Quase todos os profissionais da construção enfrentam o mesmo problema – fluxo de caixa. Grandes custos iniciais e longos períodos de espera entre pagamentos são ocorrências normais; a retenção aumenta esse problema de fluxo de caixa para empreiteiros e gerentes de projeto.
A retenção é uma prática de longa data no setor que pode tornar a vida dos trabalhadores da construção um desafio. Mas ao compreender o que é retenção e como funciona, você pode se proteger e começar a implementar processos para ajudá-lo a receber o pagamento mais rapidamente.
Retenção na construção definida
A definição de retenção é simples – é a percentagem do preço de um contrato que é retida a um empreiteiro. A retenção é comum na construção, tanto para projetos comerciais quanto públicos, e a porcentagem normalmente varia de 5 a 10% do preço total.
O objetivo da retenção é reduzir o risco do proprietário de um empreiteiro não concluir o projeto de acordo com suas especificações. No entanto, embora a retenção seja comum, nem sempre é usada de forma justa. Pode criar rapidamente problemas de fluxo de caixa para os empreiteiros, especialmente para os subempreiteiros que concluem o seu trabalho perto do início do projecto.
Para a maioria das empresas de construção, os pagamentos de retenção constituem a maior parte ou a totalidade da sua margem de lucro: não recolher os fundos retidos significa perder dinheiro no projecto.
O que todo empreiteiro de construção deve saber sobre retenção
Para ajudar a mitigar os problemas de fluxo de caixa que a retenção pode trazer ao seu negócio de construção, é crucial compreender como esta prática funciona – e como empreiteiro, você tem mais poder do que pensa.
Embora a retenção possa restringir seu fluxo de caixa, o valor total normalmente não é retido antecipadamente. Em vez disso, é aplicado aos seus pagamentos progressivos. Por exemplo, um contrato de US$ 50.000 com retenção de 5% não significa que você perdeu US$ 2.500 desde o início do seu projeto; você deduzirá a retenção de cada pagamento por marco. Portanto, se o mesmo contrato for pago em cinco pagamentos, US$ 500 serão retidos de cada vez.
Você pode estar se perguntando como calcular a retenção, mas isso não é definitivo. Tanto o proprietário quanto o empreiteiro devem concordar com uma taxa de retenção ao firmar um contrato. Você também pode negociar a retenção variável, que pode funcionar de duas maneiras diferentes.
Por exemplo, a retenção variável pode consistir na retenção de valores diferentes ao longo da duração do projeto, ou você pode solicitar que ela seja paga imediatamente assim que sua parte do trabalho for concluída. Poderia também aplicar taxas de retenção mais baixas aos materiais e mais elevadas à mão-de-obra, ajudando a cobrir custos iniciais com margens de lucro mais baixas.
Limites e prazos de retenção
Embora a retenção dependa principalmente dos termos do seu contrato, a maioria dos órgãos governamentais define limites de taxas de retenção e prazos de pagamento. É importante que cada empreiteiro compreenda as leis e regulamentos relativos à retenção em sua área.
Vejamos a Califórnia – o estado com a maior produção de construção nos EUA – como exemplo. Para todos os projetos públicos, as taxas de retenção são limitadas a 5% e os proprietários devem efetuar o pagamento total da retenção ao seu contratante no prazo de 60 dias após a conclusão do projeto. Então, esse empreiteiro tem uma semana para pagar aos seus subcontratados.
A maioria dos locais possui leis que regem o uso de retenção na construção, embora as taxas, prazos e especificidades de seu uso possam variar drasticamente.
Pagamentos de retenção e conclusão substancial
Na maioria dos contratos de construção, o empreiteiro não receberá os pagamentos de retenção até que o projeto atinja a “conclusão substancial”, o que introduz alguns problemas.
Em primeiro lugar, os subcontratados que desempenham as suas funções no início do projeto, como lançar as bases, provavelmente terão de esperar longos períodos antes de poderem receber esses pagamentos.
Em segundo lugar, há uma questão mais ampla – a conclusão substancial não tem uma definição universal e, em muitos contratos, é extremamente vaga. Quando os termos do contrato estão abertos à interpretação, torna-se um desafio ainda maior para os empreiteiros planearem o seu fluxo de caixa, porque a data de conclusão do projecto torna-se um prazo móvel.
Retenção e gravames mecânicos
Como empreiteiro, você tem uma ferramenta poderosa que pode usar para cobrar o pagamento devido – uma garantia mecânica. Você pode usá-lo para forçar quaisquer pagamentos pendentes, incluindo retenção, pelo trabalho realizado.
No entanto, normalmente você não receberá o pagamento de retenção até que o projeto seja concluído e, se quiser registrar uma garantia, terá que fazê-lo dentro de um prazo específico. Isso deixa você com duas opções: registrar um penhor e possivelmente prejudicar seu relacionamento com esse cliente, ou deixar o prazo passar e esperar que o proprietário cumpra e pague sua retenção. É uma linha tênue para um empreiteiro seguir.
Como navegar pela retenção e receber o pagamento mais rápido
Seja como empresa de construção ou empreiteiro, você tem direito a ser pago pela retenção do trabalho incluída. É importante compreender seus direitos e opções para negociar e cobrar seus pagamentos de retenção após a conclusão de um projeto.
