Mesmo que um edifício seja concebido e construído de acordo com os requisitos do código, eventualmente necessitará de reparações. Por exemplo, bombas e manipuladores de ar desgastam-se gradualmente devido ao atrito, e as luminárias têm componentes internos que se deterioram com o calor. Os condomínios e cooperativas habitacionais em Nova York são administrados por conselhos, muitas vezes compostos por voluntários, e decidem como proceder com as reparações dos edifícios. A construção é muito cara em Nova York, e isso também se aplica às reparações de edifícios. O ideal é que o conselho encontre um empreiteiro que resolva o problema por um preço razoável. Na hora de escolher como proceder com uma reparação, dois erros são muito comuns:
- Pagar mais do que o necessário, devido a trabalhos superfaturados ou desnecessários.
- Selecionar uma oferta que não resolve o problema.
É claro que as duas coisas podem acontecer ao mesmo tempo: uma diretoria de condomínio pode acabar pagando por um trabalho caro e sem resolver o problema principal.
Como os conselhos são compostos por voluntários, não há garantia de que terão membros com formação técnica. Além disso, mesmo que haja engenheiros ou arquitetos no conselho, eles podem não ter tempo para dar total atenção às questões de construção – tenha em mente que eles são responsáveis por projetos em outros lugares.
Detecte problemas de manutenção urgentes com uma inspeção predial.
Quando as reparações são realizadas em habitações unifamiliares onde o proprietário reside no edifício, estão sujeitas a um exame mais minucioso porque o proprietário está presente e suporta o custo total. Por outro lado, as reparações são diluídas entre todos os inquilinos como taxa de manutenção em condomínios e cooperativas – o impacto de uma má decisão não é sentido imediatamente.
O papel dos engenheiros consultores
Os engenheiros consultores representam um terceiro neutro nas negociações entre os conselhos de condomínio e os empreiteiros. Quando o conselho compara várias ofertas de reparação de um edifício, os engenheiros consultores podem determinar quais delas têm escopo e preço adequados.
Quando há ofertas de muitos empreiteiros, é tentador escolher aquele com o preço mais baixo. No entanto, um projeto subfaturado pode ser o resultado de erros de comunicação ou de cálculo deficientes, e o preço final é muito mais alto quando você adiciona os pedidos de alteração necessários. A redução do custo das reparações de edifícios é do interesse de todos os inquilinos, mas devem ser evitados preços excessivamente baixos.
O contrário também pode acontecer: uma diretoria de condomínio pode acabar pagando mais do que o necessário se escolher de forma descuidada entre as ofertas disponíveis. Normalmente, isso é o resultado de uma oferta superfaturada ou de uma oferta que inclui trabalho desnecessário. Os conselhos de administração são mais vulneráveis à manipulação de preços quando uma reparação é muito urgente, uma vez que podem aceitar a primeira oferta disponível, mesmo que seja demasiado cara.
Atendendo aos códigos de construção de Nova York
O Departamento de Edifícios de Nova York não exige autorização de trabalho para projetos menores, mas as reparações em edifícios maiores geralmente excedem o limite estabelecido pelo DOB. Se um conselho de condomínio não obtiver uma autorização de trabalho para uma grande reparação que a exija, em breve poderá enfrentar uma multa pesada do DOB.
Os consultores de engenharia estão familiarizados com os códigos de construção e requisitos de licenciamento de Nova York, para que possam identificar facilmente os casos em que uma autorização de trabalho é necessária. Embora as autorizações de trabalho envolvam papelada, profissionais experientes podem concluí-la rapidamente e o conselho do condomínio pode evitar multas pesadas. Com uma opinião profissional informada, os conselhos também podem garantir que mesmo os trabalhos menores estejam em conformidade com o código.
Priorizando Reparações e Atualizações de Edifícios
Problemas de construção como infiltração de água, rachaduras nas paredes, pintura danificada e equipamentos HVAC barulhentos são evidentes. No entanto, muitos problemas permanecem despercebidos até causarem um mau funcionamento num sistema chave do edifício, e só podem ser descobertos se o edifício for inspecionado por profissionais qualificados. Os problemas estéticos recebem muita atenção porque são evidentes, mas as questões mais urgentes muitas vezes ficam ocultas.
Após uma inspeção detalhada de um edifício, os engenheiros consultores podem sugerir uma lista prioritária de questões de manutenção. Resolver problemas de forma proativa é mais rápido, menos dispendioso e menos perturbador do que esperar pela falha de um equipamento. Por exemplo, você desejará evitar uma falha na caldeira nos dias mais frios do inverno – uma opção muito mais inteligente é inspecionar os sistemas de aquecimento ambiente antes da chegada do inverno.
Conclusão
Gerenciar reparações de edifícios sem a opinião profissional de terceiros é arriscado, uma vez que os conselhos de cooperativas e condomínios podem acabar pagando trabalhos caros ou desnecessários. Os engenheiros consultores também podem ajudar os conselhos a mudar a sua abordagem de manutenção de reativa para proativa – corrigir problemas antes que eles ocorram reduz os custos e as interrupções.
