Tipos de contratos de construção

11 juni 2024 Roberto Magalhães

Os contratos de construção desempenham um papel crucial na conclusão bem-sucedida dos projetos de construção. Estabelecem o quadro jurídico e definem os direitos e obrigações de todos os envolvidos. Existem diferentes tipos de contratos de construção para atender aos diferentes requisitos do projeto, alocações de risco e estruturas de pagamento. Neste artigo, examinaremos os tipos mais comuns de contratos de construção e discutiremos suas principais características, benefícios e considerações.

Discutiremos os seguintes tipos de contratos de construção.

Contratos de taxa fixa
Contratos de custo acrescido
Contratos por tempo e material
Contratos de preço unitário
Contratos de design-construção
Contratos chave na mão
Contratos de gestão de construção
Contratos com preço máximo garantido

Quando se trata de projetos de construção, diferentes cenários exigem diferentes tipos de contratos. A escolha do contrato depende de fatores como complexidade do projeto, escopo do trabalho, nível de controle desejado e preferências de distribuição de risco. Aqui estão alguns dos principais tipos de contratos de construção:

Contratos de taxa fixa

Um contrato de taxa fixatambém chamado de contrato de preço fixo, é um tipo de acordo em que o contratante concorda em realizar o trabalho especificado por um preço fixo pré-determinado. Este tipo de contrato é frequentemente utilizado quando o escopo do projeto está bem definido e o design e as especificações são claros.

O contratante assume o risco de quaisquer custos excessivos e fornece ao proprietário segurança de custos. Os contratos de montante fixo são populares na construção residencial e em projetos de pequeno e médio porte.

Dado que o preço do projecto é fixo e o empreiteiro não dispõe de mecanismo para iniciar alterações, as tarifas previstas neste tipo de contratos são mais elevadas para cobrir possíveis riscos de alterações de quantidades e preços, falta de itens no cálculo de custos, etc.

Porém, devido às alterações solicitadas pelo empregador, existe a possibilidade de variação do preço do contrato.

Contratos de custo acrescido

Um contrato de custo adicional é uma espécie de acordo em que o contratante é reembolsado pelos custos reais incorridos durante o projeto, bem como por uma taxa adicional ou percentual sobre os lucros.

Este tipo de contrato é ideal quando o escopo do projeto é incerto ou são esperadas alterações durante a fase de construção.

O proprietário tem mais conhecimento dos custos, mas assume o risco de estouros de custos. Os contratos de custo acrescido são frequentemente utilizados em projetos grandes e complexos onde a flexibilidade e a transparência são cruciais.

Contratos por tempo e materiais

Um contrato de tempo e materiais é uma mistura do contrato de custo acrescido e do contrato de preço unitário.

Neste tipo de acordo, o contratante é reembolsado pelo tempo efetivamente despendido no projeto, bem como pelo custo dos materiais e equipamentos utilizados.

Contratos de tempo e materiais são frequentemente usados para pequenos projetos ou reparos de emergência onde o escopo e a duração são difíceis de determinar antecipadamente. Embora este tipo de contrato ofereça flexibilidade, ele apresenta o risco de possíveis excessos de custos.

Contratos de preço unitário

Um contrato de preço único com base em preços definidos para quantidades específicas de trabalho. O contratante será pago com base nos preços unitários multiplicados pelas quantidades concluídas.

Este tipo de contrato é adequado se o projeto envolver trabalhos recorrentes ou se as quantidades de trabalho não puderem ser determinadas antecipadamente com precisão.

Os contratos de preço unitário proporcionam transparência e são frequentemente utilizados em projetos de infraestruturas, como construção de estradas ou instalação de serviços públicos.

Contratos de design-construção

Um contrato de design-construção é um acordo único que combina os aspectos de design e construção de um projeto.

Nesse tipo de contrato, o proprietário contrata uma única empresa, chamada empreiteira de projeto e construção, para cuidar de todo o projeto, desde a concepção até a conclusão.

Os contratos de projeto e construção são frequentemente usados para projetos onde o tempo é essencial ou quando o proprietário deseja ter um único ponto de contato. Dado que o projecto é gerido por um único organismo, não existem problemas de comunicação entre os diferentes consultores.

É prática comum contratar um consultor ou representante do empregador para agir em nome do empregador e proteger os seus interesses.

Contratos chave na mão

Um contrato chave na mão é um tipo de acordo comercial sob o qual um empreiteiro ou fornecedor de projeto assume total responsabilidade pela concepção, construção e entrega de um projeto ao cliente em condições operacionais ou prontas para uso.

Essencialmente, tudo o que o cliente precisa fazer é girar a chave para começar a usar a planta, sistema ou ativo finalizado. Este tipo de contrato é comumente usado em vários setores, incluindo construção, engenharia, tecnologia e manufatura.

Para um contrato chave na mão:

Escopo e responsabilidade: O empreiteiro ou fornecedor do projeto é responsável por todo o ciclo de vida do projeto, desde a concepção e construção, passando pela aquisição, construção, testes e comissionamento até a entrega final.
Único ponto de contato: O cliente interage principalmente com o empreiteiro geral. Isto simplifica a comunicação e reduz a necessidade do cliente de coordenar vários fornecedores ou subcontratados.
Distribuição de risco: O empreiteiro geral assume riscos significativos, incluindo erros de planeamento, atrasos na construção e excessos orçamentais. Ele é responsável por garantir que o projeto seja concluído conforme prometido, dentro do orçamento e prazo acordados.
Perícia: Os empreiteiros gerais são normalmente selecionados com base em sua experiência na conclusão de tipos específicos de projetos. Os clientes confiam em sua experiência para garantir a entrega bem-sucedida do projeto.
Eficiência de tempo: Os contratos chave na mão resultam frequentemente numa entrega mais rápida do projecto porque o empreiteiro é responsável pela gestão de todos os aspectos do projecto, reduzindo os atrasos causados pela coordenação de múltiplas partes.
Preço fixo: O contrato geralmente estabelece um preço fixo para todo o projeto. Isso oferece ao cliente segurança na estimativa de custos, pois eventuais excessos de custos deverão ser arcados pelo contratante.
Entrega do projeto: Após a conclusão do projeto, o cliente recebe um objeto totalmente funcional e operacional que atende aos requisitos especificados. O projeto pode ser usado imediatamente.

Os contratos chave na mão são particularmente úteis quando os clientes minimizam o seu esforço na implementação do projeto e procuram uma solução abrangente a partir de uma única fonte.

Exemplos de projetos turnkey incluem a construção de plantas industriais, usinas de energia, data centers e projetos de infraestrutura.

É importante que ambas as partes estabeleçam termos e especificações claras no contrato para garantir que o resultado final atenda às expectativas do cliente.

Embora os contratos chave na mão sejam mais convenientes para o cliente e envolvam menos riscos, eles também exigem uma seleção cuidadosa de um empreiteiro confiável e experiente que possa concluir o projeto com sucesso, conforme prometido.

Contratos de gestão de construção

Um contrato de gestão de construção envolve a contratação de um gerente de construção para supervisionar o projeto em nome do proprietário.

O CM fornece serviços de pré-construção, como estimativa e programação de custos, e atua como representante do proprietário durante a construção.

Os contratos de gestão de construção são frequentemente utilizados em projetos grandes e complexos onde o proprietário deseja mais controle e envolvimento no processo de tomada de decisão.

Contrato de preço máximo garantido

Um contrato de Preço Máximo Garantido (GMP) é um tipo de contrato de construção em que um empreiteiro concorda em concluir um projeto por um preço fixo que representa o valor máximo que o projeto custará ao proprietário. Este preço máximo será acordado antes do início das obras.

Num contrato GMP, o contratante assume a responsabilidade pela gestão do projeto e pelo controlo de custos para garantir que o preço final não exceda o preço máximo acordado.

Se os custos reais do projecto forem inferiores ao preço máximo garantido, o construtor beneficia da poupança de custos.

No entanto, se os custos reais excederem o preço máximo garantido devido a circunstâncias imprevistas ou alterações no âmbito, o contratante é normalmente responsável pela cobertura dos custos adicionais.

Os contratos GMP são frequentemente utilizados em projetos de construção onde o proprietário deseja ter um certo grau de previsibilidade de custos e ao mesmo tempo permitir possíveis ajustes durante a construção.

Este tipo de contrato requer comunicação clara, colaboração e confiança entre o proprietário e o empreiteiro para garantir a conclusão bem-sucedida do projeto dentro do orçamento acordado.

A escolha do tipo certo de contrato de construção é crucial para o sucesso de um projeto de construção. Cada tipo de contrato oferece diferentes benefícios e considerações dependendo dos requisitos do projeto, da tolerância ao risco e dos resultados desejados. Compreender os diferentes tipos de contratos de construção permite que proprietários, empreiteiros e partes interessadas tomem decisões informadas e mitiguem eficazmente os riscos potenciais.

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