De acordo com o Conselho Verde Urbano de Nova York, cerca de 85% dos edifícios da cidade ainda permanecerão de pé em 2050. Considerando que a cidade tem um ambicioso meta de redução de emissões de 80% para esse ano, os edifícios existentes necessitarão de melhorias significativas para reduzir a sua pegada ambiental. As novas construções normalmente alcançam um desempenho energético superior em comparação com edifícios reformados, mas demolir e reconstruir uma propriedade existente é extremamente caro e inviável na maioria dos casos.
Um retrofit de um edifício bem planeado e executado pode reduzir o consumo de energia do edifício em cerca de 50%, enquanto as emissões diminuem em 65%. Uma nova construção atinge 5-10% adicionais de eficiência energética, mas este é um pequeno ganho em comparação com o custo de reconstruí-la do zero, para não mencionar o impacto ambiental da demolição do edifício antigo. Podem passar várias décadas até que os ganhos marginais de desempenho de uma nova construção compensem o impacto ambiental e financeiro.
Como acontece com qualquer projeto de engenharia, é improvável que uma abordagem não planejada produza bons resultados em uma reforma de edifício. O primeiro passo é avaliar as condições da sua propriedade e identificar as principais áreas de oportunidade. Estes podem então ser analisados individualmente em termos de viabilidade técnica e financeira, criando um plano de investimentos para retrofit do edifício.
Qual é a condição atual do edifício?
Existem duas formas complementares de avaliar o desempenho do seu edifício: avaliação comparativa informa o quão bem ele funciona em comparação com outras propriedades de características semelhantes, enquanto auditorias energéticas pode fornecer uma análise detalhada do consumo de energia, facilitando a identificação das atualizações de edifícios mais promissoras. A pontuação ENERGY STAR da Agência de Protecção Ambiental dos EUA fornece uma excelente ferramenta para os edifícios compararem o seu desempenho com edifícios semelhantes de todo o país – edifícios com uma pontuação de 75 ou mais ganham Certificação ENERGY STARonde o valor máximo é 100. Considere que em Nova Iorque, os edifícios acima de determinados limites de tamanho são obrigados por lei a avaliar o seu uso de energia (Lei Local 84) e a realizar auditorias energéticas a cada 10 anos (Lei Local 87).
Propor medidas de eficiência energética sem conhecer o estado real de um edifício é basicamente uma abordagem de tentativa e erro, e os proprietários são fortemente desaconselhados. Por outro lado, o benchmarking permite que os proprietários estabeleçam metas realistas, enquanto as auditorias energéticas fornecem um estudo de viabilidade. As auditorias energéticas também podem revelar oportunidades de recomissionamento: pequenos ajustes nos parâmetros e controlos operacionais, juntamente com reparações simples, que produzem melhorias de desempenho a um custo mínimo.
Quando uma auditoria energética é concluída, o custo total de todas as medidas propostas pode ser demasiado elevado para ser assumido pelos proprietários de edifícios de uma só vez. Se for este o caso, um conjunto de medidas poderá ser prioritário devido à sua facilidade de implementação ou elevado retorno financeiro. As atualizações nos sistemas elétricos tendem a oferecer o maior retorno do investimento devido ao alto custo da eletricidade, mas as atualizações nos aparelhos baseados em combustão tendem a eliminar a maior parte das emissões. Tenha em mente que algumas medidas podem ser obrigatórias de acordo com os códigos e legislação de construção de Nova York. Por exemplo, todos os edifícios que utilizam óleo de aquecimento nº 4 devem converta para #2 ou uma opção mais limpa até 2030, e todos os sistemas de iluminação em edifícios abrangidos pela Lei Local 88 devem ser atualizados para cumprir o Código de Conservação de Energia de Nova Iorque até 2025.
A análise financeira da modernização de edifícios também fornece uma base para decisões de investimento. As empresas recorrem frequentemente ao financiamento para grandes modernizações de edifícios, para minimizar o impacto no seu fluxo de caixa. As modernizações de edifícios que proporcionam poupanças operacionais superiores às do serviço da dívida são especialmente atractivas, uma vez que podem pagar os seus próprios custos.
Implementando as atualizações de edifícios sugeridas
NYC tem uma ampla gama de códigos de construção, e os que se aplicam dependem do tipo de projeto. Os requisitos técnicos são exigentes em todos os aspectos, mas especialmente no caso de sistemas de proteção contra incêndio e aparelhos baseados em combustão. A melhor recomendação é trabalhar com uma empresa de engenharia qualificada durante todo o processo, desde o projeto até o comissionamento.
Muitos proprietários decidem começar com atualizações de iluminação, por vários motivos descritos abaixo. Na verdade, a EPA dos EUA recomenda estas atualizações de edifícios como o primeiro passo em qualquer grande modernização de edifícios.
- O procedimento é simples e menos perturbador do que outras atualizações, ao mesmo tempo que oferece um período de retorno de apenas alguns anos e, em certos casos, menos de um ano.
- As atualizações de iluminação podem ser elegíveis para descontos em dinheiro da Con Edison, aumentando ainda mais o seu retorno financeiro. Dependendo das características do edifício e da localização, algumas atualizações de iluminação podem estar disponíveis gratuitamente.
- As atualizações de iluminação não dependem de outros sistemas de construção e, por sua vez, podem alcançar sinergia com os sistemas subsequentes. Por exemplo, a iluminação LED é mais fácil de integrar com os controlos do edifício e também reduz a carga de projeto para atualizações de ar condicionado.
- Em comparação com outras atualizações de edifícios, as retrofits de iluminação são relativamente simples de projetar e aprovar.
Após as atualizações de iluminação, a recomendação é prosseguir com medidas que reduzir cargas de aquecimento e resfriamento. A análise financeira é muito importante aqui, uma vez que estas medidas tendem a apresentar uma ampla variação de custo. Por exemplo, a calafetagem e a calafetagem são rápidas e acessíveis, enquanto a atualização para janelas de alto desempenho pode exigir um compromisso significativo de capital e tempo.
Um próximo passo lógico é o HVAC, já que as atualizações anteriores tendem a reduzir sua carga. Como resultado, os novos equipamentos podem ser especificados com maior eficiência e menor capacidade, potencializando as economias alcançadas. Do ponto de vista técnico, faz sentido atualizar primeiro os sistemas de ventilação: muitos sistemas de ventilação em Nova Iorque são sobredimensionados, aumentando a capacidade necessária de aquecimento e arrefecimento devido ao fluxo de ar excessivo. Com um sistema de ventilação de tamanho ideal, é possível atingir temperaturas ambientes adequadas com menos aquecimento e resfriamento. Além de otimizar a capacidade, os sistemas de ventilação podem ser equipados com recuperação de energia para reduzir ainda mais as cargas de aquecimento e refrigeração.
Trabalhar com profissionais de design qualificados é importante durante todo o processo de atualização do edifício, mas os riscos tendem a ser maiores quando os gestores de propriedades estão lidando com HVAC. Essas atualizações são caras e disruptivas, mas também podem gerar melhorias significativas de desempenho. No entanto, pela mesma razão, é muito importante acertá-los – os sistemas HVAC envolvem uma interação complexa entre muitos componentes que não podem ser analisados isoladamente.
