O custo de desenvolvimento e gestão de um edifício é elevado, especialmente em locais como a cidade de Nova Iorque. No entanto, há muitas maneiras pelas quais os proprietários podem evitar gastar mais do que o necessário. As decisões de projeto têm impacto ao longo de todo o ciclo de vida do edifício, e os custos podem ser otimizados com manutenção bem planejada e eventuais atualizações do edifício.
Os promotores residenciais e comerciais podem tornar-se mais competitivos se reduzirem o custo total de propriedade dos edifícios. Isto aumenta as margens de lucro e parte da poupança pode ser transferida para os inquilinos, oferecendo taxas de aluguer mais baixas do que os concorrentes.
Este artigo descreve alguns erros comuns que aumentam o custo de propriedade dos edifícios, sem oferecer nada em troca aos proprietários dos projetos.
Otimize seus custos de construção e obtenha economias a longo prazo.
Instalações MEP superdimensionadas
Para os promotores de edifícios, a mentalidade “mais é melhor” aplica-se às margens de lucro, às taxas de ocupação e ao retorno do investimento. No entanto, isto não se aplica à capacidade dos sistemas construtivos; por exemplo, uma planta de resfriamento de 300 toneladas não oferece nenhum benefício se a carga máxima de resfriamento for de 200 toneladas.
- Equipamentos de grandes dimensões têm preço mais alto e um custo operacional mais elevado.
- A manutenção é mais exigente quando as instalações do edifício são sobredimensionadas e as substituições de peças são mais caras.
- Em alguns casos, o desempenho do edifício é prejudicado com equipamentos superdimensionados. Por exemplo, um sistema HVAC que produz aquecimento ou resfriamento excessivo causa desconforto aos ocupantes e possivelmente problemas de saúde.
- Equipamentos superdimensionados operam com carga parcial e muitos tipos de equipamentos sofrem queda de eficiência.
O melhor desempenho é alcançado quando os sistemas prediais são dimensionados de maneira ideal e uma empresa de engenharia MEP pode selecionar as capacidades de equipamento mais adequadas. O sobredimensionamento é comum quando as instalações MEP são dimensionadas com base em “regras práticas”, em vez de uma análise detalhada dos requisitos do edifício.
Alterar pedidos durante a construção
Muitos projetos ficam mais caros devido a alterações durante seu processo de construção. Isso geralmente ocorre quando o escopo do projeto não está claramente definido ou quando locais conflitantes de equipamentos são especificados para diferentes sistemas prediais. Há muitas maneiras de minimizar os pedidos de alteração ou evitá-los completamente:
- Organize uma reunião inicial com fornecedores e empreiteiros de equipamentos, para garantir que não haja especificações conflitantes nos documentos de projeto.
- Trabalhe com uma única empresa de engenharia MEP, em vez de ter equipes de projeto separadas para sistemas mecânicos, elétricos e hidráulicos. Quando as equipes de projeto são separadas, elas não têm como saber se o layout proposto entra em conflito com outro sistema construtivo.
- Ferramentas de modelagem 3D como o Revit são muito úteis, pois podem detectar especificações conflitantes imediatamente.
As alterações de projeto são muito mais simples e rápidas do que as modificações na obra concluída durante a fase de construção. Considere também que as alterações de projeto requerem apenas horas de trabalho da equipe de engenharia, enquanto as alterações durante a construção desperdiçam materiais e mão de obra.
Não atualizar sistemas de construção
Os edifícios duram muitas décadas, o que significa que os sistemas MEP acabam por ficar obsoletos, à medida que novas tecnologias chegam ao mercado. Os desenvolvedores devem fazer avaliações de propriedades em intervalos regulares para encontrar oportunidades de melhoria. Por exemplo, a iluminação fluorescente foi uma excelente atualização de edifícios quando era uma nova tecnologia, e agora a iluminação LED é a opção mais económica.
Os sistemas construtivos desgastam-se com o uso, aumentando gradativamente o consumo de eletricidade, gás e água. Além disso, esses serviços tendem a aumentar de custo com o tempo. Uma solução eficaz é atualizar o sistema MEP quando as tecnologias emergentes chegam ao mercado a um preço competitivo.
Não ter um programa de manutenção preventiva
A manutenção preventiva é muito mais eficaz do que corrigir os problemas assim que eles ocorrem. Quando uma equipe de manutenção segue uma abordagem reativa, os problemas ficam mais caros de resolver e mais perturbadores para o edifício. Grandes avarias nos equipamentos também podem danificar outros componentes, levando a reparações que não seriam necessárias com a manutenção preventiva.
Considere também que a manutenção preventiva pode ser programada, enquanto as reparações emergenciais não. Isso significa que as peças podem ser adquiridas antecipadamente com um programa de manutenção preventiva, enquanto as reparações emergenciais exigem compras emergenciais e a disponibilidade dos componentes não é garantida.
Conclusão
Os custos de propriedade da construção podem ser reduzidos de várias maneiras. Serviços profissionais de design, gerenciamento eficaz de projetos, avaliações frequentes de propriedades e um programa de manutenção preventiva podem economizar milhares de dólares a cada ano. Embora estes serviços exijam mão-de-obra qualificada, o seu custo representa apenas uma pequena fracção das poupanças alcançadas – podem ser considerados um investimento lucrativo.
