O conceito de “invólucro e núcleo” descreve um método em que o proprietário do edifício projeta e constrói o edifício base. Isto inclui os elementos centrais e exteriores (casca), juntamente com outras atividades de construção, enquanto os trabalhos de adaptação são deixados aos inquilinos antes da ocupação do edifício. Essa abordagem cria uma tela em branco para um inquilino criar um espaço de trabalho adequado que atenda às suas necessidades específicas. A construção de shell e núcleo também é chamada de “core and shell” ou “base build”.
Os edifícios shell e core são comumente usados para escritórios e geralmente são ocupados por vários inquilinos. Proprietários e inquilinos beneficiam desta abordagem:
- Os proprietários podem oferecer espaços flexíveis, que são modificados de acordo com as necessidades dos inquilinos.
- Os inquilinos podem ter espaços customizados sem a necessidade de desenvolver um edifício completo.
O conceito de shell e core originou-se nos EUA. Antes de esta técnica ser desenvolvida, os proprietários dos edifícios ofereciam escritórios concluídos. Esta adaptação era muitas vezes inadequada às necessidades dos inquilinos e as modificações necessárias representavam uma perda de tempo e dinheiro.
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O que os edifícios Shell e Core incluem?
Conforme mencionado acima, a técnica shell and core consiste na criação dos principais elementos estruturais de um edifício, incluindo paredes e janelas. Este método não inclui elementos interiores, como pisos e móveis. Basicamente, os desenvolvedores criam a estrutura principal e os inquilinos personalizam o espaço de acordo com seu estilo e necessidades específicas. Os elementos incluídos nas disposições básicas e básicas são:
- Fundação e esqueleto estrutural
- Revestimento
- Planta base
- Áreas comuns concluídas, como lobbies, recepções, escadas, banheiros, elevadores, subsolos, estacionamentos e cais de carga.
- Trabalho externo
- Envoltório do edifício, incluindo isolamento, paredes externas, vidros e telhados
Outros elementos geralmente incluídos em projetos core e shell são os seguintes:
- Paisagismo
- Pavimento, caminhos, cercas e muros de limite
- Sistemas mecânicos, elétricos, hidráulicos, de detecção de incêndio e de segurança
- Sinalização e requisitos legais
- Barreiras contra fogo
Não existe um padrão que determine quais elementos devem ser incluídos em um projeto core e shell. Por isso, a melhor recomendação ao inquilino é ler atentamente o contrato de locação, e realizar reuniões para tirar dúvidas antes de assinar.
Construção de ajuste
Fit-out é o processo de tornar um espaço interior adequado para ocupação. Isso inclui mobiliário, decoração, paredes interiores, pisos, instalações mecânicas, iluminação e acessórios elétricos. Uma adaptação concluída significa que o edifício está pronto para ser usado. Dependendo da conclusão do edifício e das necessidades do inquilino, as adaptações podem ser de dois tipos.
Ajuste Tipo A
Este tipo inclui elementos de adaptação que são concluídos pelo proprietário ou desenvolvedor. Não existe uma definição padrão, mas pode incluir elementos como os seguintes:
- Pisos e tetos elevados
- Serviços mecânicos e elétricos
- Acabamentos de superfície interna
- Persianas
Se os inquilinos tiverem requisitos de adaptação complexos, eles poderão se envolver no projeto principal e no projeto de estrutura para garantir que suas necessidades sejam atendidas. Isto economizará tempo e dinheiro necessários para modificar uma adaptação tipo A existente.
Ajuste Tipo B
Neste tipo de adaptação, todos os elementos utilizados são determinados pelo inquilino. Em outras palavras, o desenvolvedor fornece um espaço em branco para ser preenchido conforme necessário. Uma adaptação tipo B envolve o seguinte:
- Escritórios e áreas de recepção
- Instalações especiais, como salas de reuniões e conferências
- Cozinhas
- Acabamentos e marca
- Equipamentos audiovisuais e multimídia
- Mobília
Escopo do Trabalho
O contrato de arrendamento entre senhorio e arrendatário deve definir claramente os seguintes aspectos:
- Escopo do shell e do núcleo construído pelo desenvolvedor. Isto inclui espaços em áreas comuns para aparelhos dos inquilinos, como geradores ou refrigeradores.
- O proprietário inclui uma adaptação tipo A?
- Quais equipamentos do locatário ficarão localizados nas áreas comuns?
A conclusão prática da estrutura e das obras principais deve ser definida pelo contrato do proprietário, o que inclui todos os requisitos previstos nos regulamentos de construção para ocupação, exceto aqueles que serão concluídos pelos inquilinos.
Despesas de adaptação
Os proprietários são responsáveis pelo pagamento da estrutura de base e dos elementos externos do edifício, mas não são necessariamente responsáveis pelos carpetes, pisos, iluminação, ar condicionado, móveis e demais elementos internos. Todos os encargos serão estabelecidos previamente no contrato de locação.
Existem duas maneiras comuns de concluir o ajuste. Uma envolve o proprietário, que compra os materiais e os deixa empilhados nos espaços dos inquilinos para serem utilizados quando necessário. Por outro lado, alguns proprietários não fornecem os materiais, mas oferecem aluguel grátis durante a reforma.
Vantagens do método Shell e Core
Cada inquilino exige um layout específico para os espaços de trabalho, o que torna quase impossível para os proprietários preverem as suas necessidades. Como consequência, os proprietários podem desperdiçar grandes quantias de dinheiro em espaços inquilinos, que muitas vezes serão demolidos e reconstruídos. É mais econômico deixar o espaço vazio até que um inquilino se mude. As principais vantagens do método shell e core são as seguintes:
- O processo de projeto e construção torna-se mais rápido, ao mesmo tempo que reduz custos e desperdícios.
- Os inquilinos podem completar os espaços internos conforme necessário.
- Elementos comuns de eficiência energética podem ser incorporados ao projeto, oferecendo seus benefícios a todos os inquilinos.
- Flexibilidade de projeto
