A comunicação é uma das partes mais difíceis – mas mais críticas – do gerenciamento de um projeto de construção bem-sucedido. Descobrir com quem compartilhar informações, quando e como compartilhá-las pode ser frustrante. Quanto maior é um projeto, mais importante se torna comunicar-se com as pessoas certas de forma clara, consistente e eficaz.
Pesquisar o histórico de crédito e pagamento do seu cliente pode gerar insights importantes que ajudam você a criar uma estratégia de comunicação mais eficaz. Isso vale para todas as fases de um projeto de construção, desde o processo de licitação até a cobrança do pagamento.
Como o histórico de pagamentos afeta a comunicação
Imagine que você está preparando uma proposta para um novo projeto quando o GC lhe diz que não está planejando pagar em dia – se é que vai pagar. Como você reagiria? Por mais revigorante que possa ser a honestidade deles, imagino que qualquer empreiteiro que se preze abandonaria o projeto imediatamente.
Aqui está a parte maluca: esse cenário acontece o tempo todo, em projetos residenciais, comerciais e governamentais em todo o país. Atrasos ou falta de pagamento são perturbadoramente comuns na indústria da construção. Na verdade, num inquérito de 2019 sobre pagamentos de construção, 97% dos empreiteiros disseram que tiveram de ameaçar apresentar um penhor para serem pagos.
É claro que nenhum GC ou proprietário irá lhe contar sobre seus planos de esnobá-lo no pagamento antes do início do projeto. Na verdade, é provável que eles estejam planejando pagar a todos em dia. Afinal, os atrasos nos pagamentos são ruins para os negócios – eles desencadeiam reivindicações de penhores e ações judiciais. Mas, apesar de seus melhores esforços, e por diversos motivos, alguns GCs e proprietários desenvolvem maus hábitos de pagamento.
Conhecer o histórico de pagamentos dos proprietários e gerentes de um projeto pode ajudá-lo a tomar melhores decisões. Afinal, você pode decidir não enviar uma oferta. Se você aceitar o trabalho, as práticas de pagamento poderão informar a maneira como você se comunica com eles durante o projeto.
Como obter o histórico de crédito e pagamento de um contratante
Embora normalmente esteja disponível apenas para empresas maiores, obter um relatório de crédito de um empreiteiro de uma empresa como Dun & Bradstreet ou Experian Commercial pode fornecer informações sobre seu histórico de pagamento de contas em dia, incluindo a existência de indicadores de pagamento lento, como gravames mecânicos . Um relatório de crédito também indica o tamanho das linhas de crédito existentes do fornecedor.
Pesquise as práticas de pagamento por conta própria
Você pode pedir ao empreiteiro uma lista de clientes e fornecedores anteriores e contatá-los diretamente para saber sua experiência. Ou você pode usar os dados disponíveis nos perfis de pagamento de contratantes da Levelset, que fornecem classificações sobre a velocidade de pagamento e exibem um histórico de 12 meses de garantias e avisos de pagamento lento. A plataforma também inclui classificações e análises sobre as práticas de pagamento do empreiteiro de outras empresas de construção.
Bons hábitos de comunicação na construção
Bons hábitos de comunicação serão úteis em todos os projetos, independentemente do histórico de pagamentos do contratante. A comunicação aberta e transparente cria relacionamentos sólidos com os empreiteiros com quem você deseja trabalhar novamente. E talvez mais importante, protege o seu pagamento quando trabalha para um GC com um histórico de disputas de pagamento.
Sempre envie aviso prévio
Um aviso prévio é normalmente um documento enviado no início de um projeto. Dependendo do estado em que você está trabalhando, pode ser chamado de Aviso ao Proprietário, Aviso de 20 dias ou aviso de pré-garantia. Ele apresenta as partes que controlam o pagamento e informa em que trabalho você está envolvido. Em alguns estados, é necessário enviar o aviso prévio para proteger seus direitos de garantia. Mas mesmo quando não é obrigatório, este aviso pode ser uma ferramenta eficaz para abrir linhas de comunicação desde o início.
Estabeleça uma política de crédito
Ao enviar sua primeira fatura ou pedido de pagamento, inclua uma cópia da política de crédito da sua empresa, incluindo como você lida com as cobranças. Num projeto de construção, os relacionamentos são construídos com base em expectativas claras. Compartilhar sua política de crédito diz ao contratante exatamente o que esperar se ele não cumprir sua parte no acordo. Apenas certifique-se de seguir sua política de crédito. Poucas coisas podem atrapalhar um relacionamento profissional como falsas promessas.
Use lembretes e cartas de exigência
Um lembrete de fatura pode ser uma ferramenta útil para garantir que você receba o pagamento em dia. As pessoas que administram o departamento de contas a pagar do seu cliente desejam garantir que todos sejam pagos em tempo hábil. Enviar lembretes amigáveis antes e na data de vencimento pode ajudar a mantê-lo no topo da pilha quando eles se sentam para cortar cheques.
Se o pagamento estiver atrasado e o contratante tiver um histórico de pagamentos lentos, você pode decidir adotar um tom mais enérgico com uma carta de exigência ou um Aviso de Intenção de Penhor. Dependendo da sua situação, você pode consultar os requisitos e penalidades da Lei de Pagamento Rápido do seu estado ou até mesmo ameaçar denunciar a dívida ao IRS.
Trocar isenções de garantia corretamente
Pense na isenção de garantia como uma ferramenta de comunicação. Ao assinar uma isenção de penhor, você está efetivamente agradecendo ao GC pelo pagamento e prometendo que não penhorará a propriedade. (Observação importante: as isenções de garantia às vezes contêm linguagem problemática que pode acabar renunciando a mais do que apenas seus direitos de garantia. Certifique-se de saber o que diz a isenção de garantia antes de assiná-la.)
Enviar uma isenção de garantia condicional com seu aplicativo de pagamento permite que o GC saiba que você valoriza o relacionamento e respeita seu tempo. Guarde a renúncia incondicional até depois de receber o pagamento. Usar isenções de garantia corretamente pode deixar o GC ou o proprietário do imóvel tranquilo e ajudar a fortalecer seu relacionamento.
Proteja seus direitos de penhor
Uma garantia mecânica é uma das ferramentas mais eficazes que empreiteiros e fornecedores têm para receber o pagamento. Cada estado tem seus próprios requisitos e prazos para registrar uma garantia mecânica. Normalmente, isso envolve o envio de avisos específicos ou o arquivamento de documentos de acordo com um cronograma exigido. Mas seguir os requisitos de garantia não protege apenas o seu direito de usar uma garantia mecânica, se necessário. A troca dos documentos de pagamento de construção certos, no momento certo, faz parte de uma estratégia de comunicação completa.
O histórico de pagamentos não é tudo
Em última análise, o histórico de pagamentos de um contratante pode ajudá-lo a planejar o futuro, mas não o prevê. Um empreiteiro com um bom histórico de pagamentos pode se transformar em um empreiteiro que paga lentamente da noite para o dia se começar a assumir os projetos errados.
Às vezes, um melhor indicador do risco de pagamento pode ser o próprio projeto. Analisar o financiamento do projeto pode fornecer uma imagem mais precisa do risco de pagamento do trabalho. Afinal, os pagamentos da construção descem de cima para baixo. Se o proprietário ou investidores iniciarem um projeto sem dinheiro suficiente para concluí-lo, o pagamento de todos poderá estar em risco, inclusive do GC.
No entanto, familiarizar-se com as práticas de pagamento de um empreiteiro é um passo simples que pode informar a sua estratégia de comunicação durante o trabalho. Se eles nunca perderam um pagamento, você pode decidir adotar um tom mais gentil em sua comunicação. Se o histórico deles apresentar vários sinais de alerta, você pode optar por adotar um tom de comunicação mais sério desde o início.
Qualquer que seja a abordagem adotada, proteger seus direitos de garantia deve ser parte integrante dela. Em geral, todos os que trabalham numa obra têm direito a ser remunerados pelo trabalho que realizam. Uma comunicação clara pode ajudar a incentivar boas práticas de pagamento por parte de terceiros – mas não garante isso.
