Muitas medidas de eficiência energética têm um custo inicial baixo no que diz respeito às poupanças ao longo da vida, o que encurta o seu período de retorno. Por exemplo, as atualizações de iluminação LED têm um período de retorno típico de menos de três anos, e as marcas líderes oferecem termos de garantia de cinco anos ou mais. No entanto, muitos edifícios em Nova Iorque precisarão de retrofits profundos para atingir os limites de emissão em Lei Local 97 de 2019. Um retrofit profundo é um projeto complexo com grandes custos iniciais e seu período de retorno pode exceder 10 a 15 anos.
Mesmo que o proprietário de um edifício tenha fundos para uma modernização profunda, uma despesa dessa magnitude pode perturbar o fluxo de caixa durante anos. Também é possível utilizar empréstimos comerciais, mas o seu prazo de reembolso é normalmente inferior a 10 anos – menos do que o período de reembolso de uma grande reforma. As economias de energia não são suficientes para pagar o empréstimo por si só, e o proprietário deve cobrir a diferença.
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O financiamento C-PACE é uma opção atrativa, uma vez que o prazo de reembolso para edifícios comerciais pode ser de até 30 anos. Isto torna os empréstimos C-PACE viáveis para retrofits de energia profunda, o que será necessário para evitar penalidades de carbono em muitos edifícios de Nova York. Nestes casos, o empréstimo pode ser pago não só com a poupança de energia, mas também com as penalizações de emissões evitadas. Neste artigo, usaremos um exemplo simplificado para comparar o financiamento C-PACE com um empréstimo convencional.
Financiando um retrofit de energia profunda com um empréstimo comercial convencional
Assumiremos que um edifício do Grupo Empresarial B tem uma área de 300.000 m2 e o seguinte consumo de energia:
- 7.200.000 kWh por ano
- 90.000 termos de gás natural por ano
Assumindo uma tarifa eléctrica de 0,20 dólares/kWh e um preço do gás natural de 1 dólar por termelétrica, este edifício paga cerca de 1.530.000 milhões de dólares em contas de energia. A pegada de emissões também é elevada – 2.558,52 toneladas métricas de CO2 equivalente por ano, de acordo com os fatores de emissão da Lei Local 97.
O limite de emissão é de 2.538 tCO2-e em 2024 e 1.359 tCO-e em 2030. Embora a meta de 2024 possa ser alcançada com relativa facilidade, a meta de 2030 é um grande desafio técnico. Para evite penalidades LL97 em 2030, este edifício deverá reduzir as emissões totais em mais de 46%. Isto poderia ser conseguido com um grande projeto de modernização que reduzisse o consumo de gás e eletricidade pela metade:
- 3.600.000 kWh por ano
- 45.000 térmicas por ano
- US$ 765.000 em contas de energia por ano
- 1.279,26 tCO2-e por ano (abaixo do limite 2030-2034)
Após a reforma, o prédio economizaria US$ 765 mil. No entanto, de acordo com um estudo da Instituto das Montanhas Rochosas, um retrofit de energia profunda custa entre US$ 25 e US$ 150 por pé quadrado. Mesmo com uma estimativa de custo otimista de US$ 7.500.000 (assumindo US$ 25/sf), o período de retorno deste projeto é de 9,8 anos.
Se você obtiver um empréstimo de US$ 7,5 milhões com juros de 3,5% e prazo de 10 anos, seus pagamentos anuais totalizarão US$ 889.973. Isso significa que a economia de US$ 765.000 não é suficiente para cobrir o empréstimo, e você deve pagar a diferença durante 10 anos – isso representa cerca de US$ 1,25 milhão no total.
Financiando uma modernização energética profunda com o C-PACE
Se você usar um empréstimo C-PACE de 30 anos com taxa de juros de 5% para o projeto acima, a economia será muito maior do que os pagamentos anuais. Você começará a economizar $ 765.000 no primeiro ano e pagará $ 483.139, deixando uma economia líquida de $ 281.861 no seu bolso. Embora o empréstimo convencional deixe você com um fluxo de caixa negativo de US$ 1,25 milhão após 10 anos, você acumula US$ 2,8 milhões em economia líquida com o financiamento do C-PACE.
A desvantagem de um empréstimo mais longo é pagar mais juros ao longo do tempo, mas pode ser totalmente coberto com as poupanças conseguidas. Por outro lado, um empréstimo mais curto é pago mais cedo, mas você deve assumir um fluxo de caixa negativo durante toda a sua duração. Além disso, considere que a poupança líquida pode ser reinvestida imediatamente com o Empréstimo C-PACEembora exista um custo de oportunidade ao cobrir a diferença num empréstimo mais curto.
No caso de Nova York, as penalidades evitadas do LL97 também podem ser usadas para cobrir quaisquer empréstimos usados para reformar edifícios. A propriedade neste exemplo economizará US$ 5.498/ano entre 2024 e 2029, e US$ 321.470/ano entre 2030 e 2034. Todos os fundos que teriam sido pagos como multas podem ser usados para o serviço da dívida.
