Os edifícios dependem de vários sistemas de engenharia para funcionarem adequadamente e o seu estado nem sempre é evidente quando um edifício é alugado ou comprado. Há casos em que os problemas de manutenção são fáceis de detectar devido ao seu impacto estético negativo, por exemplo quando uma parede apresenta fissuras ou a sua pintura descascou com o tempo. Por outro lado, as principais questões relacionadas com os principais sistemas construtivos tendem a ser ocultadas e só podem ser detectadas se o imóvel for avaliado por profissionais de engenharia qualificados.
Uma avaliação do estado do imóvel pode ser uma excelente oportunidade para realizar também uma auditoria energética: como o edifício será analisado em profundidade, é uma boa oportunidade para detectar oportunidades de redução ou gestão do consumo de energia.
Geralmente é mais barato resolver um problema antes que este provoque a falha de um sistema de construção importante, o que significa que um PCA pode ser considerado um investimento – as poupanças obtidas através da resolução antecipada de problemas mais do que compensam o seu custo.
Benefícios de um PCA para o comprador ou locatário do edifício
Antes de alugar ou comprar um edifício, é muito importante que você obtenha uma visão detalhada de sua condição atual. Se esta etapa for ignorada, você corre o risco de enfrentar despesas consideráveis no futuro:
- Se adquirir um edifício cuja manutenção tenha sido deficiente ou onde o equipamento principal esteja a chegar ao fim da sua vida útil, poderá ter de assumir despesas importantes a curto prazo.
- O mesmo se aplica ao arrendamento: os inquilinos são muitas vezes responsáveis pela manutenção do edifício e podem ser responsabilizados pelas condições anteriormente existentes se não as avaliarem.
Com um relatório de engenharia de pré-locação, você só poderá ser responsabilizado por problemas ocorridos quando o edifício estiver sob sua responsabilidade. Por outro lado, se surgir um problema anteriormente não detetado depois de ter alugado um espaço, não terá como provar que já existia – as despesas associadas podem ser significativas para equipamentos de grande porte, como geradores e compressores.
Comprar um prédio com empréstimo
As empresas normalmente contraem empréstimos para aquisição de imóveis, mesmo que tenham disponibilidade de capital. A razão é simples: geralmente é mais lucrativo reinvestir capital em operações comerciais do que gastar uma grande soma num edifício.
Quando um edifício é adquirido através de um empréstimo, os bancos querem ter a certeza de que o ativo está em boas condições, pois serve como garantia do empréstimo. No entanto, se o edifício tiver problemas importantes, pouco valor poderá ser obtido dele. Por esta razão, uma avaliação das condições da propriedade (PCA) é muitas vezes obrigatória antes que o empréstimo possa ser aprovado.
Benefícios de um PCA para o vendedor ou locador do edifício
A avaliação do estado do imóvel oferece benefícios para ambas as partes envolvidas numa transação, independentemente de o edifício estar a ser vendido ou arrendado. Freqüentemente, são pagos pelo inquilino ou pelo novo proprietário para autoproteção, mas também podem beneficiar o proprietário original.
- Quando os edifícios são vendidos, a PCA pode ajudar a avaliar o valor de um edifício – pode ser cobrado um preço mais elevado se houver provas de que a estrutura e os principais sistemas do edifício estão em condições óptimas. O PCA também protege o vendedor de reclamações caso haja questões atribuíveis ao comprador.
- No caso de arrendamento, um PCA fornece uma base contra a qual a condição do edifício pode ser avaliada. Ajuda a definir o escopo das reparações que devem ser realizadas pelo locatário, principalmente no final do contrato.
Basicamente, um PCA reduz o risco para investidores imobiliários. Surpresas indesejadas são menos prováveis se o edifício tiver sido devidamente avaliado por uma equipe qualificada de engenheiros.
ASTM E2018-15: O padrão para avaliações de condições de propriedade
A Sociedade Americana de Testes e Materiais (ASTM) publicou a primeira versão da norma ASTM E2018 em 1999, e duas revisões foram realizadas em 2008 e 2015. A norma trata detalhadamente dos PCAs, mas o processo pode ser resumido em quatro principais etapas: Revisão de documentação, levantamento do local, análise de custos e relatório de condições do imóvel.
A principal razão para atualizar a norma ASTM E2018-15 foi simplificar a estrutura, aumentando ao mesmo tempo a sua eficácia como guia para avaliar o risco associado às condições de construção.
Revisão da Documentação
Uma PCA pode ser realizada de forma mais eficaz se a documentação relevante for revista primeiro, porque os consultores podem então prosseguir com o levantamento do local com uma ideia melhor do que esperar e em que áreas se concentrar. A seguir estão exemplos de documentos importantes que devem ser revisados durante esta fase:
- Planos de construção
- Especificações técnicas
- Folhas de dados de equipamentos
- Relatórios de manutenção
- Relatórios de consultoria
Em suma, qualquer documento que contribua para ter uma visão precisa do estado do edifício é útil neste momento. Como complemento à revisão da documentação, devem ser entrevistados os principais colaboradores, especialmente os dos departamentos de manutenção e engenharia.
Pesquisa do local
Depois que a documentação for revisada e o pessoal-chave tiver sido entrevistado, a empresa de consultoria poderá prosseguir com uma pesquisa no local. O objetivo é fornecer uma avaliação detalhada dos principais sistemas construtivos, como:
- Fundação e integridade estrutural
- Cobertura
- Envelope do edifício
- Acabamentos exteriores e interiores
- HVAC, elevadores e outros sistemas mecânicos
- Encanamento
- Instalações elétricas
- Instalações informáticas e telefónicas
- Sistemas de extinção de incêndios
Com as informações coletadas em documentação, entrevistas e inspeção direta, é possível estimar custos futuros de manutenção e detectar problemas que requerem atenção imediata.
Análise de custos
A análise técnica é importante, mas há duas questões adicionais para as quais todos os clientes desejarão uma resposta:
- Qual é o custo associado a cada problema detectado?
- Quando serão incorridos os custos? Algum problema é urgente?
Ou seja, o cliente vai querer saber o que deve ser feito, quando deve ser feito e quanto custará. É claro que uma empresa de consultoria profissional também sugerirá a maneira mais econômica de remediar cada problema detectado.
Relatório de condição de propriedade
O relatório de condição da propriedade (PCR) é o resultado final de um PCA e fornece informações importantes que são de interesse para ambas as partes envolvidas no arrendamento ou venda: Um esboço detalhado da condição de todos os sistemas de construção, o custo associado com cada um dos problemas detectados e uma classificação de assuntos urgentes e não urgentes. Os custos urgentes ou imediatos são aqueles associados a problemas que não podem esperar devido às suas potenciais consequências:
- Condições inseguras, existentes e latentes.
- Violações do código de construção.
- Violações do código de incêndio.
- Qualquer problema que possa causar a falha de um sistema predial crítico dentro de um ano se não for atendido.
- Qualquer problema que sofrerá um aumento drástico de custos se não for atendido.
Na edição de 2015 da norma, três novos termos foram adicionados para descrever a condição de cada item:
- Boa condição:O sistema está funcionando corretamente e não necessitará de reparos no curto prazo.
- Condições justas: O sistema funciona, mas provavelmente precisará de reparos em breve.
- Condição ruim:O sistema não está funcionando e deve ser reparado o mais rápido possível.
Observações Finais
Sempre que um edifício for vendido ou arrendado, a realização de uma Avaliação do Estado do Imóvel (PCA) é do interesse de ambas as partes. Para o proprietário do edifício, a PCA fornece um ponto de referência para avaliações futuras; e, ao mesmo tempo, protege o comprador ou locatário de ter que assumir custos decorrentes de condições previamente apresentadas. Em suma, um PCA reduz os riscos associados à venda ou arrendamento de edifícios e é normalmente exigido pelas instituições financeiras sempre que está envolvido um empréstimo.
Se você for realizar um PCA para uma propriedade, certifique-se de trabalhar com uma empresa de consultoria que atenda à norma ASTM 2018E-15. Dessa forma, você pode ter certeza de que o PCA é realizado com uma metodologia testada e comprovada.
