Como financiar atualizações de edifícios: usando um período de retorno combinado

As reformas de edifícios podem reduzir significativamente o consumo de energia e as emissões de gases de efeito estufa. No entanto, o primeiro passo é encontrar as medidas de eficiência energética mais adequadas. Como cada edifício é único, a mesma tecnologia pode ter resultados muito diferentes quando utilizada em múltiplas propriedades. Os consultores energéticos recomendam a implementação de várias medidas ao mesmo tempo, uma vez que aquelas com um retorno rápido podem ajudar a pagar medidas com um retorno mais longo.

O Conselho Verde Urbano de Nova York analisou o período de retorno típico de várias medidas de eficiência energética:

• Retrofits de iluminação, atualizações de ventilação e controles prediais tendem a ter os períodos de retorno mais rápidos em edifícios de escritórios, de 2 a 3 anos em média.
• Substituições de motores, atualizações de aquecimento e atualizações de ar condicionado têm um período de retorno um pouco mais longo, normalmente em torno de 5 anos.
• As principais atualizações de HVAC, geração renovável e melhorias na envolvente do edifício têm os retornos mais longos, de 7 a 8 anos em média.

Estes são apenas valores médios, baseados em dados de edifícios de Nova Iorque que avaliam o seu consumo de energia. Em projectos reais, algumas medidas de eficiência energética podem atingir um período de retorno de apenas alguns meses, enquanto outras requerem mais de 10 anos para recuperar o investimento inicial.

Identifique as medidas de eficiência energética mais eficazes para o seu edifício.

O que é um período de retorno combinado?

O período de retorno das medidas de eficiência energética é muitas vezes calculado individualmente. No entanto, você também pode adicionar todos os custos iniciais e economias anuais para determinar o período de retorno de um projeto geral de eficiência energética. Isso é chamado de período de retorno combinado.

Com um período de retorno combinado, as medidas com um período de retorno mais longo podem ser justificadas financeiramente. Como exemplo, suponha que o proprietário de um edifício esteja considerando as seguintes melhorias (os custos e as economias são assumidos para demonstração):

Neste caso, a atualização do HVAC por si só tem um período de retorno de 8 anos, mas o projeto global tem um período de retorno combinado de pouco mais de 5 anos. Neste caso, o projeto global pode cobrir o seu custo inicial mais rapidamente do que apenas a atualização do HVAC.

Os proprietários de edifícios costumam usar empréstimos para cobrir os custos de melhorias nos edifícios. Isso elimina o custo inicial e o empréstimo é pago com a economia obtida. Contudo, aplica-se o mesmo princípio: medidas dispendiosas com um retorno mais longo são mais fáceis de financiar quando combinadas com outras medidas com um retorno mais curto.

Suponha que seja utilizado um empréstimo para as medidas do exemplo acima, com uma taxa de juro anual de 3% e um período de reembolso de 10 anos.

• Um empréstimo de US$ 1.196.000 resultaria em pagamentos anuais de US$ 138.584. Esses pagamentos podem ser facilmente cobertos com economias de US$ 231.000, resultando em economias líquidas de US$ 92.416 com custo inicial zero.
• Um empréstimo de US$ 800.000 para a atualização do HVAC resultou em pagamentos anuais de US$ 92.698. Com US$ 100.000 em economias, restam apenas US$ 7.302 após o pagamento da dívida.

Mesmo quando é utilizado financiamento por empréstimo e o período de reembolso é zero, as medidas de eficiência energética com períodos de reembolso mais longos podem ser combinadas com outras para facilitar o financiamento do projeto.

Redução das emissões dos edifícios com medidas combinadas de eficiência energética

Os edifícios podem poupar mais energia através da implementação de um maior número de medidas de eficiência energética, e isto é fundamental para os edifícios de Nova Iorque que devem reduzir as suas emissões ao abrigo da Lei Local 97 de 2019. No entanto, as potenciais poupanças de energia são limitadas quando os proprietários dos edifícios apenas escolhem atualizações com um retorno rápido.

Por exemplo, se o proprietário de um edifício apenas implementar medidas de eficiência energética com um período de retorno inferior a três anos, haverá poucas opções para além da iluminação LED e dos controlos automáticos. Estas medidas por si só reduzirão o consumo total numa pequena percentagem, uma vez que os sistemas HVAC consomem mais energia em edifícios residenciais e comerciais.

• Por exemplo, a iluminação LED pode reduzir as despesas com iluminação em mais de 50% em muitos casos.
• No entanto, se a iluminação representa apenas 16% do consumo de energia de um edifício, esta medida irá poupar apenas 8% do consumo total.

As atualizações de eficiência energética podem ser mais eficazes se seguirem uma abordagem de todo o edifício, em vez de implementarem medidas individuais como projetos separados. O software de modelagem energética é uma ferramenta poderosa para a tomada de decisões: analisa como diferentes medidas interagem e permite uma comparação rápida de diversas alternativas. Na abordagem tradicional, as melhorias de eficiência energética são analisadas individualmente e assumindo um edifício típico – as poupanças estimadas diferem muitas vezes das poupanças reais alcançadas.