Dado que a cidade de Nova Iorque tem os custos de construção mais elevados do mundo, não deverá ser surpresa que a habitação a preços acessíveis seja escassa. As altas taxas de aluguel aumentaram o congestionamento do tráfego, uma vez que muitas pessoas que trabalham em Nova York estão se mudando para cidades vizinhas com custos de moradia mais baixos.
As autoridades de Nova Iorque utilizam a regulamentação das rendas para garantir uma oferta mínima de habitação a preços acessíveis. O proprietário de um apartamento regulamentado só pode aumentar o aluguel em pequenas quantias aprovadas anualmente por um conselho local, ou após um grande investimento de capital na propriedade. Quando o aluguel ultrapassa um determinado valor, o apartamento é desregulamentado e pode ser alugado pelas taxas de mercado. O limite para desregulamentação é revisto em 1º de janeiro de cada ano e foi estabelecido em US$ 2.733,75 para o ano de 2018.
Devido à forma como as regras são estabelecidas para apartamentos com renda regulamentada, as melhorias nos edifícios são susceptíveis de empurrar as taxas de aluguer acima do limiar para a desregulamentação. Como resultado, a cidade enfrenta um desafio fundamental: como melhorar os antigos apartamentos com renda regulamentada, mantendo-os ao mesmo tempo acessíveis?
Identifique as atualizações mais econômicas para o seu edifício.
Melhorando a segurança e o desempenho com atualizações de edifícios
Os proprietários têm uma ampla variedade de atualizações de edifícios disponíveis e cada projeto é único. No entanto, na maioria dos casos, o objetivo é melhorar algum aspecto da segurança ou do desempenho do edifício:
- Por exemplo, um sistema de sprinklers torna o edifício mais seguro porque os incêndios podem ser extintos automaticamente quando ainda são pequenos.
- Por outro lado, uma atualização do equipamento HVAC aumenta o desempenho do edifício. Os sistemas HVAC modernos têm um controlo superior sobre a temperatura e a humidade, ao mesmo tempo que consomem menos energia – o conforto melhora e os custos operacionais diminuem.
Estes projectos melhoram os edifícios, mas são frequentemente seguidos de um aumento das rendas para recuperar despesas de capital. Em apartamentos com renda regulamentada, os inquilinos originais podem perder os benefícios das melhorias do edifício se a renda for demasiado alta para eles poderem pagar. Para melhorar as unidades habitacionais acessíveis e, ao mesmo tempo, mantê-las acessíveis, deve ser dada prioridade a melhorias de baixo custo que maximizem os benefícios por dólar investido.
As leis locais de Nova York tornam obrigatórias algumas atualizações de edifícios. No entanto, esta abordagem não é viável em apartamentos com renda regulamentada:
- Quando projetos de modernização são impostos aos proprietários sem aumento de aluguel, suas margens de lucro são afetadas e eles podem fechar as portas. Considere que as margens de lucro já são baixas na habitação a preços acessíveis; se as actualizações obrigatórias reduzirem ainda mais estas margens, menos investidores serão atraídos para projectos de habitação de baixo custo.
- Infelizmente, as melhorias nos edifícios com aumentos de renda correspondentes só podem ser usadas com moderação, ou os inquilinos podem ser deslocados por pagamentos de rendas inacessíveis.
Os apartamentos com arrendamento regulamentado representam 40% dos grandes espaços multifamiliares em Nova Iorque, e a desregulamentação generalizada exacerbaria os problemas existentes: deslocamento e congestionamento do tráfego.
Atualizações econômicas para prédios de apartamentos com aluguel regulamentado
As substituições de caldeiras e ar condicionado são exemplos de medidas de eficiência energética que permitem poupanças elevadas, mas com um custo inicial significativo. A sua aplicação em apartamentos com renda regulamentada é limitada, uma vez que o aumento resultante da renda muitas vezes desloca os inquilinos.
O Conselho Verde Urbano de Nova York identificou muitas atualizações de edifícios de baixo custo e alto impacto que podem ser implantadas com sucesso em projetos habitacionais a preços acessíveis, sem causar um aumento significativo no aluguel. A seguir estão alguns exemplos:
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Melhorias em edifícios de baixo custo |
Descrição |
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Verificação e ajuste de pontos de ajuste de temperatura em sistemas de aquecimento e resfriamento |
Quando um termostato é ajustado muito baixo ou muito alto, o equipamento HVAC consome mais energia do que o necessário. |
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Ajustar caldeiras e fornos em intervalos regulares |
Isto reduz os custos operacionais e aumenta a vida útil, economizando nas contas de gás e na substituição de componentes. |
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Melhorar a envolvente do edifício com calafetagem e calafetagem |
São medidas de baixo custo que melhoram a estanqueidade do edifício, reduzindo ganhos de calor indesejados (verão) e perdas de calor (inverno). |
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Atualizações de iluminação LED |
As atualizações de LED têm alguns dos períodos de retorno mais curtos entre todas as melhorias possíveis em edifícios, às vezes abaixo de um ano. Dependendo da localização do prédio em Nova York, os inquilinos podem até receber lâmpadas LED gratuitas por meio dos programas de incentivo gerenciados pela Con Edison. |
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Isolamento |
Pode ser aplicado em muitos componentes HVAC, como tubulações hidrônicas, tanques de água quente e tanques de vapor condensado. |
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Inspeção e reparação de vazamentos |
Nas instalações HVAC, vazamentos de todos os tipos causam perdas de energia porque representam transferência de calor indesejada. Corrigir vazamentos melhora a eficiência. |
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Controles de construção |
Assim como as atualizações de iluminação LED, os controles prediais aumentam a eficiência energética e têm um rápido período de retorno do investimento. |
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Atualizações do sistema Steam |
Prédios que ainda utilizam vapor podem economizar com válvulas termostáticas de radiador (TRV) e controles de temperatura. Os purgadores de vapor e as aberturas principais podem ser inspecionados, reparados ou atualizados conforme necessário. |
As melhorias na construção de moradias populares têm maiores chances de sucesso se beneficiarem tanto os proprietários quanto os inquilinos.
- As medidas de eficiência energética para sistemas construtivos comuns são as mais atractivas para os proprietários, uma vez que proporcionam um retorno do investimento sem necessidade de aumentar a renda.
- É mais provável que os inquilinos apoiem medidas em que as poupanças sejam partilhadas com eles e em que o pagamento da renda não seja afetado.
Uma avaliação profissional da sua propriedade é fortemente recomendada antes de qualquer atualização do edifício. Os consultores de engenharia podem identificar condições de construção que vão contra os códigos locais e questões de segurança que necessitam de atenção urgente. Eles também podem propor medidas de eficiência energética econômicas, de acordo com as condições do seu edifício.
