantenimiento puede instalar y, lo más importante, no tendrá que gastar una fortuna.
Concéntrese en proporcionar mucha luz en la cocina y el baño. Se sabe que ambas áreas tienen un gran impacto en el valor de la propiedad.
Cuando busque herrajes para reemplazar, considere reemplazar las bisagras y manijas de las puertas y los acabados del baño, como grifos y cabezales de ducha. Cuando actualizamos la apariencia, el objetivo es hacer que todo combine y parezca nuevo. Esto también incluye combinar la iluminación.
Remodelar y actualizar el baño.
El baño es una parte esencial de cualquier propiedad y debe ser lo más cómodo posible para los inquilinos. Este es un gran lugar para obtener un retorno de la inversión si se hace correctamente.
Esté atento a las fugas en las áreas de plomería del baño y repárelas. Esto debe hacerse antes de iniciar cualquier actualización.
Pisos
Los baños son relativamente pequeños, lo que hace que su colocación de azulejos sea económica. Una simple adición al revestimiento de su piso es usar baldosas como acabado para el piso, así como para acentuar la ducha y los mostradores.
Para evitar accidentes, el suelo debe ser de un tipo que minimice el deslizamiento cuando está mojado. Recomiendo evitar cualquier tipo de laminado en el baño. También desaconsejo el uso de vinilos por posibles daños al inquilino. Para mis alquileres, el mosaico es la única opción cuando busco mejorar.
No seas demasiado moderno a la hora de elegir el suelo. Sencillo y funcional es lo ideal, y recuerda que el azulejo te durará para siempre si se cuida bien. Por lo general, el mantenimiento solo significa limpiar la lechada agrietada y ocasionalmente sellar.
Juegos
Los accesorios del baño son relativamente baratos de cambiar. Los grifos y fregaderos se pueden reemplazar por solo unos pocos cientos de dólares y si coloca mosaicos en el mostrador al mismo tiempo, puede tener una apariencia completamente actualizada por un costo de cientos en lugar de miles.
Considere su costo frente a los ingresos por alquiler
Un propietario quiere que su propiedad parezca adecuada para alquilar y servir a los inquilinos. Sin embargo, el beneficio que espera obtener de su propiedad debe ser un punto focal en la forma y el alcance de la renovación. Es una mala decisión invertir en mejoras que no mejoran el valor del inmueble ni los alquileres.
Se espera que la propiedad recupere el dinero invertido en mejoras con el tiempo. Sin embargo, la renovación de las propiedades de alquiler debe realizarse teniendo en cuenta el costo frente a los ingresos por alquiler para evitar que el propietario pierda dinero.
Debe entenderse bien que nadie cuidará su propiedad más que usted, por lo tanto, debe haber limitaciones cuando construye para fines de alquiler en comparación con una propiedad en la que viviría usted mismo.
No hay duda de que reformar una propiedad requiere mucha planificación. Ya sea que desee vender su propiedad o alquilarla, implementar una estrategia puede ayudarlo a lograr ganancias financieras a largo plazo. Durante todo el proceso, tenga presente el retorno de la inversión en cada decisión.
