Processo de Comissionamento de Edifícios: Importância e Principais Benefícios

As empresas de gestão de propriedades estão bem familiarizadas com as atividades e responsabilidades inerentes à propriedade de edifícios: projeto, licenças, construção, manutenção e demolições ocasionais ou grandes reformas. No entanto, o comissionamento O processo também é importante, mas frequentemente esquecido. Muitos edifícios nunca foram comissionados, o que leva a um mau desempenho do equipamento e a custos de propriedade mais elevados. O conforto e a saúde dos ocupantes também podem ser afetados negativamente.

O que é comissionamento?

Em termos simples, o comissionamento (abreviado como Cx) é um processo que mantém os edifícios em condições operacionais ideais. Isto é conseguido comparando a operação real com uma série de métricas predefinidas e fazendo as correções necessárias quando um sistema de construção falha. Para tornar possível o comissionamento, existem dois requisitos importantes:

1. Estabeleça uma linha de base de desempenho, servir de referência para sistemas construtivos. Você não pode avaliar o desempenho do edifício se não houver métricas para comparação.
2. Defina como o desempenho será relatado. Comunicação entre consultoresprojetistas, empreiteiros e departamentos de manutenção é muito mais simples quando a documentação é padronizada.

Com base no momento em que o comissionamento é realizado e nas condições de construção existentes naquele momento, diferentes nomes são usados ​​quando se refere a ele:

1. Quando o termo comissionamento (Cx) é usado por si só, geralmente se aplica a novos edifícios e é realizado durante o projeto e a construção. Normalmente, o trabalho de comissionamento mais intenso é realizado após a conclusão da construção, mas antes do início das operações.
2. Retrocomissionamento (RCx) aplica-se a edifícios existentes que nunca tinham sido comissionados antes. Também se aplica se um edifício foi comissionado há muito tempo, mas não houve trabalho de acompanhamento e o desempenho diminuiu.
3. Recomissionamento (ReCx) aplica-se a edifícios que são comissionados em intervalos regulares. Normalmente, este processo é mais simples do que o comissionamento ou retrocomissionamento de um novo edifício.

Comissionamento como um investimento em sua propriedade

O comissionamento tende a ter um retorno sobre o investimento muito alto e uma período de retorno de menos de um ano é viável. Isso ocorre porque o comissionamento consiste principalmente em inspeção, análise, ajustes de controle e reparações de baixo custo, e não há grandes despesas de capital.

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A correção de problemas de desempenho durante a fase de concepção de um projeto é mais barata do que a modificação do trabalho concluído, e a manutenção proativa tem um custo menor do que a resolução de problemas após sua ocorrência. O comissionamento pode ser considerado um investimento, dados os seus benefícios a longo prazo em termos de desempenho do edifício. O comissionamento também torna as medidas de eficiência energética mais valiosas, evitando uma diminuição na poupança de energia ao longo do tempo.

Com as modernas tecnologias de comunicação e a Internet das Coisas (IoT), o conceito de comissionamento baseado em monitoramento (MBCx) torna-se possível. Ao contrário do recomissionamento normal, onde problemas de construção são detectados e corrigidos em intervalos regulares, o MBCx detecta problemas em tempo real ou até mesmo de forma proativa. Isto permite uma ação rápida e as quedas de desempenho são corrigidas quando o seu impacto ainda é pequeno.

Como os testes de desempenho são realizados

O procedimento de teste aplicado durante o comissionamento pode ser dividido em pré-funcional e funcional teste de performance.

Principais benefícios do comissionamento

O comissionamento não apenas reduz o consumo de energia dos sistemas prediais; também evita avarias dispendiosas e cria melhores condições interiores para os ocupantes. Considere também que o conforto interior e qualidade do ar levar a uma maior produtividade nos ambientes empresariais.

A tabela a seguir resume os principais benefícios alcançados com o comissionamento:

A manutenção reativa tem sido a abordagem tradicional em edifícios – corrigindo problemas assim que ocorrem. No entanto, isso pode esgotar rapidamente os orçamentos de manutenção e pequenos problemas passam despercebidos. O comissionamento proporciona benefícios financeiros em geral, aumentando as margens de lucro e reduzindo as despesas de O&M.

O comissionamento é obrigatório na cidade de Nova York?

Embora o comissionamento seja recomendado mesmo quando opcional, há casos em que é obrigatório pela lei de Nova York.

1. O comissionamento é determinado pelo Código de Conservação de Energia de Nova York em edifícios que excedam certos limites de capacidade do equipamento.
2. Todos os edifícios abrangidos por Lei Local 87 do Plano de Edifícios Maiores e Mais Verdes devem ser recomissionados em intervalos não superiores a 10 anos.

Quando um edifício sofre uma queda gradual no desempenho e custos crescentes, que não podem ser atribuídos a um sistema de construção específico, o comissionamento é altamente recomendado. Se você não tiver certeza se sua propriedade está sujeita a comissionamento obrigatório de acordo com as leis de Nova York, consultar um consultor de engenharia qualificado é a melhor solução.