Un proyecto de construcción involucra a muchas partes diferentes, incluidos propietarios, diseñadores, ingenieros, arquitectos, contratistas, subcontratistas y proveedores. Como cada parte tiene sus propios intereses, es importante crear un documento que sirva de protección y garantía para todos los involucrados. Los proyectos de construcción también presentan muchos riesgos y el documento debe indicar cómo se distribuyen.
Un contrato de construcción es un documento que crea un acuerdo legalmente vinculante entre todas las partes. El objeto de un contrato de construcción es:
- Distribuir responsabilidades y deberes entre las partes.
- Gestión de riesgos: determinar los riesgos del proyecto y asignarlos entre las diferentes partes.
- Reducir la incertidumbre y resolver dudas sobre el proyecto.
Un contrato de construcción también establece la compensación del proyecto y cómo se distribuirá. Hay varios tipos de contratos utilizados en la industria, pero algunos tipos específicos se utilizan con mayor frecuencia en la construcción: contrato de costo más, contrato de suma global o precio fijo, contrato de precio unitario y contrato de tiempo y materiales.
Reduzca los costos del proyecto y mitigue los riesgos con una gestión eficaz de la construcción.
Los contratos de construcción suelen clasificarse según las condiciones de pago. Los contratos también establecen especificaciones, requisitos de calidad, cronogramas del proyecto y plazos. Cualquier tipo de contrato se puede personalizar para satisfacer las necesidades específicas del proyecto. Este artículo proporciona una descripción general de los principales tipos de contratos utilizados en la construcción.
Contratos de costo plus
En este tipo de contrato, al contratista se le paga en función de las compras reales, los costos laborales y otros gastos generados en el trabajo. El contrato incluye todos los costes directos e indirectos, más una tarifa específica. Los contratos de costo plus deben detallar una cantidad negociada previamente que cubra los gastos generales y las ganancias del contratista, y todos los costos deben describirse y clasificarse como costos directos o indirectos. Este tipo de contrato tiene muchas variaciones, las más comunes son:
- Costo más tarifa fija
- Costo más porcentaje fijo
- Contrato Cost Plus con Precio Máximo Garantizado
- Cost Plus con precio máximo garantizado y contrato de bonificación
En este tipo de contrato:
- Todo el riesgo está asignado al propietario.
- El propietario participa en la gestión de la construcción junto con el contratista.
- En caso de aumento de los costes del proyecto, el contratista no asume ningún riesgo.
- No hay ningún incentivo para reducir los costos laborales trabajando más rápido.
- Se necesita más supervisión porque los contratistas asumen pocos riesgos y los gastos son más difíciles de controlar.
Este tipo de contrato es ideal cuando el alcance del proyecto no está completamente definido y existe cierta incertidumbre. Los contratistas pueden comenzar a trabajar en un proyecto antes de que se complete su diseño.
Contratos de suma global o de precio fijo
En este tipo de contrato, el contratista ofrece un precio fijo único para todas las actividades dentro del alcance del proyecto. El contratista estima los costos del proyecto a partir de planos y especificaciones de construcción. Luego se suman los gastos generales y las ganancias para determinar el precio general del proyecto. A continuación se presentan algunas características importantes de los contratos de precio fijo:
- Todos los riesgos son asumidos por el contratista.
- El propietario no corre ningún riesgo.
- El contrato podrá incluir incentivos o beneficios por terminación anticipada.
- El contrato puede tener sanciones por retraso en el pago, llamadas daños y perjuicios.
Los contratos de suma global son ideales para proyectos con un alcance y un cronograma detallados y bien definidos. También se debe completar el diseño del proyecto para utilizar este tipo de contrato, ya que la flexibilidad para realizar modificaciones durante la fase de construcción es limitada. Como se mencionó anteriormente, en este contrato el riesgo se transfiere al contratista. Sin embargo, los contratistas incluyen algunos costos porcentuales asociados con la asunción del riesgo, que están incluidos en el precio fijo.
Contratos de precio unitario
El precio unitario es comúnmente utilizado por empresas constructoras y agencias federales. Este contrato se basa en unidades desplegadas en lugar de un precio único, y el pago se determina como una tarifa específica. Por ejemplo, el precio de un metro cúbico de hormigón se multiplica por la cantidad colocada. En este tipo de contrato:
- El contratista evalúa las tareas individuales.
- El propietario puede estimar los costos del proyecto, pero el costo exacto no se conocerá hasta su finalización.
- Al contratista se le paga en función de las unidades instaladas y verificadas por el propietario.
- Los precios unitarios pueden ser fijados por el propietario durante el proceso de licitación. De esta forma, el propietario puede evitar precios inflados.
- Los precios unitarios pueden ajustarse según los cambios de alcance.
El precio unitario proporciona flexibilidad para las diferencias entre el trabajo planificado y el real. Por este motivo, este tipo de contrato se utiliza habitualmente cuando no se puede establecer con precisión la cantidad de trabajo. Por ejemplo, los precios unitarios se pueden utilizar para proyectos de excavación que involucran suelo y rocas, como los contratos de construcción de carreteras.
Contratos de tiempo y materiales
Los contratos de tiempo y materiales se utilizan cuando no existe un alcance claramente definido. En este tipo de contrato, el propietario y el contratista deben acordar una tarifa diaria u horaria, que puede incluir gastos adicionales que surjan durante las fases de construcción. En contratos de tiempo y materiales:
- Todos los costos deben incluirse y clasificarse como directos, indirectos, indirectos y margen.
- Los propietarios de proyectos pueden establecer un límite de precio o una duración específica del proyecto para que los contratistas minimicen su propio riesgo.
Estos contratos son convenientes para alcances pequeños o cuando se tiene una estimación precisa de cuánto tiempo llevará completar el alcance.
Conclusión
Seleccionar el tipo de contrato correcto es una decisión importante en los proyectos de construcción, ya que cada tipo de contrato es adecuado para diferentes condiciones. Por ejemplo, un contrato de precio fijo transfiere todo el riesgo al contratista, pero el alcance y el diseño del proyecto deben estar claramente definidos para que sea viable.
Idealmente, un contrato de construcción debería hacer una asignación justa de riesgos basada en la información disponible. En general, el contratista puede asumir más riesgos cuando la información es abundante y detallada. Por otro lado, el propietario del proyecto debe asumir un riesgo mayor cuando no puede proporcionar información detallada al contratista.
