Um projeto de construção envolve muitas partes diferentes, incluindo proprietários, projetistas, engenheiros, arquitetos, empreiteiros, subcontratados e fornecedores. Como cada parte tem seus próprios interesses, é importante criar um documento que sirva de proteção e garantia para todos os envolvidos. Os projetos de construção também apresentam muitos riscos e o documento deve indicar como eles são distribuídos.
Um contrato de construção é um documento que cria um acordo juridicamente vinculativo entre todas as partes. O objetivo de um contrato de construção é:
- Distribuir responsabilidades e deveres entre as partes.
- Gestão de riscos: Determine os riscos do projeto e aloque-os entre as diferentes partes.
- Reduza a incerteza e tire quaisquer dúvidas em relação ao projeto.
Um contrato de construção também estabelece a remuneração do projeto e como ela será distribuída. Existem vários tipos de contratos usados na indústria, mas alguns tipos específicos são mais comumente usados na construção: Contrato Cost Plus, Contrato de Montante Global ou Preço Fixo, Contrato de Preço Unitário e Contrato de Tempo e Materiais.
Reduza os custos do projeto e mitigue os riscos com uma administração de construção eficaz.
Os contratos de construção são normalmente classificados de acordo com as condições de pagamento. Os contratos também estabelecem especificações, requisitos de qualidade, cronogramas de projetos e prazos. Qualquer tipo de contrato pode ser customizado para atender às necessidades específicas do projeto. Este artigo fornece uma visão geral dos principais tipos de contrato utilizados na construção.
Contratos de custo mais
Nesse tipo de contrato, o empreiteiro é pago com base nas compras reais, custos de mão de obra e demais despesas geradas na obra. O contrato inclui todos os custos diretos e indiretos, além de uma taxa específica. Os contratos de custo acrescido devem detalhar um valor pré-negociado que cubra as despesas gerais e o lucro do contratante, e todos os custos devem ser descritos e classificados como custos diretos ou indiretos. Esse tipo de contrato possui muitas variações, sendo as mais comuns:
- Custo mais taxa fixa
- Custo mais porcentagem fixa
- Cost Plus com Contrato de Preço Máximo Garantido
- Cost Plus com Preço Máximo Garantido e Contrato de Bônus
Neste tipo de contrato:
- Todo risco é atribuído ao proprietário.
- O proprietário está envolvido na administração da construção juntamente com o empreiteiro.
- Em caso de aumento dos custos do projeto, o contratante não assume nenhum risco.
- Não há incentivo para reduzir os custos trabalhistas trabalhando mais rápido.
- É necessária mais supervisão porque os empreiteiros correm poucos riscos e as despesas são mais difíceis de controlar.
Este tipo de contrato é ideal quando o escopo do projeto não está totalmente definido e há alguma incerteza. Os empreiteiros podem começar a trabalhar em um projeto antes que seu design seja concluído.
Contratos de preço global ou de preço fixo
Neste tipo de contrato, o contratante oferece um preço fixo único para todas as atividades do escopo do projeto. O empreiteiro estima os custos do projeto a partir dos desenhos e especificações de construção. As despesas gerais e o lucro são então adicionados para determinar o preço geral do projeto. A seguir estão algumas características importantes dos contratos de preço fixo:
- Todos os riscos são assumidos pelo contratante.
- O proprietário não corre nenhum risco.
- O contrato pode incluir incentivos ou benefícios para o término antecipado.
- O contrato pode ter penalidades por atraso no pagamento, chamadas de indenizações.
Os contratos Lump Sum são ideais para projetos com escopo e cronograma detalhados e bem definidos. A concepção do projeto também deve ser concluída para a utilização deste tipo de contrato, uma vez que a flexibilidade para modificações durante a fase de construção é limitada. Conforme mencionado anteriormente, neste contrato o risco é transferido para o contratante. No entanto, os empreiteiros incluem alguns custos percentuais associados à assunção do risco, que estão incluídos no preço fixo.
Contratos de preços unitários
O preço unitário é comumente usado por construtoras e agências federais. Este contrato é baseado em unidades implementadas e não em um preço único, e o pagamento é determinado como uma taxa específica. Por exemplo, o preço de um metro cúbico de concreto é multiplicado pela quantidade colocada. Neste tipo de contrato:
- O contratante avalia tarefas individuais
- O proprietário pode estimar os custos do projeto, mas o custo exato só será conhecido até a conclusão.
- O empreiteiro é pago com base nas unidades instaladas e verificadas pelo proprietário.
- Os preços unitários podem ser definidos pelo proprietário durante o processo de licitação. Dessa forma, o proprietário pode evitar preços inflacionados.
- Os preços unitários podem ser ajustados com base nas alterações de escopo.
O preço unitário oferece flexibilidade para diferenças entre o trabalho planejado e o real. Por este motivo, este tipo de contrato é comumente utilizado quando a quantidade de trabalho não pode ser estabelecida com precisão. Por exemplo, os preços unitários podem ser utilizados para projetos de escavação que envolvam solo e rochas, tais como contratos de construção de autoestradas.
Contratos de Tempo e Materiais
Contratos por tempo e material são usados quando não há um escopo claramente definido. Neste tipo de contrato, o proprietário e o empreiteiro devem acordar um valor diário ou horário, que pode incluir despesas adicionais que surjam durante as fases de construção. Em contratos por tempo e material:
- Todos os custos devem ser incluídos e classificados como diretos, indiretos, indiretos e mark-up.
- Os proprietários do projeto podem estabelecer um limite de preço ou uma duração específica do projeto para os empreiteiros, para minimizar o seu próprio risco.
Esses contratos são convenientes para escopos pequenos ou quando você tem uma estimativa precisa de quanto tempo levará para concluir o escopo.
Conclusão
A seleção do tipo certo de contrato é uma decisão importante em projetos de construção, uma vez que cada tipo de contrato é adequado para diferentes condições. Por exemplo, um contrato de preço fixo transfere todos os riscos para o contratante, mas o âmbito e a concepção do projecto devem ser claramente definidos para o tornar viável.
Idealmente, um contrato de construção deveria realizar uma alocação justa de riscos com base nas informações disponíveis. Em geral, o contratante pode assumir mais riscos quando a informação é abundante e detalhada. Por outro lado, o proprietário do projeto deve assumir um risco maior quando informações detalhadas não puderem ser fornecidas ao contratante.
