A procura por muitos tipos de espaços comerciais diminuiu, à medida que mais empresas utilizam a colaboração remota e o comércio eletrónico. Esta tendência foi acelerada pela COVID-19, uma vez que a Internet proporciona uma forma de fazer negócios sem reuniões pessoais. Para permanecerem competitivos, os promotores imobiliários podem transformar propriedades vagas em tipos de edifícios com elevada procura.
Por exemplo, há menos demanda por escritórios e quartos de hotel, mas a necessidade de armazéns e apartamentos está aumentando. As empresas substituíram as viagens de negócios por ferramentas de colaboração virtual, como videoconferência, e trabalhar em casa está se tornando permanente para muitos empregos. Um imóvel vago representa prejuízo para uma incorporadora imobiliária, mas pode ser reaproveitado em um tipo de construção mais lucrativo.
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A reaproveitamento de um edifício comercial é financeiramente viável quando o tipo de ocupação é selecionado cuidadosamente, especialmente se o desenvolvedor tiver acesso a empréstimos a juros baixos. A Taxa de Fundos Federais dos EUA está atualmente no seu valor mínimo de 0,25%, e Economia Foco prevê que continuará assim em 2021 e 2022. Taxas de juros baixas permanecerão disponíveis em breve e os desenvolvedores poderão tirar vantagem delas.
Reaproveitamento: quais tipos de construção estão em alta demanda?
Segundo a Deloitte, muitos edifícios comerciais vazios estão sendo reaproveitados em apartamentos, armazéns e empreendimentos de uso misto. À medida que a colaboração remota se torna mais comum entre empresas, casas e apartamentos tornam-se escritórios privados. Outros tipos de edifícios com alta demanda incluem imóveis industriais, instalações de saúde e data centers.
Vários fatores aumentaram a demanda por armazéns durante a pandemia de COVID-19. Muitas empresas estão a fechar escritórios e lojas e precisam de espaço de armazenamento para alguns dos seus activos, especialmente se planeiam reabrir eventualmente. A adoção do comércio eletrónico também aumentou a procura de serviços de armazenamento, uma vez que o aluguer é mais rentável para muitas empresas, especialmente as pequenas.
A digitalização também explica o aumento da procura por infraestruturas de data center. Muitas empresas estão online pela primeira vez e outras que já têm presença digital estão expandindo suas operações. Além disso, a procura de videoconferências e outros serviços digitais aumentou acentuadamente.
O aumento da demanda por edifícios de saúde é uma consequência direta do surto de coronavírus, uma vez que a capacidade hospitalar existente foi sobrecarregada por milhões de casos em todo o mundo. Apenas uma pequena percentagem de pacientes com COVID-19 necessita de uma unidade de cuidados intensivos (UCI), mas o número de pacientes que necessitam de cuidados hospitalares em geral é muito maior.
Aproveitando as taxas de juros baixas
A taxa básica de juros era de apenas 3,25% em janeiro de 2021 e influencia diversas taxas de juros do sistema bancário. Os incorporadores com bons registros de crédito têm uma excelente oportunidade de obter empréstimos para reformas de edifícios e outros projetos. As taxas de juro baixas também proporcionam uma oportunidade para melhorar os edifícios com características que acrescentam valor aos inquilinos. Por exemplo, os proprietários de edifícios podem investir em características que melhorem a eficiência energética e qualidade do ar internotornando um imóvel mais atraente para os inquilinos.
No caso de atualizações de eficiência energética, os promotores também podem beneficiar Financiamento C-PACE (Propriedade Comercial Avaliada Energia Limpa). Esta opção de financiamento oferece duas vantagens principais:
- Eles são reembolsados com autuações de imposto sobre a propriedade, o que significa que estão vinculados à propriedade e não ao proprietário. Quando um edifício que foi melhorado com financiamento C-PACE é vendido, o empréstimo é simplesmente transferido para o novo proprietário.
- O financiamento do C-PACE tem prazo de até 30 anos, o que o torna útil para a construção de atualizações com longos períodos de retorno.
A principal limitação do C-PACE é a exigência de legislação habilitante em nível estadual. Se o governo local ainda não o tiver aprovado, os promotores não poderão utilizar esta opção de financiamento.
Reaproveitando um edifício com valor agregado para os inquilinos
Para ser viável financeiramente, um edifício reaproveitado deve ser capaz de atrair inquilinos. Escolher o tipo certo de ocupação é importante, mas o valor agregado pode ajudar o imóvel a se destacar entre os concorrentes.
Características como eficiência energética e qualidade do ar interior proporcionam uma vantagem de marketing, especialmente quando validadas por uma certificação de edifício como LEED ou BEM. Se todos os outros fatores forem idênticos, os inquilinos preferirão um edifício onde tenham contas de energia mais baixas e onde o seu pessoal esteja protegido contra a COVID-19. Os desenvolvedores também podem melhorar seus projetos de construção com serviços integrados de TI e segurança cibernética, que agora são necessários para fazer negócios.
Um projecto de reaproveitamento tem mais probabilidades de ter sucesso quando o promotor escolhe um tipo de edifício com elevada procura e quando está disponível capital a juros baixos. No entanto, o imobiliário comercial é uma indústria muito competitiva e os promotores devem encontrar formas de proporcionar mais valor do que os seus concorrentes.
