Fase de pré-construção na construção

2024年3月30日 Luciano Bertene

Existem inúmeras etapas no processo de construção, mas a primeira é chamada de fase de pré-construção. É quando todo o planejamento e coordenação são concluídos antes do início da construção propriamente dita. Nesta etapa será determinado o escopo da obra, definido o orçamento e decididos os materiais. Claro, há muitas outras coisas envolvidas nesta etapa do processo de construção.

A fase de pré-construção

Revisão de Projetos e Desenhos

Durante a fase de pré-construção, a revisão minuciosa de todos os projetos arquitetônicos e plantas é essencial. Essa etapa demanda tempo, pois cada detalhe é examinado em busca de melhorias e ajustes necessários. As perguntas são levantadas, e as alterações são feitas conforme necessário. Esse processo pode ser iterativo, com novos requisitos surgindo à medida que as mudanças são implementadas.

Exame Detalhado: Cada projeto arquitetônico e planta é examinado minuciosamente para garantir que todos os detalhes estejam corretos e alinhados com os requisitos do cliente e as regulamentações locais.
Identificação de Melhorias: Durante a revisão, são identificadas oportunidades de melhoria para otimizar o design e a funcionalidade do projeto. Isso pode incluir ajustes na disposição do espaço, seleção de materiais ou melhorias na eficiência energética.
Adequação aos Requisitos: Assegura-se de que os projetos estejam em conformidade com todos os requisitos legais, normativos e de segurança. Qualquer discrepância ou não conformidade é identificada e corrigida antes do início da construção.
Iteração e Ajustes: O processo de revisão pode ser iterativo, com várias rodadas de análise e ajustes à medida que novos requisitos surgem ou como resultado de feedback das partes interessadas. Isso garante que todas as necessidades sejam atendidas e que o projeto seja executado conforme planejado.
Comunicação Efetiva: Durante essa fase, é essencial uma comunicação clara e eficaz entre todos os envolvidos para garantir que as alterações sejam compreendidas e implementadas corretamente. Isso inclui arquitetos, engenheiros, clientes e outras partes interessadas.
Documentação Precisa: Todas as alterações e decisões tomadas durante a revisão são documentadas de forma precisa para referência futura e garantia de consistência ao longo do projeto. Isso inclui registros de reuniões, versões revisadas de desenhos e qualquer correspondência relacionada à revisão.

Planejamento e Cronograma

O estabelecimento de um cronograma detalhado para todas as tarefas é uma etapa crítica da pré-construção. Cada atividade precisa de uma data de conclusão claramente definida. Durante essa fase, reuniões frequentes são realizadas para discutir a implementação dos marcos e as datas-chave de conclusão. Esses cronogramas são fundamentais para monitorar o progresso do projeto e identificar possíveis atrasos.

Durante a fase de pré-construção, o planejamento e o estabelecimento de um cronograma detalhado são fundamentais para o sucesso do projeto. Aqui estão alguns pontos importantes a serem considerados:

Identificação de Atividades: Todas as atividades necessárias para o projeto são identificadas e listadas. Isso inclui desde a obtenção de licenças e autorizações até a conclusão da construção propriamente dita.
Definição de Prazos: Cada atividade recebe uma data de conclusão claramente definida. Isso permite uma visualização clara do tempo necessário para cada etapa do projeto e ajuda a garantir que o projeto prossiga conforme o planejado.
Implementação de Marcos: São estabelecidos marcos importantes ao longo do cronograma, como o início da construção, conclusão de fases específicas e inspeções regulatórias. Esses marcos servem como pontos de verificação para avaliar o progresso do projeto.
Reuniões Frequentes: Durante essa fase, são realizadas reuniões regulares para revisar e ajustar o cronograma conforme necessário. Isso permite que a equipe do projeto discuta a implementação dos marcos e aborde quaisquer desafios ou obstáculos que possam surgir.
Monitoramento de Progresso: O cronograma detalhado é usado para monitorar o progresso do projeto e identificar eventuais atrasos. Isso permite que a equipe tome medidas corretivas rapidamente, se necessário, para garantir que o projeto permaneça dentro do prazo.
Flexibilidade e Adaptação: Embora o cronograma forneça uma estrutura sólida para o projeto, é importante que ele seja flexível o suficiente para acomodar mudanças e imprevistos. A capacidade de adaptar o cronograma conforme necessário é essencial para lidar com os desafios inevitáveis que surgem durante a construção.

Elaboração de Orçamento

A elaboração do orçamento é uma prioridade durante a fase de pré-construção, pois todos os materiais e custos associados são discutidos e decididos. Um orçamento preciso evita surpresas financeiras e garante que os recursos estejam disponíveis quando necessário. Monitorar de perto o orçamento ao longo do projeto é essencial para evitar exceder os custos planejados e tomar medidas corretivas, se necessário, para garantir a viabilidade financeira do projeto.

Na fase de pré-construção, a elaboração do orçamento desempenha um papel crucial no planejamento e na execução bem-sucedida do projeto. Aqui estão alguns pontos importantes relacionados à elaboração do orçamento:

Levantamento de Custos: Todos os materiais, mão de obra, equipamentos e outros custos associados ao projeto são cuidadosamente levantados e estimados. Isso requer uma análise detalhada de cada aspecto do projeto para garantir que todos os custos sejam considerados.
Negociação de Preços: Durante essa fase, podem ser realizadas negociações com fornecedores e empreiteiros para garantir os melhores preços possíveis para os materiais e serviços necessários. Isso pode envolver a obtenção de cotações de vários fornecedores e a seleção da opção mais econômica.
Previsão de Contingências: É importante incluir uma margem de contingência no orçamento para lidar com imprevistos e variações de custo ao longo do projeto. Isso ajuda a evitar surpresas financeiras e garante que haja recursos disponíveis para lidar com quaisquer desafios que possam surgir.
Monitoramento de Gastos: Uma vez que a construção esteja em andamento, é essencial monitorar de perto os gastos reais em relação ao orçamento planejado. Isso permite identificar rapidamente qualquer desvio e tomar medidas corretivas, se necessário, para evitar exceder os custos planejados.
Tomada de Decisões Informadas: Um orçamento preciso fornece uma base sólida para a tomada de decisões informadas ao longo do projeto. Isso permite que a equipe do projeto avalie o impacto financeiro de diferentes opções e priorize os recursos de acordo com as necessidades do projeto.
Comunicação Transparente: Manter uma comunicação transparente sobre o orçamento com todas as partes interessadas é essencial para garantir que todos estejam alinhados com as expectativas financeiras do projeto. Isso ajuda a evitar mal-entendidos e conflitos e promove um ambiente de trabalho colaborativo e eficiente.

Para aqueles que precisam de uma lista um pouco mais detalhada do que exatamente acontece durante a fase de pré-construção, aqui está uma lista, sem ordem específica, da maioria dos itens:

Plano de Execução: Estabelecimento de um plano detalhado para a execução do projeto, incluindo cronogramas, alocação de recursos e estratégias de gerenciamento.
Plano de Aquisição: Desenvolvimento de um plano para adquirir todos os materiais, equipamentos e serviços necessários para o projeto, incluindo processos de licitação e seleção de fornecedores.
Engenharia: Realização de análises e estudos de engenharia para garantir que o projeto atenda a todos os requisitos técnicos e regulatórios.
Escopo do Projeto: Definição clara do escopo do projeto, incluindo objetivos, entregas e requisitos específicos.
Avaliações Especificadas pelos Clientes: Avaliação das necessidades e expectativas dos clientes para garantir que o projeto atenda às suas expectativas.
Base do Projeto: Desenvolvimento de uma base sólida para o projeto, incluindo análises de viabilidade, estudos de mercado e avaliações de risco.
Análise de Risco: Identificação e avaliação de todos os riscos potenciais associados ao projeto, juntamente com planos de mitigação correspondentes.
Cronograma Integrado do Projeto: Desenvolvimento de um cronograma abrangente que integra todas as atividades e marcos do projeto.
Curva de Caixa: Preparação de uma curva de caixa que detalha os fluxos de caixa esperados ao longo do projeto.
Requisitos e Diagramas de Utilidades: Identificação e documentação de todos os requisitos de utilidades, como eletricidade, água e saneamento.
Revisão da Construtibilidade no Site: Avaliação da construtibilidade do projeto no local para garantir que todas as considerações práticas sejam levadas em conta.
Lista de Equipamentos: Compilação de uma lista de todos os equipamentos e materiais que serão usados no projeto, juntamente com considerações sobre possíveis medidas de redução de custos.
Arranjos Gerais: Desenvolvimento de arranjos gerais para o layout e organização do local de construção.
Requisitos da Cidade e do Condado: Conformidade com todos os requisitos legais e regulatórios das autoridades locais.
Planta do Local e Avaliação do Local: Elaboração de uma planta detalhada do local do projeto e avaliação das condições do local.
Decisões sobre Expansões ou Novas Instalações: Avaliação das necessidades de expansão ou construção de novas instalações, quando aplicável.
Estratégias de Economia e Agilização: Identificação de oportunidades para economizar dinheiro e agilizar o processo de construção, incluindo sugestões de valor agregado.
Análise de Custos de Materiais: Avaliação detalhada dos custos de todos os materiais e produtos necessários para o projeto.
Informações Elétricas e Diagramas de Tubulação e Instrumentação: Documentação completa dos requisitos elétricos do projeto, bem como diagramas de tubulação e instrumentação, quando aplicável.
Decisões sobre Materiais: Tomada de decisões sobre o uso de matérias-primas versus compra de materiais de fornecedores externos, considerando custo, disponibilidade e qualidade.

Embora existam muitos problemas diferentes que podem ser detectados durante a fase de pré-construção, estes são os que as empresas de construção mais beneficiam ao encontrar e resolver:

Viabilidade do Projeto: Avaliação detalhada da viabilidade financeira, técnica e operacional do projeto para garantir sua realização bem-sucedida.
Seleção do Local e Requisitos Necessários: Análise criteriosa da seleção do local do projeto, levando em consideração fatores como acessibilidade, infraestrutura local e conformidade com regulamentos.
Seleção de Equipamentos Necessários: Identificação dos equipamentos e recursos necessários para a execução eficiente do projeto, garantindo que estejam disponíveis quando necessário.
Criação de Cronogramas sem Obstáculos: Desenvolvimento de cronogramas realistas que considerem potenciais obstáculos e permitam a conclusão do projeto dentro do prazo estabelecido.
Avaliação da Condição do Solo: Investigação da condição do solo para garantir que seja adequado para a construção pretendida e para identificar quaisquer problemas geotécnicos que possam surgir.
Avaliação dos Serviços Públicos: Análise dos serviços públicos existentes no local do projeto, bem como daqueles que serão necessários, para garantir acesso adequado a água, eletricidade, esgoto, entre outros.
Identificação de Requisitos de Licenciamento: Identificação dos requisitos de licenciamento e regulamentação aplicáveis ao projeto, resolvendo quaisquer problemas ou pendências relacionadas às licenças no início do processo para evitar atrasos posteriores.

A fase de pré-construção, embora possa parecer uma pequena parte do processo global de construção, desempenha um papel crucial na determinação do sucesso e da eficiência de um projeto. Durante essa etapa, uma série de tarefas críticas são realizadas, desde a revisão minuciosa dos projetos arquitetônicos até a elaboração detalhada do orçamento e cronograma. A revisão de projetos e desenhos é essencial para garantir que todas as especificações e requisitos sejam atendidos, enquanto a criação do cronograma permite uma alocação adequada de tempo para cada etapa do projeto.

Além disso, a elaboração precisa do orçamento é fundamental para evitar surpresas financeiras e garantir que os recursos estejam disponíveis quando necessário. Durante essa fase, questões como viabilidade do projeto, seleção do local, avaliação do solo e requisitos de licenciamento são cuidadosamente avaliados e abordados para mitigar potenciais problemas futuros.

Embora a fase de pré-construção possa exigir um investimento significativo de tempo e recursos, seu valor é indiscutível. Representando apenas uma pequena fração do custo total do projeto, o esforço dedicado a essa fase inicial pode resultar em economias substanciais e evitar atrasos dispendiosos durante a construção. Portanto, as empresas de construção reconhecem a importância crítica da pré-construção e estão dispostas a investir recursos significativos para garantir sua execução eficiente. Ao estabelecer uma base sólida durante essa fase inicial, as chances de sucesso e conclusão bem-sucedida do projeto são significativamente aumentadas, justificando plenamente o esforço e o investimento dedicados a essa etapa inicial do processo de construção.