Incluso si un edificio está diseñado y construido según los requisitos del código, eventualmente necesitará reparaciones. Por ejemplo, las bombas y las unidades de tratamiento de aire se desgastan gradualmente debido a la fricción, y las lámparas tienen componentes internos que se deterioran con el calor. Los condominios y cooperativas de vivienda en Nueva York son administrados por juntas, a menudo compuestas por voluntarios, y deciden cómo proceder con las reparaciones de los edificios. La construcción es muy cara en Nueva York y lo mismo se aplica a las reparaciones de edificios. Lo ideal es que el ayuntamiento encuentre un contratista que resuelva el problema por un precio razonable. A la hora de elegir cómo proceder con una reparación, dos errores son muy habituales:
- Pagar más de lo necesario debido a un trabajo demasiado caro o innecesario.
- Seleccionar una oferta que no soluciona el problema.
Por supuesto, ambas cosas pueden suceder al mismo tiempo: una junta de condominio puede terminar pagando un trabajo costoso sin resolver el problema principal.
Como las juntas están compuestas por voluntarios, no hay garantía de que tengan miembros con formación técnica. Además, incluso si hay ingenieros o arquitectos en la junta, es posible que no tengan tiempo para prestar toda su atención a los problemas de construcción; tenga en cuenta que son responsables de proyectos en otros lugares.
Detecte problemas de mantenimiento urgentes con una inspección del edificio.
Cuando las reparaciones se realizan en viviendas unifamiliares donde el propietario reside en el edificio, están sujetas a un escrutinio más detenido porque el propietario está presente y corre con el costo total. Por otro lado, las reparaciones se diluyen entre todos los inquilinos como tarifas de mantenimiento en condominios y cooperativas: el impacto de una mala decisión no se siente de inmediato.
El papel de los ingenieros consultores
Los ingenieros consultores representan un tercero neutral en las negociaciones entre las juntas de condominios y los contratistas. Cuando la junta compara varias ofertas para reparar un edificio, los ingenieros consultores pueden determinar cuáles tienen el alcance y el precio adecuados.
Cuando hay ofertas de muchos contratistas, resulta tentador elegir el que tiene el precio más bajo. Sin embargo, un proyecto con un precio insuficiente puede ser el resultado de una falta de comunicación o de un error de cálculo, y el precio final es mucho más alto cuando se agregan las órdenes de cambio necesarias. Reducir el coste de las reparaciones de edificios redunda en beneficio de todos los inquilinos, pero se deben evitar precios excesivamente bajos.
También puede ocurrir lo contrario: una junta de condominio puede terminar pagando más de lo necesario si elige descuidadamente entre las ofertas disponibles. Normalmente, esto es el resultado de una oferta con un precio excesivo o una oferta que incluye trabajo innecesario. Las juntas directivas son más vulnerables a la especulación de precios cuando una reparación es muy urgente, ya que pueden aceptar la primera oferta disponible, incluso si es demasiado cara.
Cumplir con los códigos de construcción de Nueva York
El Departamento de Edificios de la Ciudad de Nueva York no exige permisos de trabajo para proyectos más pequeños, pero las reparaciones de edificios más grandes a menudo exceden el límite establecido por el DOB. Si una junta de condominios no obtiene un permiso de trabajo para una reparación importante que lo requiera, pronto podría enfrentar una multa considerable por parte del DOB.
Los consultores de ingeniería están familiarizados con los códigos de construcción y los requisitos de permisos de Nueva York, por lo que pueden identificar fácilmente los casos en los que es necesario un permiso de trabajo. Aunque los permisos de trabajo implican papeleo, los profesionales experimentados pueden completarlos rápidamente y la junta de condominios puede evitar multas elevadas. Con una opinión profesional informada, las juntas también pueden garantizar que incluso el trabajo menor se ajuste al código.
Priorizar las reparaciones y mejoras de edificios
Los problemas de construcción como la infiltración de agua, grietas en las paredes, pintura dañada y equipos HVAC ruidosos son evidentes. Sin embargo, muchos problemas pasan desapercibidos hasta que causan un mal funcionamiento en un sistema clave del edificio y sólo pueden descubrirse si el edificio es inspeccionado por profesionales calificados. Los problemas estéticos reciben mucha atención porque son obvios, pero los problemas más urgentes suelen estar ocultos.
Después de una inspección detallada de un edificio, los ingenieros consultores pueden sugerir una lista priorizada de problemas de mantenimiento. Resolver problemas de forma proactiva es más rápido, menos costoso y menos disruptivo que esperar a que falle el equipo. Por ejemplo, querrá evitar fallas en la caldera en los días más fríos del invierno; una opción mucho más inteligente es inspeccionar los sistemas de calefacción antes de que llegue el invierno.
Conclusión
Gestionar las reparaciones de edificios sin la opinión profesional de otros es arriesgado, ya que las juntas de cooperativas y condominios podrían terminar pagando por trabajos costosos o innecesarios. Los ingenieros consultores también pueden ayudar a los ayuntamientos a cambiar su enfoque de mantenimiento de reactivo a proactivo: solucionar los problemas antes de que ocurran reduce los costos y las interrupciones.
