Os projetos de reutilização adaptativa tornaram-se populares em 2020 e 2021, uma vez que a procura por espaços comerciais mudou, em grande parte devido à pandemia da COVID-19. Isto é refletido pela Perspectivas de imóveis comerciais para 2021 da Deloitte: enquanto os espaços comerciais e os hotéis estão vagos, a procura por armazéns e centros de dados está a aumentar. Reaproveitar um edifício existente é muito menos dispendioso do que uma nova construção, e as propriedades que já não são produtivas podem tornar-se lucrativas.
Muitos edifícios históricos são usados para reutilização adaptativa projetos, conservando sua arquitetura e ao mesmo tempo tornando-os úteis novamente. Os edifícios industriais antigos, em particular, são muito espaçosos, o que permite uma vasta gama de projetos de reaproveitamento. No entanto, também existem desafios únicos na reaproveitamento de edifícios históricos, uma vez que estes devem cumprir os códigos modernos e, ao mesmo tempo, seguir as leis de preservação de marcos históricos.
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Neste artigo, discutiremos três coisas importantes que você deve considerar se estiver planejando usar um edifício histórico para um projeto de reutilização adaptativa. Estas propriedades têm um apelo único, mas quaisquer projetos que as envolvam devem ser geridos com cuidado.
1) Verifique as instalações do MEP
Os códigos de construção mudaram muito ao longo do tempo, e os sistemas MEP que eram compatíveis há décadas podem ficar abaixo dos requisitos das versões de código mais recentes. Por exemplo, os edifícios antigos têm frequentemente sistemas de aquecimento de grandes dimensões, uma vez que os códigos exigiam que tivessem capacidade suficiente para aquecer edifícios com as janelas abertas. Por outro lado, os edifícios modernos têm uma construção hermética e podem manter temperaturas confortáveis com sistemas de aquecimento mais pequenos.
- Ao reaproveitar um edifício histórico, poderá ser possível reutilizar alguns componentes das instalações MEP existentes. No entanto, muitas vezes são necessárias grandes mudanças para atender aos códigos modernos.
- Para determinar o que pode ser reaproveitado e o que deve ser melhorado, a melhor recomendação é fazer uma avaliação profissional do edifício.
Sistemas HVAC têm um papel muito importante na construção de interiores, especialmente após a pandemia de COVID-19. Para evitar a propagação de doenças infecciosas dentro de casa, ASHRAE recomenda usando o máximo possível de ventilação de ar externo. Ao mesmo tempo, o ar interno deve ser mantido limpo com irradiação germicida ultravioleta e filtros com pelo menos classificação MERV 13.
Sistemas de proteção contra incêndio provavelmente também precisarão de uma atualização, uma vez que os requisitos de código se tornaram mais rigorosos com o tempo. No caso de Nova York, você precisará instalar um sistema de sprinklers automáticos para atender à Lei Local 26 de 2004.
2) Verifique se há materiais de construção prejudiciais, como amianto e chumbo
Alguns materiais de construção que eram comuns no passado já não são aceitáveis, uma vez que têm sido associados a graves problemas de saúde em humanos. No caso de edifícios históricos, pode ser necessário eliminar materiais como chumbo ou amianto.
Historicamente, liderar tem sido usado em instalações de pintura e encanamento. No entanto, o chumbo é um metal tóxico que tem sido associado a problemas de saúde como anemia, danos renais e cerebrais. No caso de mulheres grávidas, o chumbo também pode causar danos ao sistema nervoso dos bebês em desenvolvimento.
- A tinta com chumbo foi proibida nos EUA desde 1978, e as tubulações com chumbo desde 1986.
- Infelizmente, o chumbo ainda pode ser encontrado em edifícios mais antigos.
Amianto é durável e resistente ao calor e foi um material de construção popular no passado por esses motivos. No entanto, o amianto pode causar danos graves ao sistema respiratório e até cancro do pulmão. Tecnicamente, o amianto não foi proibido nos EUA, mas evitar o material é do interesse dos promotores imobiliários e dos seus inquilinos.
3) Certifique-se de que as entradas e saídas são adequadas para a nova ocupação
Ao reaproveitar um edifício histórico, pode ser necessário aumentar o número de saídas e entradas. Por exemplo, se estiver a transformar um edifício industrial num projeto de utilização mista para vários inquilinos, os acessos existentes podem não ser suficientes para os visitantes esperados. Você também deve garantir que as saídas sejam adequadas para evacuação em caso de emergência.
Também poderá ser necessário atualizar o edifício de acordo com os requisitos de acessibilidade dos códigos de construção atuais. Por exemplo, pode ser necessário adicionar entradas e saídas adequadas para pessoas com necessidades especiais.
Conclusão
Reutilização adaptativa os projetos utilizam construções existentes para reduzir os custos de desenvolvimento. No entanto, quando se trata de edifícios históricos, deve ser realizada uma avaliação cuidadosa da propriedade para determinar as alterações necessárias. Isto permite que os custos do projeto sejam estimados com mais precisão, e o desenvolvedor pode decidir se o projeto faz sentido financeiramente.
Em particular, os desenvolvedores devem prestar atenção Instalações MEP, os materiais de construção presentes e as entradas e saídas existentes. Deve haver alguma compatibilidade entre a ocupação anterior e o uso pretendido, ou o custo de reaproveitamento do edifício pode ser muito elevado.
