Sobre o autor: Domenic Romano, fundador e sócio-gerente da Romano Law, é um importante advogado corporativo e de entretenimento em Nova York.
O desenvolvimento imobiliário pode ser um investimento lucrativo, mas apresenta desafios e riscos únicos. A administração eficaz da construção é muito importante para o sucesso do projeto, mas o negócio de desenvolvimento também envolve áreas como direito societário, marketing e finanças. É improvável que uma única empresa tenha experiência em todas essas áreas, e é por isso que os projetos imobiliários são normalmente desenvolvidos como joint ventures.
Os parceiros de negócios em empreendimentos imobiliários podem ser classificados em sócios gerais e limitados, com base em suas responsabilidades e obrigações:
- Os sócios comanditários são responsáveis apenas até o valor que investiram, enquanto os sócios comanditados são totalmente responsáveis pelas responsabilidades, mesmo que percam bens pessoais.
- Em troca de assumir um risco maior, os sócios gerais decidem como desenvolver e gerir o projeto. Por outro lado, os sócios comanditários têm um papel passivo e delegam todas as decisões aos sócios comanditados.
Os sócios gerais normalmente são desenvolvedores experientes que podem gerenciar riscos. Com acordos comerciais e investimentos de parceiros limitados, os incorporadores imobiliários podem concluir projetos que, de outra forma, estariam além de suas possibilidades.
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Minimizando o risco no desenvolvimento imobiliário
As incorporadoras imobiliárias criam uma empresa separada para cada projeto como estratégia de gestão de risco. Isto torna os projetos independentes uns dos outros, mesmo que os mesmos promotores e investidores estejam envolvidos em muitos deles. Se vários projetos forem gerenciados por uma única empresa, todos estarão ameaçados quando um grande passivo afetar um deles.
Os sócios comanditários assumem um risco menor do que os sócios comanditados e as suas responsabilidades não podem exceder o capital investido. No entanto, não podem retirar o seu capital a pedido – uma condição comum é exigir que os sócios comanditários comprometam o seu capital até que o projecto seja concluído. Isto garante que os parceiros gerais não fiquem sem financiamento a meio do projecto.
Nesse aspecto, a incorporação imobiliária é muito diferente do investimento em bolsa, onde as ações podem ser compradas ou vendidas a qualquer momento. Como os sócios comanditários não têm responsabilidades de gestão, eles podem obter lucros mesmo que não tenham experiência em incorporação imobiliária.
O acordo comercial deve deixar claro todos os aspectos jurídicos e financeiros do projeto.
Iniciando um Projeto Imobiliário
Criar um acordo comercial entre sócios gerais e sócios limitados é apenas uma das etapas para um projeto imobiliário de sucesso. Os desenvolvedores e investidores também devem garantir que os seguintes requisitos sejam atendidos:
- Planejando o projeto e definindo seu escopo
- Due diligence: Ao adquirir um terreno ou edifício existente, os incorporadores devem verificar se o imóvel apresenta problemas legais, ambientais ou financeiros.
- Atender aos regulamentos locais: códigos de construção, regras de zoneamento, requisitos ambientais, aprovação de projetos, licenças de construção, etc.
- Contratação de todos os serviços necessários durante o projeto: arquitetos, empresas de engenharia, empreiteiros gerais, serviços jurídicos, contabilidade, etc.
- Garantir financiamento suficiente para concluir o projeto de acordo com o escopo e o plano.
- Marketing e vendas.
O desenvolvedor do projeto geralmente traz algumas das habilidades necessárias. Por exemplo, muitos grandes empreiteiros entram no negócio de desenvolvimento para tirar partido da sua experiência em construção. Um projeto também pode ter muitos parceiros gerais que trazem competências complementares.
Formando uma LLC
Além de constituir uma sociedade em comandita ou limitada, os parceiros de negócios em projetos imobiliários também têm a opção de constituir uma sociedade de responsabilidade limitada (LLC). Uma LLC é uma entidade legal que isola seus membros – e seus ativos – da responsabilidade pessoal por julgamentos ou dívidas contraídas pela LLC. Assim como fazem em uma estrutura de parceria, os incorporadores imobiliários podem criar LLCs separadas para cada projeto, a fim de se proteger contra responsabilidades cruzadas originadas de outros projetos.
A estrutura LLC protege seus membros de responsabilidades pessoais, oferece flexibilidade tributária e não exige as mesmas formalidades rigorosas de uma estrutura corporativa.
Ao formar uma LLC, certifique-se de:
- Cumpra os regulamentos e requisitos de formação de LLC do seu estado.
- Arquive os “Artigos de Organização” com o seu Secretário de Estado.
- Escolha um nome distinto para sua LLC.
- Componha um Contrato Operacional LLC personalizado, que define aspectos como as obrigações e direitos dos membros da LLC, estabelece como a sua LLC será governada e organizada e detalha o processo de dissolução.
- Determine se o seu estado exige que você publique nos jornais locais um aviso de sua intenção de estabelecer uma LLC.
- Inscreva-se e obtenha um EIN LLC por meio do IRS.
Ao combinar uma gestão de construção eficaz com uma estrutura jurídica adequada, o risco pode ser minimizado no negócio de incorporação imobiliária.
